海南集体土地管理法,农村土地制度改革33个试点地区,海南省农村集体土地承包条例

一、农村土地制度改革33个试点地区

关于农村土地制度改革33个试点地区的问题，实际在新一轮农村宅基地制度改革中，试点地区名单已经扩大至104个县（市、区）。以下是对这些试点地区的详细列举：

1. 北京市：昌平区、大兴区

2. 天津市：静海区、蓟州区

3. 河北省：邯郸市峰峰矿区、邢台市信都区、定州市、平泉市

4. 山西省：平遥县、泽州县、清徐县

5. 内蒙古自治区：乌兰浩特市、五原县、开鲁县

6. 辽宁省：沈阳市沈北新区、沈阳市于洪区、大连市旅顺口区

7. 吉林省：长春市九台区、梅河口市、通榆县

8. 黑龙江省：桦南县、兰西县、安达市

9. 上海市：松江区、奉贤区

10. 江苏省：沛县、常州市武进区、溧阳市、昆山市、泗阳县、盱眙县

11. 浙江省：德清县、龙岗市、象山县、义乌市、江山市

12. 安徽省：泗县、东至县、金寨县

13. 福建省：沙县、建瓯市、晋江市

14. 江西省：湖口县、大余县、永丰县、余江区

15. 山东省：平度市、兰陵县、禹城市、寒亭区、汶上县

16. 河南省：巩义市、孟津县、宝丰县、长垣市、新县

17. 湖北省：大治市、宣城市、汐洋县、恩施市

18. 湖南省：浏阳市、汨罗市、宁远县、凤凰县

19. 广东省：南雄市、珠海市斗门区、佛山市南海区、德庆县、龙门县、陆河县

20. 广西壮族自治区：鹿寨县、贵港市覃塘区、北流市

21. 海南省：海口市琼山区、文昌市

22. 重庆市：大足区、永川区、梁平区

23. 四川省：成都市郫都区、泸县、彭山区、宜宾市翠屏区、西昌市

24. 贵州省：息烽县、湄潭县、金汐县

25. 云南省：宜良县、江川区、大理市

26. 西藏自治区：曲水县、山南市乃东区

27. 陕西省：西安市高陵区、富县、神木市、柞水县

28. 甘肃省：武威市凉州区、陇西县、康县

29. 青海省：祁连县、湟源县

30. 宁夏回族自治区：贺兰县、平罗县

31. 新疆维吾尔自治区：伊宁市、奇台县

这些地区作为新一轮农村宅基地制度改革的试点，将依法保护国家、集体的宅基地所有权，并严格按照《土地管理法》等相关法律法规进行土地改革，确保土地权属的明确与合法。同时，处理宅基地（土地）纠纷时，应切实保护国家和集体的土地所有权，集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让属于国家或集体所有的宅基地。

