执业至今办理了上千件案件，致力于有效解决各类行政、民商事争议及刑事辩护等案件，业务范围遍及全国范围。深耕行政征收、行政执法、行政赔偿等行政领域。
广州张静律师解答：未报建的话涉嫌违建，需先经行政部门处理，处理前法院不受理相关民事纠纷。张律师提醒，此处的行政部门处理，就是城管部门处理。要么认定是违建拆除，要么补手续补费用补办报建手续。实践中很少真的处理，所以此类案件的民事纠纷就暂时打不了官司，需等确权结束后看新政策如何处理再看。如下面这个案件，原告凭宅基地证是自己名字，起诉他人搬离。法院审理后认为房屋已重建且未报建，涉嫌违建，不属于民事处理范围，裁定驳回原告起诉。
裁定书节选：
本院经审查认为,本案系萧某以其为涉案房屋的产权人为由起诉要求陈某搬离涉案房屋并支付使用费而引发的纠纷。根据法院查明的事实,白云区某号宅基地房屋农村宅基地使用证的登记权属人为萧某,该房屋被拆除后在原址上进行了重建,重建后的房屋结构与面积与原登记载明情况完全不同且并未办理相关报建手续,萧某起诉要求陈某搬离涉案房屋系变相要求对该新建房屋进行确权,由于房屋尚未经当地政府相关行政部门确认合法,本案应由行政部门先行处理,待行政部门作出结果后,萧某再行提起诉讼,裁定驳回萧某的起诉｡
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宅基地合作建房合同无效后，向买家的赔偿标准是怎么样的？
戴允丝律师解答：
宅基地买卖合同被确认无效以后，买受人的损失如何补偿，目前各法院对此没有统一的标准，一般都是先返回出资款，然后用评估的房屋金额减去出资款得到增值部分。
如果一定要综合一个较为平衡的标准，是在判决宅基地买卖合同无效，买受人返还宅基地的同时，对于买受人的权益做出了如下保护措施：
1、出卖人返还购房款; 2、出卖人就买受人对房屋的增建及装修部分全额补偿;
3、对于买受人因返还宅基地所遭受的损失，按照土地区位补偿价的评估价格，依据买卖双方的过错大小，由出卖人对买受人进行赔偿。
戴律师为大家列举一个相关案例，具体可以参考以下案例
案列介绍：
本案争议焦点为：
李卖家是否应当向黄买家返还房屋差价损失294万元。
本院分析如下：
根据查明事实可知，原合建房屋已拆迁，李卖家已获得了相应的回迁补偿房屋和材料损失补偿款。
生效的某号判决已认定黄买家与李卖家等合建某号房屋的行为因违反法律法规的强制性规定而无效，合建双方缔结了无效的合同均存在过错，认定双方各承担50%过错责任。
黄买家因房地产价格上涨存在房屋差价损失，李卖家应按过错程度承担损失赔偿责任。
由于黄买家因房屋价格上涨而受到的损失是持续存在的，本院认定房屋差价损失价值确定应以黄买家起诉之日的价值。
《三方协约书》约定黄买家依照合同仅对合建房屋享有一半权益，在合同被认定无效后，黄买家亦仅对房屋差价损失有一半的权利主张。
据此，李卖家应支付的房屋差价损失为时点为2020年3月18日的房屋市场价值与李卖家出资款差额的50%即（5969386元-76230元）×50%=2946578元。
土地发生纠纷应当暂停建房。
土地纠纷当事人可以先找村民委员会、乡镇人民政府等调解解决。
当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，双方可以申请仲裁，对仲裁结果不服的可以直接向人民法院提起诉讼。
【法律依据】《土地管理法》第十四条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；
协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；
个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
宅基地被侵占造房如何起诉
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其他附属设施。
如所有权人的权利受到侵害的，有权以侵权之诉将侵权人起诉到法院，请求法院判令对方恢复原貌、赔偿损失。
当事人应当先请求乡镇政府或县级人民政府处理该土地(宅基地)使用权争议，对政府的处理决定不服的，可以行政复议、行政诉讼。
如果经政府处理，确认土地使用权属于争议人，且建房人没有合法的准建手续，那么争议人就可以拿回宅基地使用权，甚至可能拆迁对方的建筑、赔偿损失。
【相关案件】
张老太因邻居李先生将其所批的宅基地占用修建道路一直无法建造房屋，协调多年未果后将李先生诉至法院，要求李先生将所修建道路拆除。
记者获悉，密云法院审结此案，判决支持了张老太的诉讼请求。
2008年，张老太搬迁入户至密云县某村，并与邻居李先生同时获批相邻宅基地一处，张老太居西，李先生居东。
同年，李先生建设房屋一处，因村内规划道路未能修建，李先生遂在西侧张老太宅基地内修建一条道路，用于其通行。
后张老太因宅基地被侵占无法建设房屋，多次找到李先生协调未果。
2014年，李先生将其用于临时通行的道路进行水泥硬化，并在道路西侧修建了栅栏，种植树木和蔬菜。
为此张老太将李先生诉至法院，要求李先生将修建在其宅基地范围内的道路、栅栏拆除，清除种植的树木、蔬菜等物，并将宅基地恢复原状。
庭审中，李先生辩称，自己是因村委会未能按规划修建道路，其才在张老太地基内修建道路，因此不同意张老太的诉讼请求。
