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经租房如何维权?

摘要:对于我们很多人来说,“经租房”是一个陌生的词汇。作为时代的产物,经租房早已退出了历史舞台,但时至今日,由它引发的维权纠纷仍在各地上演。
经租房如何维权?

  对于我们很多人来说,“经租房”是一个陌生的词汇。作为时代的产物,经租房早已退出了历史舞台,但时至今日,由它引发的维权纠纷仍在各地上演。

  一、经租房的历史与现状

  经租房是国家经租房的简称,是指上世纪50年代为解决进城人员及其家属的居住问题,由政府房管部门统一管理、统一收取房租,并向原房主返还一定比例租金的居民私有房屋。经租房政策是私有房屋社会主义改造工作的一部分,具体办法是将城市私有房产分为自住房和出租房,凡是房主出租的面积达到改造起点的(如北京超过15间,上海市区超过150平方米),即将其出租房屋全部由国家统一经营,在一定量期内付给房主原房租20%-40%的固定租金。出租的生产用房,起点可以略低。当时成分为地主、富农、工商资本家的出租房,实行无起点改造。1963年至1964年出租的房屋,改造的起点一律为100平方米以上。所有起点是在留足自住部分以后,以建筑面积按出租部分计算。事实上,这种房管部门向产权人支付的定租仅延续到1966年9月底,“文化大革命”开始后就再未向产权人支付过。

  从历史角度来看,经租房在当时对保障居民住房起到了一定的积极作用,但受制于特殊的政治环境,还是出现了一些问题。改革开放以后,尽管党中央、国务院对社会主义私房改造这一历史遗留问题作出了一些批复处理,但仅解决了部分地区部分房主的问题,绝大多数经租房仍未能回到原房主手中。

  随着时光流逝,大量的经租房房主早已离世,若干继承人在处理经租房遗留问题及继承析产时往往意见不一。还有很多经租房因人为或自然原因而灭失,在丧失了物权载体的情况下,原房主不能取回原物权,只能获得一定的补偿。然而,想在区位价值、房屋价值、补偿责任人的承受能力、原房主情绪和预期、继承人利益分配等复杂的价值立场间寻找合理的平衡点何其困难!

  二、经租房的维权之路

  1、“经租房”问题无法通过诉讼方式解决

  从目前的司法实践来看,经租房的产权确认、租金归属、返还、继承,以及围绕经租房申请的信息公开等相关问题,法院几乎全部不受理或驳回起诉,理由是“经租房”问题属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发【1992】38号)第三条规定的历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,不属于人民法院主管工作的范围,应当由相关部门依法律法规及政策进行认定。因此,经租房问题无法通过诉讼途径来解决。

  2、“华侨”能得到特殊“照顾”

  党的十一届三中全会以后,中办、国办下发了一系列落实华侨私房政策,对十年内乱期间挤占、没收的华侨私房,对土地改革中没收、征收和私房社会主义改造中错改造的华侨私房以及代管的华侨私房,分别进行了处理,包括1984 年中共中央办公厅、国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知与 1987 年 5 月 23 日中共中央办公厅、国务院办公厅转发《关于落实华侨私房政策的补充意见》的通知等。一些地方也发布了一些关于归还华侨房屋的文件政策,如广州市《关于加大本市落实侨房工作力度的决议》(房政发1997【20号】)、广州市侨办联合下发的穗国房字(2009)1280号文件等。

  3、个别地区有“经租房”返还的成功案例

  根据笔者掌握的资料,广州以落实侨胞待遇等名义,在这一问题上一度松动,“低调”地返还了一部分经租房。但是,作为返还依据的仅是一些政策性文件,达不到法律法规的效力。

  综合来讲,在现行法律框架下,经租房的房主或继承人无法通过诉讼途径收回房产,只能通过信访等途径向有关政府部门寻求政策解决。而国家并没有针对经租房问题提出明确的处理办法,导致地方政府在处理这类问题时缺乏依据,无法获得各方满意的结果。

  但我们相信,随着社会主义法制的日益完善,国家终有一日会出台合理的法律政策,彻底解决这一历史遗留问题引发的矛盾纠纷。作为经租房房主(或继承人)应该时刻关注国家法律政策的变化,以便及时实现自己的权利诉求。

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