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宅基地上房屋能按相邻商品房价值补偿吗?最高法裁判有结论了

摘要:实践中,越来越多的城中村、城边村的被征收人提出了这样诉求:我的房屋虽然是农村集体土地上的,但隔着仅一条马路甚至一堵围墙那可就是城市里的商品房小区,一平米房价高得邪性。那征收方想要征收我的宅基地上房屋,是不是也应当参照适用相邻社区商品房的价值给我补偿安置呢?
宅基地上房屋能按相邻商品房价值补偿吗?最高法裁判有结论了

  实践中,越来越多的城中村、城边村的被征收人提出了这样诉求:我的房屋虽然是农村集体土地上的,但隔着仅一条马路甚至一堵围墙那可就是城市里的商品房小区,一平米房价高得邪性。那征收方想要征收我的宅基地上房屋,是不是也应当参照适用相邻社区商品房的价值给我补偿安置呢?再说最高法不是早就有司法解释,说可以参照执行国有土地上房屋征收补偿标准吗?那么,事情的真相究竟如何呢?最高人民法院会否在裁判中支持被征收人的这一主张呢?

  在明律师首先需要指出的是,这一问题几乎是咨询中被征收人最容易提及的疑问之一。大家想获取与城镇被征收人同等标准的补偿利益,心情和期待是美好的,完全可以理解的。

  但现实与法律往往同人们的期待存在着落差,在明律师也往往只能在咨询中这样答复被征收人:大多数情况下,集体土地上房屋被征收是无法参照执行相邻商品房的补偿标准的,您的个案是否符合最高法司法解释规定的特殊情形,还需要再进一步了解和确认。

  这样的答案显然会令部分被征收人感到失望和遗憾,但作为专业的拆迁律师,我们必须恪守专业性和执业操守,不会在任何情况下夸下海口去忽悠当事人。

  事实上,被征收人的上述疑问,最高人民法院早就通过过去若干年的众多裁判进行了深入的阐述、解答,本文我们来看(2018)最高法行申2098号《行政裁定书》(何女士诉贵州省遵义市xx区政府房屋征收补偿安置协议纠纷案)中是怎么说的。

  【最高法裁判观点:被征收集体土地上房屋的补偿价格与商品房市场价格存在差距具有合理性】

  最高法在该案的再审裁判理由中重点分析了以下两点:

  1. 何xx的被征收房屋系集体土地上房屋,该房屋与商品房在土地性质、小区环境与配套设施、房屋本身的建筑结构、质量及附属设施以及投资成本和开发利润等方面均存在较大差别。因此,何xx被征收房屋的补偿价格与商品房市场价格存在差距具有合理性……

  这段理由翻译过来就是,农村宅基地上房屋和其相邻社区的商品房在法律性质上具有本质上的差异。在这种差异下,二者的补偿标准不一致是正当的,一致了反而是缺乏法律依据且不合理的。

  在该案的二审中,贵州省高级人民法院也指出,涉案房屋为集体土地上的房屋,系在村民申请的宅基地上修建,基于其集体经济组织所有的土地性质,其修建的房屋并不能在市场上自由买卖流通,与国有土地上修建的城市商品房有本质不同。

  这也就是在明律师曾多次提及的,集体土地上房屋是没有所谓的“市场价格”的。被征收人基于其农户资格权取得宅基地的使用权,体现了宅基地上建房居住的福利性和保障性,而不是市场交易得来的权利。

  2. 何xx认为应当参照《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定……

  该条规定的适用前提是行政机关征收农村集体土地时未履行安置补偿义务,实际补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区。

  由于本案xx区政府系对何xx的房屋和土地一并进行征收补偿,不存在政府怠于履行补偿义务的问题,故何xx要求按照国有土地上房屋征收补偿标准对其被征收房屋进行补偿,本院不予支持。

  大家注意,最高法在这里就能否适用“第十二条第二款”这一让人读不懂的拗口规定给出了一个较为简单易行的判断标准:宅基地上房屋是否与集体土地一并、同时进行了征收补偿。

  根据新修订的《土地管理法》及其实施条例,法定的征地补偿费用中就包括“农村村民住宅的补偿费”,也就是说地和房是应当同时征收补偿的。

  如果征收方只征收了集体土地,却未对地上的房屋实施征收,经过一段时间后才开始单独征收房屋,那么此时涉案房屋事实上已经是国有土地上的房屋了,参照执行国有土地上房屋征收的补偿标准也是恰如其分的。

  上述情形即所谓的“怠于履行对集体土地上房屋的征收补偿职责”,征收方存在过错,违反了《土地管理法》规定的征收法定程序,这才导致其应当参照执行国有土地上房屋征收的补偿标准来对剩下来的房子给予补偿。

  而如果像本案中这样,征收方是同时对房和地进行征收,那么司法解释的有关规定就无法被适用,被征收人也就自然不能主张去参照执行了。

  在明律师最后需要强调的是,农村房屋征收和城市房屋征收所适用的法律法规和补偿标准、原则、项目均存在显著差异,二者不仅在程序上不得混用,实体上也不能随便串门。但对于位置靠近城市国有土地的集体土地而言,其区片综合地价标准相对是高的,位置上的优势是能够依法在补偿安置上得到体现的。

  同时,一般只有集体土地上房屋才会存在“按人头给安置房面积”的计算方法,对于户籍人口多的农户而言,其可得安置房的面积将是可观的,城里人在这件事上根本比不了。特殊的政策和法律都能够确保农民原有生活水平不降低、居住条件有改善。

  如果被征收人对补偿标准、评估价值存在疑问,一定要及时咨询专业律师,不可盲目听信“假行家”们能够“参照执行”城市商品房市场价值的观点,这样才能确保我们有一个正确、理性的补偿预期,不至于在维权中绕了远、失了焦。

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