法院经审理后认为，本案中，李先生在获得宅基地审批后理应严格按照审批进行房屋建设并妥善处理相邻关系。
故此，法院判决李先生将修建在张老太宅基地范围内的道路、栅栏自行拆除，并将其种植在张老太宅基地范围内的树木、蔬菜等物自行移除。
当事人咨询：
宅基地合作建房合同无效后，向买家的赔偿标准是怎么样的？
戴允丝律师解答：
宅基地买卖合同被确认无效以后，买受人的损失如何补偿，目前各法院对此没有统一的标准，一般都是先返回出资款，然后用评估的房屋金额减去出资款得到增值部分。
如果一定要综合一个较为平衡的标准，是在判决宅基地买卖合同无效，买受人返还宅基地的同时，对于买受人的权益做出了如下保护措施：
1、出卖人返还购房款; 2、出卖人就买受人对房屋的增建及装修部分全额补偿;
3、对于买受人因返还宅基地所遭受的损失，按照土地区位补偿价的评估价格，依据买卖双方的过错大小，由出卖人对买受人进行赔偿。
戴律师为大家列举一个相关案例，具体可以参考以下案例
案列介绍：
本案争议焦点为：
李卖家是否应当向黄买家返还房屋差价损失294万元。
本院分析如下：
根据查明事实可知，原合建房屋已拆迁，李卖家已获得了相应的回迁补偿房屋和材料损失补偿款。
生效的某号判决已认定黄买家与李卖家等合建某号房屋的行为因违反法律法规的强制性规定而无效，合建双方缔结了无效的合同均存在过错，认定双方各承担50%过错责任。
黄买家因房地产价格上涨存在房屋差价损失，李卖家应按过错程度承担损失赔偿责任。
由于黄买家因房屋价格上涨而受到的损失是持续存在的，本院认定房屋差价损失价值确定应以黄买家起诉之日的价值。
《三方协约书》约定黄买家依照合同仅对合建房屋享有一半权益，在合同被认定无效后，黄买家亦仅对房屋差价损失有一半的权利主张。
据此，李卖家应支付的房屋差价损失为时点为2020年3月18日的房屋市场价值与李卖家出资款差额的50%即（5969386元-76230元）×50%=2946578元。
可以在原有的宅基地拆旧建新。
随着人民物质生活水平的显著提高，人们不但希望“有的住”，更希望“住得好”。
但现在，在农村修房建房是一件很严肃的事，并不是你想建就能建，想在哪里建就在哪里建，而是只有申请宅基地后，才能建房。
但是，大多数农户对很多政策掌握不到位，或者信息的不清晰，翻盖房屋时就会遇到许多问题和不必要的麻烦，拖慢建房的进程。
农村宅基地拆旧建新审批流程：
1、申请人到所在乡（镇）国土资源管理所（分局）领取拆旧建新用地申请表，并提供户口本或身份证等证件复印件；
2、在原有老宅基地上建房的需提供原土地使用证，建房申请经村民小组代表讨论同意；
3、当地农村村民委员会将对拆旧建新建房户的用地申请进行审核；
4、乡（镇）国土资源管理所组织人员实地踏勘，并取得规划部门的同意，经所在乡（镇）政府审核同意后，由乡（镇）国土资源管理所上报县国土资源管理局审核；
5、县国土资源管理局审核认为符合条件的，再报县政府审批；
6、县政府审批之后，相关部门下发许可证后方可动工建房；
7、申报时需提供的材料有：
经本村民小组2/3以上村民签字同意的申请书，申请人的户口本、身份证原件和复印件及村小组、村委会签署意见的呈报表等。
条件：
1、一户一宅农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村建房拆旧建新也要符合一户一宅的要求，即在原有宅基地上拆除旧房屋，再新建。
2、符合乡村的总体规划农村建房拆旧建新也要符合乡村的总体规划，经过正规的审批流程，拥有宅基地使用权证书和规划许可证，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
3、没有翻新记录的农村房子会牵扯到许多问题，家族越大问题就越多，但也不能避免房子质量不会出现问题，因此在原则上宅基地上的每套房屋都允许翻建一次，如果你还没有翻建过，大家还是可以申请的。
4、有合法翻建手续的国家为了更好的管理宅基地建设，实行了统一的政策规范，所有重建或者翻建的房子，都必须经过有关部门的严格审批，否则绝不允许私自翻建房屋，所以只有拿到审批手续，房子才可安全翻建。
5、经过当地管理部门同意的由于全国土地管理存在较大差异，所以房子只有经过当地管理部门的同意，才允许申请重建，否则会有被拆迁的风险。
6、补贴农村拆旧建新，如果旧房属于C级或D级危房，而建房户属于农村的困难群众，在进行拆旧建新时还可以申请相应的补贴。
综上所诉，村民拆旧建新需要到村委领取房屋建设申请表及四邻协议书，填写完毕后到街道农村办公室进行宅基地一户一宅初审，然后到街道房建办办理拆旧建新手续。
【法律依据】：
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。
需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。
对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
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文章来源参考：头条-广州拆迁确权公示有争议，广州宅基地合作建房合同无效后，赔偿标准是怎么样
内容审核：翁碧霞律师
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