拆迁房外墙能不能改动,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修,拆迁房外墙渗水找谁

一、民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

楼房老旧小区外墙开裂倾斜的维修责任，需根据具体情况判断，主要依据《民法典》及相关法规进行划分。

一、保修期内的情况

1. 责任归属：若房屋尚处于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期限内，外墙体开裂的维修责任由施工单位承担。根据《商品房销售管理办法》第三十三条及《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。

2. 解决方案：业主应及时联系开发商或施工单位，要求其按照保修合同约定进行维修处理，并赔偿因此造成的损失。

二、保修期外的情况

1. 公共部分维修

- 责任归属：外墙体作为建筑物的共有部分，若已过保修期，通常由小区的业主共同承担维修责任。根据《民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，可以用于外墙等共有部分的维修。

- 解决方案：经业主大会同意后，可以申请动用维修资金对外墙体进行维修。物业公司或业委会应负责组织协调维修工作。

2. 特殊责任主体

- 第三方导致损坏：如邻居装修不当、相邻工程施工等造成外墙开裂，由侵权方承担赔偿责任。

- 物业未尽管理职责：若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。

三、争议解决机制

- 协商调解：优先与开发商、物业或责任方沟通，必要时可邀请社区居委会介入调解。

- 法律途径：若协商未果，可向法院起诉或申请仲裁，需注意诉讼时效为3年。

二、拆迁安置房外墙漏水该谁负责

拆迁安置房外墙漏水责任的归属问题，主要根据房屋质保期、物业管理责任以及具体漏水原因来判断。

1. 如果拆迁安置房仍在质保期内，包括外墙的防水等在内的相关问题，属于开发商的管辖范围。依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，质保期内发生的外墙漏水情况应由开发商承担责任。

1. 若拆迁安置房已经过了质保期，且外墙漏水是由于物业管理不善导致的，那么物业公司应承担相应责任。因为物业公司对外墙有监督和管理的义务，需要对其维护不当造成的漏水问题负责。

2. 如果漏水是因为房屋自然老化造成的，物业公司可提取公共维修基金进行维修。但提取维修基金需获得至少三分之二以上业主的同意。

在处理拆迁安置房外墙漏水问题时，还需考虑房屋质量检测报告等因素，以便更准确地确定责任归属。若遇到纠纷，可通过协商或法律途径解决。

拆迁安置房外墙漏水的责任归属需根据具体情况判断。在质保期内，开发商应承担责任；质保期外，则可能是物业公司的责任。自然老化导致的问题则可通过公共维修基金解决。

三、商品房外墙归属权规定

商品房外墙面的所有权一般归全体业主共有，以下从法律依据、权属分析、特殊情况三个方面进行详细阐述：

一、法律依据

- 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

- 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，以及建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，均属于业主共有。

二、权属分析

1. 共有部分的性质：商品房的外墙面是建筑物的基本结构部分，承载着建筑物的整体性和安全性功能。根据法律规定，它不属于任何单一业主的专有部分，而是全体业主共有的财产。

2. 共有权的行使与限制：业主在行使对外墙面的共有权时，必须遵守法律法规和管理规约的规定，不得损害其他业主的合法权益或影响建筑物的正常使用和安全。例如，未经全体业主同意或相关部门批准，任何业主不得擅自改变外墙面的颜色、材质或结构。

三、特殊情况

1. 合同约定优先原则：如果购房合同中明确约定了外墙面的使用权或收益权归开发商或其他特定主体所有，那么应当遵循合同约定的内容。但此类约定不得违反法律法规的强制性规定，且通常需以不损害全体业主共有权益为前提。

2. 规划用途与实际使用的差异：即使外墙面因规划用途而具有特殊属性（如作为商业广告的展示面），也并不意味着其所有权发生转移。即使存在商业利用行为，也必须确保符合全体业主的共同利益，并经过合法程序决策。

四、房屋外墙漏水是业主承担还是物业承担

房屋外墙漏水的维修责任，需根据具体情况判断，主要依据房屋是否在保修期内、外墙的产权归属以及漏水原因来确定。以下是对此问题的详细分析：

一、保修期内的情况

- 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

- 责任主体：若房屋处于保修期内，外墙漏水问题应由开发商负责维修，并承担相关费用。此时，物业无需承担赔偿责任，但应协助业主联系开发商处理。

二、保修期外的情况

- 已缴纳住宅专项维修资金：若房屋已超出保修期，且业主已缴纳住宅专项维修资金，可申请使用该资金进行维修。费用从维修资金账户中支出，维修责任由全体业主共同承担，但实际操作中由物业或相关单位负责具体维修。

- 未缴纳住宅专项维修资金：若未缴纳该资金，维修责任根据物业服务合同约定确定。有约定的，按约定执行；无约定的，由全体业主共同承担维修责任。

- 物业未尽管理职责：若外墙漏水是由于物业未及时修缮公共部分导致，物业需承担相应责任。但若因自然损耗或不可抗力因素（如极端天气）引起，且物业已尽到合理的管理和维护义务，则物业通常不需承担责任。

三、特殊情况

- 业主自身原因：若漏水是由于业主自身原因（如装修时破坏外墙防水层）导致，由业主自行负责维修及承担相关费用。

- 相邻方原因：若漏水是由于相邻业主的不当使用、改造或破坏导致，该相邻业主应承担维修责任及对受损方的损失赔偿责任。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房外墙漏水该谁负责,商品房外墙归属权规定

内容审核：范文玲律师