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卖宅基地上房屋要注意哪些问题?

摘要:在农村宅基地制度改革、“三权分置”和盘活利用闲置宅基地与房屋等新趋势的影响下,一些脑筋活泛的农村村民又开始打起了变相出售宅基地上房屋给城里人的主意,类似的纠纷在征拆实务中也持续出现。
卖宅基地上房屋要注意哪些问题?

  在农村宅基地制度改革、“三权分置”和盘活利用闲置宅基地与房屋等新趋势的影响下,一些脑筋活泛的农村村民又开始打起了变相出售宅基地上房屋给城里人的主意,类似的纠纷在征拆实务中也持续出现。不过在明律师要强调的是,盘活利用也好,三权分置也罢,都不是官方“放开”宅基地上房屋买卖的信号,更不是所谓“小产权房”转正的苗头。出售宅基地上房屋给城里人,仍是无争议的违法行为,严重者甚至会触犯《刑法》,面临蹲监狱的结局。

  据悉,海南省三亚市农业农村局日前发布《关于严禁非法买卖、流转农村宅基地的通告》,明确指出严禁非法买卖农村宅基地,严禁错误解读宅基地制度改革试点的相关政策文件。

  也就是说,“盘活利用”绝非违法出售宅基地及其上房屋,而是在符合国土空间规划的前提下,对长期无人实际居住使用的闲置的宅基地上房屋以出租方式盘活利用,而非任何形式的出售行为。

  《通告》中明确强调,农村宅基地属于农民集体所有,集体经济组织成员享有宅基地资格权、使用权,禁止城镇居民到农村非法买卖、流转宅基地建造房屋或购买“小产权房”。

  集体经济组织成员非法买卖、流转农村宅基地及房屋的,由所在集体经济组织依法取消该成员宅基地申请与使用的权利,由此所产生的任何后果由买卖双方自行承担。

  根据各地所掌握的政策尺度及各级法院的司法裁判,在明律师想提示广大农民朋友以下几点:

  其一,出售宅基地上房屋即视同对宅基地使用权的出售,不存在只出售了房屋,而未涉及宅基地使用权一说。故此,无论购房合同约定的是出售宅基地使用权,还是宅基地上房屋的所有权,其都是非法、无效的。

  《民法典》第357条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

  其二,宅基地上房屋仅允许在本集体经济组织成员间转让,无论是城镇户籍居民还是其他村、镇的农村户籍村民,均不得以购买方式取得宅基地使用权或者房屋的所有权。

  在宅基地制度改革试点中,一些地区将“村集体内部转让”扩大至“县域内转让”,这需要有明确的政策文件作为依据。在未有此类试点的地区,农民对农民的出售也是不被允许的,其房屋买卖合同仍会被视为无效。

  其三,宅基地上房屋在本村内转让,应当按照当地县(区)政策规定,先退出将宅基地使用权交回给村集体,再由村集体根据本集体经济组织成员的建房需要妥善分配。未经村集体、乡镇政府表决、批准的私下交易,存在较大的法律风险,且可能无法完成不动产权登记的变更,受让者在权利上存在严重瑕疵。

  也就是说,本村成员间也不是想转让宅基地上房屋就可以随便转让的。当初批地要经由村集体和乡镇街道的许可,如今要转让也同样需要得到相应的许可。

  其四,非法出售自家的宅基地院落若获利巨大,可涉嫌触犯非法转让土地使用权罪,面临刑事责任的追究。

  出售自家的宅基地上房屋、院落空地,闹大了可不仅仅是违法行为,而是会涉嫌犯罪。《刑法》第228条规定,以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;

  情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

  而根据该罪名的立案标准,非法转让土地使用权违法所得数额在五十万元以上的就会被追究刑事责任。在日前海南省儋州市通报的一起案件中,被告人曾某某为牟取非法利益,违反土地管理法规,花费700元将位于儋州市xx镇x村自家的老瓦房、自留地等共计2.343亩土地平整,将土地设计规划成8米×15米、8米×16米不等面积的宅基地,并对外宣传有宅基地出售,且可以盖房子。后陆续将规划后的宅基地出售给本村集体组织成员以外的人,从中获利157万余元。

  最终,其被当地法院以非法转让土地使用权罪判处有期徒刑3年3个月,并处罚金90000元。

  在明律师最后要提示大家的是,宅基地上房屋出售因其自始不具有合法性,而很容易引发各类复杂的财产纠纷。尤其是在涉案房屋面临拆迁腾退时,购房者和原宅基地使用权人的权益都难以得到法律的保障,只能是由法院根据个案情况酌情判决利益分配比例,很可能判下来的结果双方都难以满意。

  此外需要强调的是,所谓“7:3”的补偿利益分配比例一说只是针对历史遗留形成的宅基地上房屋交易问题,若是明目张胆地在近几年间售卖宅基地上房屋,补偿利益还能否落袋在购房者、宅基地使用权人头上可就不好说了。如前所述,海南省三亚市明确要取消该成员的宅基地申请与使用权利,这里面的后果可不是买卖双方所能承担得起的。

  一个起码的逻辑在于,任何人都不应从其违法的行为中获益,那么双方利益均受损或许就是通过拆迁腾退解决宅基地上房屋买卖遗留问题时所难以回避的现实了。

  故此,对于农民朋友而言,牢牢攥紧自家的宅基地上房屋,住就好好住,不住就争取在村集体、乡镇街道的统一政策指引下参与盘活利用,始终把宅基地的“资格权”握在自己手里,这或许才是宅基地制度改革下最优的选择。

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