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停产停业损失到底怎样算？
停产停业损失的补偿是企业拆迁中不可缺少的一项补偿内容。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对因征收房屋造成企业停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。然而这一原则性的规定在实践中并没有办法直接计算出被拆迁企业的停产停业损失。而且现实中的情况过于复杂，590号令无法用一个标准统一全国各地停产停业损失计算，所以其明确规定了具体办法由省、自治区、直辖市根据地方实际情况制定。因此我们可以发现企业的停产停业损失的计算，关键看企业所在地的地方性规定。拆迁律师凭借在全国各地代理的企业拆迁案件为您总结了几种停产停业补偿的计算方法。
一、按照经营面积计算
拆迁律师发现一些地方性规定非常明确的规定了按照企业生产经营面积计算因为拆迁造成的停产停业损失。一般都规定每个经营面积对应的具体货币数额，比如每平的停产停业损失可以规定为200元。比如山东省济南市出台的《<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则》中关于停产停业损失就明确了补偿标准，即“一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米200元，其他非住宅用房为每平方米150元”。
此种方法虽然简单明了，但是符合什么标准的房屋面积才是经营面积，大都没有统一的标准，因此在实践中很容易发生纠纷。
二、按照基本利润计算
按照被拆迁企业的基本利润计算停产停业损失，这种方法比较好理解，因为停产停业损失就是企业因拆迁不能生产经营所产生的一系列损失，比如利润、房屋租金和员工的各种补助等。其关键是要确定被拆迁企业的基本利润跟合理的停产停业时间。
拆迁律师通过办案了解到，在利润的计算上各地通行的做法是通过计算企业房屋被拆迁前一段时间内的平均利润，至于是一年还是三年或是其他，各地规定不尽相同。至于停产期限的规定也不尽相同。比如江苏、北京和广州三地的规定，在这两个方面差别明显。
《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》明确了房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算；停产时间方面规定实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间，或者至调换房屋交付为止。
实践中采取基本利润乘上停产停业期限的方法计算停产停业损失比较常见，除了江苏省的地方规定，《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》和《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》都规定了本方法。
三、按照房屋评估价值计算
还有一种常见的计算方法就是通过对被征收的房屋的价值乘上一个比例来计算停产停业损失。这种计算方法不再考虑被拆迁企业的经济效益，而是和被征收房屋的价值产生直接的关系。问题是规定一个比例并无法应对实践中的复杂情形，房屋的价值无法准确反映企业的经济效益，导致计算出的损失和实际损失相差甚远而不能弥补。所以，采用此种方法计算损失必须要结合其他的计算方法加以修正，一般就是要重新考虑企业的经济效益和停产停业的合理期限。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定停产停业损失按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。
拆迁律师总结发现除了上海很多地方也都有相同的规定，比如《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等地方规定，因此停产停业损失是被征收房屋价值的10%还是其他比例要根据每个地方的情况来确定。
以上三种计算方法虽然比较典型，但是并不是只有这些方法，比如结合企业经营的年限计算和拆迁双方协商确定等方式。所以广大被拆迁人要想知道企业拆迁时停产停业的计算方法必须要根据当地的相关规范性文件来确定。
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：杨小燕律师
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