中国民航大学法学本科毕业，现为北京在明律师事务所执业律师。从事法律服务行业多年，具备扎实的法学理论基础和相当丰富的征收拆迁经验。目前，已协办北京、天津、河北、河南、浙江、湖北、陕西、贵州、山东、安徽等地区诸多征地拆迁案件。
关于民法典中房屋违建的规定，主要涉及违建的处理方式、责任承担以及强拆程序等方面。
1）违建的处理方式1. 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，若当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定，且该债务涉及违建，对方可以要求履行。但存在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行等情形时，该要求可能无法得到满足。
2. 在违建情况下，若合同中有关于违约责任的约定，应按照约定承担违约责任。如《中华人民共和国民法典》第五百八十二条所述，质量不符合约定的，违约方需承担相应责任。
2）责任承担1. 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，因违建导致的损失，违约方应承担赔偿责任。赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失（依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条）。
2. 违建方还需承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任（依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条）。
3）强拆程序1. 对于违法的建筑物、构筑物、设施等，行政机关在依法进行公告并限期当事人自行拆除后，若当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除（依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条）。
2. 在房屋征收过程中，若被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行（依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条）。
民法典关于房屋违建的规定主要涉及违建的处理方式、责任承担以及强拆程序等方面。这些规定旨在保护合同当事人的合法权益，维护社会秩序和公共利益。
当开发商承诺赠送的面积被认定为违建时，购房者应采取以下措施来维护自身权益：
1）明确违建性质与收集证据1. 确认赠送面积是否经过审批和规划许可。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，任何建设活动都需取得规划许可，未经许可的建设属于违建。
2. 收集违建证据，包括购房合同、小区规划图、现场照片或录像等，以证明开发商的违建行为。
2）与开发商协商1. 主动与开发商沟通，指出违建的法律风险和对购房者权益的影响。
2. 要求开发商拆除违建、补办手续或给予经济补偿。根据《民法典》的相关规定，开发商应承担违约责任，赔偿购房者因此遭受的损失。
3. 保留沟通记录，如书面函件、邮件或聊天记录等，以备后续维权之需。
3）向行政管理部门投诉与法律途径维权1. 向规划局、城管局等相关部门投诉举报开发商的违建行为，提交详细的证据材料。
2. 若开发商的违建行为给购房者造成损失，可咨询专业律师，了解自己的合法权益和维权途径，向法院提起诉讼，要求赔偿。
3. 在特定情况下，如违建严重影响房屋使用安全或购房者权益，购房者有权选择解除购房合同，并要求退还购房款项。
当开发商承诺赠送的面积被认定为违建时，购房者应采取以下措施来维护自身权益：
1）明确违建性质与收集证据1. 确认赠送面积是否经过审批和规划许可。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，任何建设活动都需取得规划许可，未经许可的建设属于违建。
2. 收集违建证据，包括购房合同、小区规划图、现场照片或录像等，以证明开发商的违建行为。
2）与开发商协商1. 主动与开发商沟通，指出违建的法律风险和对购房者权益的影响。
2. 要求开发商拆除违建、补办手续或给予经济补偿。根据《民法典》的相关规定，开发商应承担违约责任，赔偿购房者因此遭受的损失。
3. 保留沟通记录，如书面函件、邮件或聊天记录等，以备后续维权之需。
3）向行政管理部门投诉与法律途径维权1. 向规划局、城管局等相关部门投诉举报开发商的违建行为，提交详细的证据材料。
2. 若开发商的违建行为给购房者造成损失，可咨询专业律师，了解自己的合法权益和维权途径，向法院提起诉讼，要求赔偿。
3. 在特定情况下，如违建严重影响房屋使用安全或购房者权益，购房者有权选择解除购房合同，并要求退还购房款项。
如果开发商赠送的面积属于违建，这将会带来一系列的问题和隐患。首先，违建的赠送面积在进行产权登记时不会纳入产权面积中，因此这部分面积不受法律的保护。未来如果遇到房屋转卖或者拆迁，赠送面积也不会被计入其中，这将导致业主无法获得相应的利益和赔偿。
针对这种情况，业主可以采取以下措施：
1）了解赠送面积的性质和风险在购买房屋时，业主应充分了解开发商赠送的面积是否属于违建，并明确赠送面积的所有权归属。如果赠送面积存在违建等风险，业主应谨慎考虑是否接受这样的赠送。
2）将赠送面积写入购房合同为了确保自身权益，业主应在购房过程中要求将赠送面积写入购房合同。这样一来，即使赠送面积属于违建，业主也可以通过合同条款来维护自己的合法权益。
3）寻求法律途径解决纠纷如果开发商在房屋交付后被发现存在违建等违法行为，业主可以通过法律途径来维护自己的权益。例如，可以向相关行政主管部门举报开发商的违法行为，或者通过诉讼等方式要求开发商承担相应的法律责任。
业主在购买房屋时还应注意以下几点：
1. 仔细阅读商品房买卖合同，确保合同中对房屋面积、赠送面积等关键信息有明确的约定。
2. 在签订购房合同前，可以聘请专业的律师或房产顾问进行合同审查，以确保合同条款的合法性和公平性。
3. 保留好购房过程中的相关证据和资料，以便在日后维权时能够提供有力的证据支持。
如果开发商赠送的面积属于违建，业主应充分了解风险并采取相应的措施来维护自己的权益。同时，在购买房屋时也应保持谨慎和理性，避免陷入不必要的纠纷和损失中。
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内容来源参考：头条-开发商承诺赠送面积是违建咋办,开发商承诺赠送面积是违建咋办
内容审核：李银磊律师
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