腾退没有明确的法律依据，是一种需要各方主体商量着来的“协议搬迁”行为，靠的是政策支持和引导，这是我们以往对房屋腾退行为的认知。不过，这样的认知恐怕很快就会被打破了。日前，北京市住房和城乡建设委员会在其官方网站上发布了《北京市城市更新条例》(征求意见稿)公开征求意见的公告，明确提及了城市更新过程中涉及公房腾退、私房腾退时的处置办法。这就意味着“腾退”将拥有地方性法规所赋予的法律地位，成为城市更新“留改拆”并举中“拆”这一部分的重要实施途径之一。本文，在明律师就第一时间带大家看看征求意见稿中都有哪些新的提法。
【城市更新中的腾退将获得行政力量的保障】
首先需要明确的是，拟出台的《条例》对腾退行为的落地实施给出了明确的行政力量支持。即在物业权利人“少数服从多数”且符合城市更新程序的前提下，拒绝腾退的权利人将面临区城市更新主管部门的“更新决定”，未按决定履行腾房义务就会被申请法院强制执行。
换言之，腾退与否再也不是“商量起来没完”“能拖就拖”的事情了，而是要由行政强制力量来保障城市更新项目实施方案的顺利实施。
《条例》第36条拟规定，拒不配合更新改造的……实施主体可以依据授权向区城市更新主管部门申请调解;调解不成的，如项目实施涉及公共利益、公共安全等情况，区城市更新主管部门可以依申请作出更新决定。
物业权利人及利害关系人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由区城市更新主管部门依法申请人民法院强制执行。
长期关注拆迁领域变迁的朋友们不难发现，这一新规在立法技术上与《城市房屋拆迁管理条例》中拆迁人可申请行政裁决的做法十分相似。说白了，就是先由实施主体和物业权利人去谈，但谈不拢就可能演变成行政强制，走强制执行的路。
【公房、私房腾退的程序规范有所不同】
城市国有土地上房屋的腾退行为一般针对两类对象，一类是公有住房，另一类是居民个人的私房。基于所有权状况的不同，二者在腾退中的处置上也有所差异。
大家都知道，公房承租人居住使用房屋依据的是公房承租合同。《条例》在第37条中拟规定，城市更新项目范围内公房承租人签订腾退协议比例达到项目实施方案规定要求的，产权单位可依据公有住房租赁合同的约定或法律规定解除未签订腾退协议的承租人承租协议，并妥善安置。
解除协议后承租人拒绝腾退的，产权单位、承租人可以按照本条例第三十六条规定执行。也就是说，解除公房承租合同后，承租人事实上已无继续占有、使用涉案房屋的权利，再不配合腾退产权单位可就要去申请政府部门作出更新决定，最终走司法强制腾退了。
而对公民的私有房屋要想走强制腾退，显然需要设置更高的门槛以保障公民的私有财产权利。《条例》第38条拟规定，城市更新过程中需要对私有房屋进行腾退的，城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到95%以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。
调解不成且项目涉及公共利益的，区政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定做出征收决定。
大家看，这里就引入了在明律师此前在解析城市更新行为发展趋势时所多次提及的“协议搬迁转强制征收”，即对最后5%以内的“滞留户”实施具有强制性的房屋征收。
接下来，便会进入大家比较熟悉的国有土地上房屋征收流程中，通过征收决定、补偿决定来申请法院强制执行，最终实现对涉案房屋的拆除腾退。
此外，《条例》在第34条拟规定受“个别人”影响的权利主体可向其追责的内容：在一个物业管理区域内，相邻物业权利人拒不执行业主大会决定、不按照本条例规定提供相关便利条件，相关物业权利人、利害关系人可依法提起诉讼，请求排除妨碍;延误城市更新工作造成实施主体损失的，实施主体可依法要求责任人进行赔偿。
笔者初步认为，这里的“请求排除妨碍”“赔偿”等民事救济手段或主要适用于老楼加装电梯、更换水电气热管线、外飘窗拆除等老旧小区改造行为上，从原理上讲不应涉及需要腾退的物业权利人。
但在第36、37条中又明确提及了“除按照本条例第34条规定进行救济外”这样的表述，这不免令笔者有些担心：这种物业权利人、更新实施主体之间的“内部追责”是否真的会用在拒绝签约腾退房屋的当事人头上呢?
在明律师最后要提示大家的是，北京市的这一新规明确将“房屋腾退”与城市更新挂钩，其中的许多规定既吸收借鉴了深圳市等较早开展城市更新活动地区的经验，又有北京市的地域特色，非常值得广大老旧房屋住户去持续深入关注。在明律师在这里谨先提示各位以下4点：
1. 城市更新是要先拆除违法建设的，涉及无证建筑的一定要尽早争取合法身份，否则在更新到来时被拆除将是极大概率的事情;
2. 危险房屋将会被率先“解危排险”，大家务必杜绝未经审批和质量监控的私搭乱建，否则遇到更新时权益将难以得到保护;
3. 对公有住房的腾退而言，解除公房承租合同的民事诉讼处于十分重要的节点上，将会对被腾退人的权利救济产生重大影响。当被腾退人面对这一诉讼时，一定要在专业律师的指导下积极应诉，切不可消极懈怠而让自己失去了最佳的权利救济机会;
4. 一旦实施主体向政府城市更新部门申请了更新决定，案件即转入“行政争议”解决范畴，被腾退人要确保针对更新决定提起复议或者诉讼，不要过了权利救济的法定期限。
目前，这一《条例》正在公开征求意见中，征求意见将截至2022年7月6日。市民可通过市政府网站等多种途径提出您的意见和建议，也欢迎大家将您对城市更新新规的理解与在明律师分享。
