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怎么判断拆迁补偿合不合理?

摘要:在案件情况尚未明朗、被征收人对依法维权仍心存顾虑的情形下,“一次性”程序的委托无疑具有积极的意义。在通过程序的提起取得更多的信息以供判断后,要不要转入“一揽子”权利救济中,还是干脆选择放弃配合签订补偿安置协议、领取补偿利益,全由被征收人自己说了算。
怎么判断拆迁补偿合不合理?

  认为补偿安置条件太低、不公平,这是很多被征收人刚刚看到补偿安置方案或与征收方面谈后的第一反应。但究竟经过一番努力能否取得自己满意的补偿,有没有委托律师去“折腾”的必要,才是大家真正拿不准的事情。本文,在明律师就给大家说说怎样做才能从拿不准变得十拿九稳。

  【要点一:对周边房屋价值做理性对比】

  大多数被拆迁人认为的补偿低,都是和周边的房价、周围的邻居比较后得出的结果。鉴于房地产价格评估中,“市场比较法”始终占有核心位置,比上一比,本身并没有什么错。

  不过需要注意的是,比较一定要科学地进行,不可盲目。譬如有的被拆迁人会用周边新建商品房的市场销售价格去和自己正在被“棚户区改造”的老旧房屋比较,那么自家房屋的单价偏低也是自然的。

  也有一些比较,纯粹基于完全主观的印象和听闻的“传言”,比如某片区的房屋均价20万元一平米。刨除学区房的可能性,哪儿的房子能在今天仍保持这样高的价值呢?显然,拿这样的超高房价去做比较,是不太合适的。

  【要点二:对房屋建造的合法性有准确评估】

  在明律师曾多次讲过,房子合不合法、有没有证对补偿结果的影响是极大的。如果这个问题不弄清楚,光在细微的补偿标准、奖励金上面去和征收方掰扯着实意义不大。

  简言之,如果你的被征收房屋的大部分面积处于无证状态,除非其建造于上世纪90年代以前,是绝对意义上的历史遗留房屋,否则其补偿结果是很难和有证房屋基本持平的。

  一部分补偿价值将遵循补偿安置方案的规定被扣减,这已是较好的结果。倘若征收方联合几个部门将其认定成违建哪怕是部分违建,补偿数额都会因“违建不补”的这句“教训”而被大幅扣减。

  固然,在这个问题上被征收人是要在专业律师的指导下通过各种途径去积极争取的,但事先把心理预期摆正,也实属必要。

  【要点三:在难以下决断的情况下,可考虑先通过“一次性”程序的提起投石问路】

  大家都知道,征拆权利救济主要以“一揽子”法律服务的形式呈现,专业律师一经介入一下子就管两年,各种涉案的法律程序是基本上“全包”的。

  但在被征收人反复考量仍就能否取得满意的补偿这点拿不准主意的情况下,则可考虑尝试不同寻常的“一次性”程序提起来投石问路。

  不同于“一揽子”法律服务,“一次性”程序服务中律师会先负责代理被征收人提起一个关键性的程序,譬如申请政府信息公开做合法性调查、参与听证会或者提起确认强制拆除行为违法的诉讼。

  这里面的前两种都是在项目启动初期,被征收人有效了解项目法律状况,捕捉其违法点的重要步骤。

  申请信息公开看似简单,似乎被征收人自己也能登录相关部门的网站去下载表格提出申请。但事实上其技术含量还是很高的。

  如何做到“少申请,快出结果,多办事”,专业律师在这里有着广阔的发挥空间。要想把那个表格填对而不至于让被申请机关反复以各种理由“打回来”,并不是一件容易事。

  而若被申请机关以明确答复不予公开或者对我们的申请置之不理,则马上会涉及复议、诉讼程序。后续的诉讼操作显然也需要专业律师的全盘支持。

  听证会多是针对征地补偿安置方案或者违建的处置决定而召开的,律师的参与将会令当事人一方的提问、质证更有针对性,让征拆方的违法点在听证过程中更充分的暴露,从而使听证程序真正发挥其作用,而不是仅仅走个过场。

  “确认强制拆除行为违法”是在房屋被行政机关强制拆除后都会涉及的程序,同样具有一定的独立性。在这一诉讼的推动过程中,专业律师会帮助被征收人获取更多的信息和证据,为日后可能的申请行政赔偿或持续进行中的协商谈判提供帮助。

  综上所述,在案件情况尚未明朗、被征收人对依法维权仍心存顾虑的情形下,“一次性”程序的委托无疑具有积极的意义。在通过程序的提起取得更多的信息以供判断后,要不要转入“一揽子”权利救济中,还是干脆选择放弃配合签订补偿安置协议、领取补偿利益,全由被征收人自己说了算。

  在明律师最后要提示大家的是,拆迁补偿权利救济已经进入了深入、细化的时代,以往那种相对简单粗放的思路、维权模式正在被越来越多的被拆迁人和律师所摒弃。在咨询律师、决定是否走法律途径救济权利时存在疑惑甚至“投鼠忌器”都是正常的,被拆迁人只要能够理性、客观地去看待这些疑惑,相信自己的判断也相信专业律师的建议,依法救济权利的“快车道”将很快就能开上去,补偿安置权益也一定会得到切实的保障。

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