西安胡同拆迁补偿方案，西安公寓公摊面积争议：购房者权益如何保障？

一、西安公寓公摊面积争议：购房者权益如何保障？

陕西西安，女子花50万元购买了一套69㎡的公寓，结果收房时，发现套内面积只有32.71㎡，可用面积还不足一半。女子直呼“太离谱”。涉事公寓：没毛病！

据悉，姬女士相中了一套公寓，见价格也比较合适，于是便入手拿下。因为是事后拿到的合同，她当时也没有仔细看合同，直到收房时，觉得空间没有那么大。

再回头看合同时才发现写着，房子的预（实）测建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米。公摊率超过了50%。

姬女士直呼离谱，花了50多万元，买了一半的公摊，与开发商协商未果，后将此事曝光到网上。

目前，售楼部及当地住建局，对此均作出回应，其中，售楼部工作人员解释称公摊大是因为公寓品质高有气派，门厅大走廊宽，大家住起来舒适度要高一些，已经提前告知。

住建局工作人员表示：确实有女子来咨询过该楼盘公摊面积的问题，相关负责同事已解释说明，目前公摊面积的占比没有明文规定。

该事一时间引起热议，“明显是被套路了！真是一点底线也没了！”“取消公摊为什么这么难，说了这么多年，怎么连个标准也没有？”“不好好管管，下次会不会整出来个80%的出来！”

公摊面积争议大，一方面在于，公摊名目繁多且不合理，既包括公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，还包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间，甚至包括户与户之间的隔墙等。据报道，有些开发商，还会将公摊区域进行重复公摊。

另一方面，公摊面积太大，信息却不透明，计算方式不太明确，业主又无法测量，常常充满猫儿腻，导致业主的负担增加，“花大钱买小屋”，却只能吃哑巴亏，还要长期多支出物业费、取暖费等居住成本。

虽然说公摊系数法律上没有规定，但是开发商应当将公摊系数问题提前告知消费者。

公摊面积大小作为购房者购房的一个重要考虑因素，尤其是这类公摊面积明显超过同业标准的，开发商不仅要告知购房者，还应当采用明显的方式告知，否则应当认定为无效。

最后，公摊的事确实该好好管管了，否则，只会造成更多无良开发商钻空子！加深购房者与开发商的矛盾，不利于行业的发展。

二、公寓变住宅政策

法律分析：

允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，但产权不变。

法律依据：

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 第十二条 允许改建房屋用于租赁。

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

三、关于公寓楼的公摊面积国家规定 -法律知识

法律分析：

1、7层以下住宅公摊率为7-12%2、7-11层住宅公摊率为10-20%3、12-33层住宅公摊率为14-24%4、别墅类的公摊率为1-8%。

法律依据：

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 第九条 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

四、公寓的公摊面积是哪些

本文阐述了公用建筑面积的定义、组成以及与分摊的公用建筑面积的产权归属和计算方法。

公用建筑面积包括非业主共有部分的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等建筑面积,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

共有建筑面积包括套与公共建筑之间的分隔墙和外墙以水平投影面积一半的建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积,公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有。

法律分析

公用建筑面积是指整栋楼的产权人共同拥有的整栋楼非业主共有部分的建筑面积。

包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

二、公寓的公摊面积是哪些

1、公寓的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。

2、各楼盘因为自身的情况不同，公摊也有差异。

据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；

带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；

高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

拓展延伸

公寓的公摊面积是指公寓中用于公共使用的面积，包括电梯、走道、走廊等。

不同类型的公寓公摊面积存在差异，具体如下：

1. 住宅公寓：

住宅公寓是指专为居住而设计的公寓，其公摊面积相对较小。

通常，住宅公寓的公摊面积在0.1至0.3平方米/平方米之间。

2. 非住宅公寓：

非住宅公寓是指除住宅公寓之外的其他公寓，如商业公寓、办公公寓等。

由于其用途不同，非住宅公寓的公摊面积相对较大。

非住宅公寓的公摊面积在0.3至1平方米/平方米之间。

3. 酒店式公寓：

酒店式公寓是指专门为酒店客人设计的公寓，其公摊面积相对较小。

通常，酒店式公寓的公摊面积在0.1至0.2平方米/平方米之间。

4. 学生公寓：

学生公寓是指为大学生等学生群体设计的公寓，其公摊面积相对较大。

由于学生公寓的用途不同，其公摊面积在0.2至0.4平方米/平方米之间。

5. 商住公寓：

商住公寓是指既可用于居住，也可用于商业出租的公寓。

其公摊面积相对较大。

商住公寓的公摊面积在0.4至1平方米/平方米之间。

以上是不同类型公寓公摊面积的差异，业主在购买公寓时应注意了解其公摊面积情况，以便做出明智的决策。

法律依据

商品房销售管理办法：

第五章 交付 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

商品房销售管理办法：

第六章 法律责任 第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；

收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

商品房销售管理办法：

第六章 法律责任 第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

五、公寓变住宅政策

法律分析：

允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，但产权不变。

法律依据：

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 第十二条 允许改建房屋用于租赁。

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

六、公寓公摊面积国家标准是多少

法律分析：

允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，但产权不变。

法律依据：

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 第十二条 允许改建房屋用于租赁。

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

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文章来源参考：头条-西安胡同拆迁补偿方案，公寓变住宅政策

内容审核：吴琨律师