您现在的位置:首页 > 宅基地拆迁 > 拆迁补偿

租的房子土地要被征收,有征收补偿吗?

摘要:在明律师最后要提示大家的是,就现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》及其实施条例而言,都没有明确赋予房屋、土地普通承租人征收补偿对象的资格和身份。补偿安置明确是给房屋的所有权人以及土地承包经营权、宅基地使用权人的,这对承租人的权利救济显然并不十分有利。
租的房子土地要被征收,有征收补偿吗?

  农村集体土地征收中,征收方往往以宅基地上房屋、企业厂房的承租人不是房屋或者土地的所有权人,与征收行为没有利害关系为由,对房屋承租人置之不理,仅与土地、房屋的所有权人协商补偿事宜。很多房屋承租人被通知房屋要被拆除,甚至房屋被拆后才知道有征收行为。那么由于征收行为导致租赁的房屋灭失,房屋内财产毁损,合法的经营活动不得不终止,房屋承租人的权利又该如何救济呢?

  首先,先来聊聊,房屋承租人的主要权利来源。

  房屋承租人的权利是基于合法有效的房屋租赁合同而来的。房屋租赁合同属于民事合同,受民法调整。根据《民法典》第七百零三条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

  一般情况下,房屋出租人即房屋所有人基于房屋租赁合同保留对房屋的处分权,让渡给房屋承租人对房屋的占有、使用和收益的权能。

  房屋承租人和房屋出租人,本着公平自愿的原则,可就租赁过程中可能涉及的权利义务问题签订合法有效的房屋租赁合同,根据合同约定房屋承租人租赁房屋可用于居住、仓储、经营等。

  当然,在不违反法律法规的情况下,房屋承租人和房屋出租人可以自行约定房屋遇到征收拆迁时补偿利益的归属问题,尤其是对于租赁房屋用于生产经营的承租人,其能否获取一定的装饰装修价值损失的补偿、停产停业损失的补偿和不可分割的添附的补偿,有约定首先要从约定。

  不过,如果遇到征收拆迁,房屋承租人就只能基于民事合同向出租方主张法律权利吗?真如征收方所说房屋承租人与征收行为没有利害关系,不能直接就补偿、强拆和赔偿等问题与征收方对话吗?

  当然不是。最高人民法院审理的一起经营性房屋承租人诉征收方的强制拆除行为违法的行政再审案件(【(2018)最高法行再150号】)中,最高人民法院认为:拆除房屋行为是征收过程中将房屋归于消灭的行为,具有独立存在的价值,其影响的范围不仅及于房屋本身,还及于房屋消灭时波及范围中的权益。

  毕竟,用于经营的房屋被拆除,承租人的经营设施、经营利益等存在遭受强拆行为损害的可能。故,拆除房屋行为不仅会对房屋所有权人的权利造成损害,也有可能对合法经营的承租人权益造成损害,政府在实施拆除房屋行为时,对房屋实际承租人可能存在的权益予以考虑并采取必要措施避免损失发生是其应尽的义务。

  也就是说,如果房屋承租人对其集体土地上的房屋进行了合法的装饰装修,从事了生产经营行为,成为涉案土地房屋的合法经营人。征收方实施征收行为存在给合法经营人造成经营收益的损害,那么房屋承租人与征收行为之间就存在法律上的利害关系,房屋承租人可以此提起行政诉讼,追究征收方因实施违法征收行为造成财产损失的法律责任。

  归结起来,对于征拆中承租人的权利主张,在明律师可为大家概括为以下4种不同的情形:

  1. 承租人仅仅租赁集体土地上已有的宅基地上房屋、厂房、库房等进行使用,那么其作为承租人与涉案土地、房屋被征收这一行为不存在利害关系,一般仅可通过房屋租赁合同的约定取得相应的利益。

  若约定的内容明显对承租人不利,如存在“如遇国家征收拆迁,补偿安置利益均归房屋所有权人,损失由租赁双方各自承担”等表述,那么承租人想取得补偿利益是有较大困难的。

  2. 承租人通过土地租赁协议租赁集体建设用地,并在其上自建了厂房、仓库、员工居住用房等建筑,或对原有的建筑物进行了改建、扩建。此时,承租人依据《民法典》的原理享有自建房屋的所有权。当涉案土地面临征收时,其可作为其他地上附着物的权利人成为法定的补偿对象,此时的承租人当然有权针对补偿安置方案、决定和强制拆除行为等进行救济,因违法强拆行为造成其建筑毁损灭失、机器设备及原材料半成品损坏的,当然有权主张行政赔偿。

  3. 承租人租赁国有土地上的房屋用于从事生产经营,并对房屋进行了装饰装修设计等方面的改造。这时,房屋承租人有权就装饰装修价值和停产停业损失的补偿进行主张,这部分利益的价值如有需要可单独委托评估确定。

  4. 承租人租赁国有土地上的房屋仅用于个人居住。这是“x漂”一族最常见的一种的情形,承租人与征收补偿行为无法律上的利害关系,不能主张分得任何补偿利益,只能依据租赁合同的约定终止合同,在一定的合理期限内搬离房屋。

  在明律师最后要提示大家的是,就现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》及其实施条例而言,都没有明确赋予房屋、土地普通承租人征收补偿对象的资格和身份。补偿安置明确是给房屋的所有权人以及土地承包经营权、宅基地使用权人的,这对承租人的权利救济显然并不十分有利。

  土地、房屋的承租人要提高相应的风险防范意识,在签订租赁合同时争取对此问题预先作出约定。同时,要在居住使用房屋的过程中保持一定的敏感度,发现有征收拆迁、腾退改造的苗头要尽早咨询专业律师并与出租人沟通,若能在征拆中与出租人站在一个战壕内来共同应对拆迁方,或将形成对双方最为有利的局面。

热门排行

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  在明律师提示您:如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收,请先了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步,并在签字前尽早咨询律师,向律师了解当地拆迁政策,帮您分析拆迁货币补偿,装修补偿,安置费,附属物赔偿,停产损失等具体可以拿多少,如果差距,可以向律师了解如何争取自己的合法权益,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答,请放心!