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期房烂尾,解除合同与继续还贷的两难之殇

摘要:购买的期房烂尾,有的购房者集资将烂尾楼建设到勉强能够居住的程度;有的购房者坐等房企接手盘活或者退房款;有的购房者毅然断供……选择哪种自救方式方为明智之举呢?
期房烂尾,解除合同与继续还贷的两难之殇

商品房预售制度的弊端以及商品房预售资金监管制度的漏洞导致我国各地楼盘停工现象频发。老百姓买房本是为了遮风挡雨,可是不小心买了烂尾期房,从此便陷入一片凄风苦雨。购买的期房烂尾,有的购房者集资将烂尾楼建设到勉强能够居住的程度;有的购房者坐等房企接手盘活或者退房款;有的购房者毅然断供……选择哪种自救方式方为明智之举呢?

期房烂尾,房贷还要还吗?

贷款买期房事件中存在两层法律关系,一是购房者与开发商之间的商品房买卖关系,另一个是购房者与银行之间的贷款关系,二者相互独立。在我国现行法律框架下,购房者不能因开发商违约而自动停止向银行偿还贷款。但是,因开发商的过错导致房屋无法交付,没有过错的购房者不能获得房屋的同时还要继续履行还款义务,这样又显然有违公平原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、二十一条规定,商品房买卖合同解除后,当事人可以请求解除贷款合同。贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人(银行)和买受人。所以,不想继续支付房贷,购房者得先解除购房合同。

解除购房合同就能及时止损吗

期房烂尾的最常见原因就是开发商资金链断裂或跑路,在房地产纠纷案件的执行程序和破产程序中,支付了全部或大部分款项的消费性购房债权的受偿顺位仅次于拆迁类债权,排在建设工程债权、担保债权、普通债权之前。而解除购房合同后,购房者和开发商之间的商品房买卖合同关系转为普通债权债务关系,优先受偿权转为普通债权。受偿顺位降低后,购房者就更加难以拿回购房款了,形成赢了官司却执行不到位的尴尬局面。所以购房合同解除后,虽然不用继续偿还剩余贷款,但也可能无法追回已支付的购房款。

选择继续履行合同当然也存在风险

对购房者来说,选择继续履行合同能保障其享有排除执行及优先受偿的权利,还可搏一个有一天房子能够建成交付的机会。但是,一套盖了半截的烂尾房既不能满足居住需求,也无法转让变现,还要继续偿还短则十几年,长则几十年的贷款,又实在是个不小的负担。

在实践中,烂尾房问题的解决和购房者损失的追回一直是个复杂难题。购房者需要在解除合同与履行合同之间作出艰难抉择,甚至是赌一把。既然买到烂尾期房,购房者会陷入两难境地,那么不如防患于未燃,尽量购买现房或准现房。如果实在无法避免购买期房,也要查实项目是否五证俱全;开发商是否具有资质,是否涉入诉讼,尤其是债权债务纠纷,是否被列入失信名单等;也可以时刻关注工程进度,开发商舆情,避免到了交房日才发现烂尾,开发商仅剩的财产已经被施工单位、银行等更精明的债权人先查封、执行了。

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