请注意，虽然原问题提及的是33个试点地区，但实际在新一轮改革中试点地区已经扩大至104个，因此上述列举的是最新的试点地区名单。

二、全国农村宅基地制度改革试点县

全国农村宅基地制度改革试点县名单已经确定，共计104个县（市、区）。以下是具体的名单：

1. 北京市：昌平区、大兴区；

2. 天津市：静海区、蓟州区；

3. 河北省：邯郸市峰峰矿区、邢台市信都区、定州市、平泉市；

4. 山西省：平遥县、泽州县、清徐县；

5. 内蒙古自治区：乌兰浩特市、五原县、开鲁县；

6. 辽宁省：沈阳市沈北新区、沈阳市于洪区、大连市旅顺口区；

7. 吉林省：长春市九台区、梅河口市、通榆县；

8. 黑龙江省：桦南县、兰西县、安达市；

9. 上海市：松江区、奉贤区；

10. 江苏省：沛县、常州市武进区、溧阳市、昆山市、泗阳县、盱眙县；

11. 浙江省：德清县、龙岗市、象山县、义乌市、江山市；

12. 安徽省：泗县、东至县、金寨县；

13. 福建省：沙县、建瓯市、晋江市；

14. 江西省：湖口县、大余县、永丰县、余江区；

15. 山东省：平度市、兰陵县、禹城市、寒亭区、汶上县；

16. 河南省：巩义市、孟津县、宝丰县、长垣市、新县；

17. 湖北省：大治市、宣城市、汐洋县、恩施市；

18. 湖南省：浏阳市、汨罗市、宁远县、凤凰县；

19. 广东省：南雄市、珠海市斗门区、佛山市南海区、德庆县、龙门县、陆河县；

20. 广西壮族自治区：鹿寨县、贵港市覃塘区、北流市；

21. 海南省：海口市琼山区、文昌市；

22. 重庆市：大足区、永川区、梁平区；

23. 四川省：成都市郫都区、泸县、彭山区、宜宾市翠屏区、西昌市；

24. 贵州省：息烽县、湄潭县、金汐县；

25. 云南省：宜良县、江川区、大理市；

26. 西藏自治区：曲水县、山南市乃东区；

27. 陕西省：西安市高陵区、富县、神木市、柞水县；

28. 甘肃省：武威市凉州区、陇西县、康县；

29. 青海省：祁连县、湟源县；

30. 宁夏回族自治区：贺兰县、平罗县；

31. 新疆维吾尔自治区：伊宁市、奇台县。

这些地区将作为新一轮农村宅基地制度改革的试点，依法保护国家、集体的宅基地所有权，并严格按照《土地管理法》等相关法律法规进行处理宅基地(土地)纠纷，确保改革在法治轨道上稳步推进。属于国家或集体所有的宅基地，集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让，以维护土地所有权的合法性和稳定性。

三、农村房屋总高度有何规定

农村房屋总高度的规定主要依据的是相关条例及地方政策，而非直接由《中华人民共和国土地管理法》或《中华人民共和国民法典》明确规定。具体来说：

1. 根据乡村住宅建造的相关试行文件，农村自建房在层数上，非农业生产的农户允许搭建4到5层，并要求其住宅的高度必须在2.6米到3米之间，不得超出3.3米。而对于搭建住宅是用于农业生产商的，原则上不能超过3层。

2. 如果按照最高层数5层，以及最高层高3.3米来计算，农村建房高度最高在5乘以3.3等于16.5米。

1. 不同地区根据实际情况，可能会对农村房屋高度有更为具体的规定。例如，海南出台政策规定，农村新建住宅不得超过3层，建房高度不得超过12米。

2. 再如济南规定，村民自建房不能超过3层，层高不得超过3.5米，即济南自建房高度最高为10.5米。

1. 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

2. 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，需依法办理农用地转用审批手续。

农村房屋总高度的规定并非一成不变，而是根据地区、用途等因素有所不同。因此，在建房前，建议到当地房管局或相关部门了解具体的规定和要求，以确保房屋的合法性和安全性。

四、土地使用权可以做投资性房地产吗

土地使用权可以作为投资性房地产，但需满足一定条件。

1. 土地使用权作为出资

- 根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。这表明，土地使用权是可以作为出资的一种形式，进而可以被视为一种投资方式。

2. 土地使用权的转让与投资性房地产

- 投资性房地产通常包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，在符合一定条件下可以转让。这意味着，土地使用权在符合转让条件后，可以被持有并准备增值后转让，从而符合投资性房地产的定义。

- 需要注意的是，并非所有土地使用权都能直接作为投资性房地产。例如，按照国家有关规定认定的闲置土地，就不属于投资性房地产。这类土地通常因未按规定期限动工开发建设而被视为闲置，其处理方式和投资性房地产有所不同。

3. 特定条件下的土地使用权投资

- 对于农村集体经济组织使用的建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条，可以通过入股、联营等形式共同举办企业，但需经过县级以上地方人民政府的批准。这表明，在特定条件下，农村集体土地上的使用权也可以作为投资的一种形式。

- 同时，无论是国有土地还是农民集体所有的土地，以土地使用权出资时，都应确保土地使用权是合法的、可以评估作价并依法转让的。还需注意解除权利负担、办理土地变更手续（如划拨转为出让）以及满足交付加登记两个条件。

土地使用权在符合相关法律法规的规定下，可以作为投资性房地产的一种形式。但具体能否作为投资性房地产，还需根据土地使用权的性质、取得方式、使用条件以及相关法律法规的具体规定来判断。

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内容来源参考：头条-全国农村宅基地制度改革试点县,农村房屋总高度有何规定

内容审核：贾波涛律师