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警惕拆迁方的新招数!征收补偿允许被“拆分”吗?

摘要:在近期的咨询中,被拆迁人反馈了以下较为普遍的问题,本文,在明律师就来简明扼要地解答这些疑问。
警惕拆迁方的新招数!征收补偿允许被“拆分”吗?

在近期的咨询中,被拆迁人反馈了以下较为普遍的问题:

1. 征收方将法定的补偿项目人为拆分,一段一段给,一部分一部分谈,此时被拆迁人该如何应对?

2. 给了一部分补偿款,算不算我们领取过补偿? 部分补偿款、奖励金的协议能签字吗?

3. 拆迁方明确告知我所诉求的补偿利益将通过下面一个项目满足,可信吗?

本文,在明律师就来简明扼要地解答这些疑问。

【要点一:“拆分补偿”是设计出来的招数,不是征收补偿的常态】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》的规定,法定的补偿项目具体到每一户被拆迁人头上应支付的总额,才是所谓的“公平、合理的补偿”。 简言之,补偿安置应当是一步到位的,本没有“拆分”“分步走”这一说。

城市房屋征收中,被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿是必有的,停产停业损失的补偿只有经营性房屋才可能存在,奖励金和补助则要看政策。

无论是征收补偿协议还是征收补偿决定,都必须完整覆盖某一户被拆迁人所应当取得的全部补偿利益。 协议一般只签订一份,决定也只能出具一份,签多份协议是一种非正常状态,背后隐藏的往往是风险。

同理,农村集体土地征收中的土地补偿费、安置补助费、其他地上附着物和青苗的补偿费、农村村民住宅的补偿费和被征地农民的社会保障费用也缺一不可是一个整体,有或者没有都要反映在征地补偿安置协议或者决定中。

即便实践操作中存在“征地补偿安置协议”和“房屋补偿安置协议”等数份相对独立的协议文本,其合起来才构成法律意义上的完整补偿安置协议。 征收方仍需要在合理的期限内完成对全部补偿项目的落实,而不能人为拆分后哩哩啦啦去搞拖延。

而对于征地补偿安置决定,则应当是一份完整的东西,而不应形成数份分离的补偿安置决定。

笔者认为,那种在协商谈判直至签约环节刻意将不同补偿项目拆分的做法,客观上并无必要,而是一种征收方惯用的策略和手段,其目的是难以言说的。

对于信息不对等的征拆双方而言,浑水摸鱼有时并不困难……

【要点二:要将补偿安置看作一个整体去对待,不可落入拆分圈套】

咨询中有的被拆迁人一上来就明确告知律师,自己对补偿安置不满,从未签订过任何补偿安置协议,拆迁方也支付过任何补偿。

然而详加追问,被拆迁人马上就说出了症结所在:原来拆迁方在协商中曾拿出过其他“名称”的协议要求其签字,其在未看清内容的情况下就签了,并且也因此而收到过一笔补偿款。 只是按其自己的理解,真正的补偿款“大头”拆迁方还没有给。

显然,这就是被拆迁人因缺乏经验而落入拆迁方拆分补偿圈套的情形。 拆迁方对被拆迁人就补偿总额不满是明知的,但它却这样告诉被拆迁人:

你说的那笔不认可的补偿款是“被征地农民的社会保障费用”,那个我们要以后再去谈,到时一定会保障你的利益诉求的。 现在要确定的是其他地上附着物的补偿款,你可以先把这块儿的签了,领到手……

然而问题在于,被拆迁人明确向律师表示,自己不满意的就是对养殖场、房屋的评估价值,这与“社会保障费用”又有什么关系呢?

拆迁方的说辞明显不符合逻辑,但却可能轻易地蒙过被拆迁人。 被拆迁人一旦在部分补偿款的协议上签字,就意味着你认可了这一部分的补偿。 今后再想就这一部分提出主张,难度就会很大。

而恰恰正是这一部分,很可能决定着整个补偿利益的总额。 等到谈及“社会保障费用”时,被拆迁人就会发现自己上当了,已经失去了与征收方谈判的重要契机。

在明律师要提示广大被拆迁人的有以下4点:

1. 若对补偿安置利益不满,不仅不可签订完整的补偿安置协议,同样不可签订任何部分的、阶段性的、奖励性的书面协议,否则十之八九要出问题。 试问,完整的摆在跟前你都不会审查,多给你弄几份不同名堂的,你岂不是更晕了?

2. 不可将法定的补偿项目分开来去和拆迁方协商,而是要将其作为一个整体去谈。 补偿了一半,等于没补偿,想让我们签约、腾房没门,我们要牢固树立这样的意识。

3. 要弄清自己的诉求与拆迁方承诺的补偿利益间的差距主要出现在什么地方,进而有针对性地去协商、评估和救济。 如果弄不清,就要及时咨询专业律师把它弄清楚,切不可盲目听信拆迁方的说辞而将补偿利益提升的希望寄托在“下一个项目”的计算上。 也许根本就没有下一个项目了,你又能怎么办?

4. 签没签协议,领没领补偿,要以客观实际来告知律师,而不能凭自己的主观认知和“意识”。 自认为没签没领,实际上签了领了,这可能导致律师对案情判断出现偏差,从而影响律师在介入案件初期的全局规划。

总之,在面对拆迁方“拆分补偿”的手段时,被拆迁人一定要保持头脑的清醒,不可轻易就被忽悠成一脑子糨糊了,从而在忙乱中签了不该签的协议,领了不可领的补偿,将自己已经认可了补偿结果搞成了既成事实,在不知不觉中丧失了提升补偿的可能性。

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