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深圳市旧改政策/深圳旧改提速:双95%变双85%,重挫钉子户!

深圳市旧改政策/深圳旧改提速:双95%变双85%,重挫钉子户!

深圳旧改将提速,旧改签约率85%可申请政府干预

深圳旧改将再次提速!
2021年7月30日,深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定(征求意见稿)》(下称《规定》),公开征求意见。

深圳市旧改政策/深圳旧改提速:双95%变双85%,重挫钉子户!

经@房地内参 梳理《规定》中涉及到的关键信息,深圳目前在加大旧改推进力度方面,主要有以下两个重磅信息:
——签约人数达到85%以上就可借助政府的力量来进行沟通推进;
——规定了区政府可强制执行的情况。

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除此之外,此次《规定》亦对未签约房屋征收的相关细节进行了明确,如区政府负责征收、补偿方案内容、建立双向沟通机制、不配合征收情形处理方法等。
值得注意的是,如果被征收人不申请行政复议及诉讼,又拒绝搬迁,区政府可申请强制执行,进行强制搬迁和拆除。
此类举措无疑意味着政府在干预力度上将有所加强,这对于旧改进程的推进将起到明显的积极作用!
拆迁有救了,钉子户将彻底消失?
那么,为何此次《规定》要重点明确未签约相关细节呢?
这恐怕还要从今年年初深圳发布的“取消双百”、“规定签约率95%即可征收”的条例说起,其中规定了旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收;城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。
但众所周知,深圳作为全国城市更新政策最为先进的城市,当市场化程度过高时,行政干预就会相对削弱。在实际的旧改项目执行过程中,已列入旧改计划的项目,仅有不到50%取得了实施主体。
也就是说,落地到执行可谓是困难重重!这就导致在没有相关细则支持的情况下,有超50%的项目还是依然要达到100%的签约率才能真正启动旧改。
如果《规定》按照当前的意见稿来落地执行,一旦签约率达到了85%,针对那些无论如何也不搬走的“钉子户”,相关部门将有权对其进行强制执行,从而让其搬迁,为顺利拆除扫除障碍,有利于缩短旧改周期。
结合2021年上半年数据来看,深圳全市旧改项目分布如下:

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图源合一城市更新


他山之石:香港如何推进旧改?
对于任何旧改项目,基本都是拆不动、赔不起、玩不转,旧改卡壳屡见不鲜,就连深圳隔岸房地产发展相对成熟的香港同样存在同样的问题。
目前香港参与旧改的主要包括两大块:市区重建局、私人重建。
早期阶段,香港的旧改主要以市区重建局为主导。
作为土地发展公司的前身,市区重建局很少自己操盘项目。当其有意对某个片区进行重建时,会采用先收购、再通过公开招标的形式将开发权批予开发商,从而让开发商参与后续的开发、销售以及管理环节,而市区重建局则多作监管及分红。
值得注意的是,较之于其它城市,香港地少人多,居住密度大,又因香港经济发展速度快,因此对楼宇的更新要求也快,旧楼改造需求极为迫切,私人重建的方式便成为香港旧改的主要生力军。

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一般而言,老旧物业年限较久,折旧率也较低,收购成本可控,且远低于直接购买土地,因此在寸土寸金的香港,私人重建对比市区重建局的优势更为明显。
与此同时,香港早在2010年便规定:对于超50年楼龄的物业,签约率达80%便可向政府申请强制售卖,而这一政策直接催热了开发商、投资商进驻香港旧改的步伐。
对比香港80%的签约率,深圳从“取消双百”、“规定签约率95%即可征收”再到“旧改签约率85%可申请政府干预”,足见深圳意欲加快旧改进程的决心。届时待旧改阻力减少,各种路径介入步伐加快,这对于深圳城市面貌的更新而言可谓是重磅利好。
附:深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定(征求意见稿)全文
第一条【目的和宗旨】
为进一步规范本市城市更新未签约部分房屋征收程序,保障被征收房屋物业权利人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《更新条例》)《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条【适用范围】
本办法适用于本市行政区域内按照《更新条例》规定对未签约部分房屋实施征收以及给予被征收房屋物业权利人补偿的活动。
第三条【区政府职责】
区人民政府(以下称区政府)负责本辖区内房屋征收与补偿工作。
第四条【区城市更新和土地整备部门职责】
区城市更新和土地整备部门负责组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。
第五条【房屋征收实施机构及其职责】
房屋征收实施单位受区城市更新和土地整备部门的委托,承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织,均不得接受委托成为房屋征收实施单位,也不得与房屋征收实施单位存在投(出)资、被投(出)资的关系。
区城市更新和土地整备部门应当对房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为进行监督,并对其在委托范围内实施的行为后果承担法律责任。
第六条【其他相关部门职责】
新区管理机构、街道办事处以及各区发展改革、财政、住房建设、生态环境、市场监管、公安、税务、侨务、劳动和社会保障、工业信息、审计、城管、教育等部门,应当按照各自职责分工,充分履职,相互配合,联动协调,为房屋征收与补偿工作提供协助。
第七条【项目基本情况双向沟通机制】
已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之八十五时,市场主体与区城市更新和土地整备部门应当建立关于项目基本情况的双向沟通机制。市场主体应当及时向区城市更新和土地整备部门报告项目进展,区城市更新和土地整备部门应当及时追踪项目进展。
第八条【房屋征收程序启动】
城市更新项目在具备《更新条例》第三十六条规定的条件后,区城市更新和土地整备部门经审查认为城市更新项目符合房屋征收启动条件,且确有必要进行房屋征收的,应当提请区政府决定。
区政府决定启动房屋征收程序的,应通知区城市更新和土地整备部门开展相应工作。
第九条【房屋征收范围的确定】
区城市更新和土地整备部门应当按照经批准生效的城市更新单元规划以及未签约部分房屋位置、权属等信息确定房屋征收范围。
第十条【发布房屋征收提示】
房屋征收范围确定后,区城市更新和土地整备部门应当在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布征收提示,告知自公告之日起至房屋征收决定生效之日止,因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的,对增加部分将不予补偿:
(一)新建、改建、扩建、装修房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;
(四)新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同;
(五)除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户;
(六)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续;
(七)其他不当增加补偿费用的行为。
征收提示公告后1年内房屋征收决定尚未生效,次年度区政府认为仍有必要开展房屋征收的,区城市更新和土地整备部门应再次发布征收提示。
房屋征收决定生效后,对违反本条第一款与第二款规定的征收提示、不当增加征收补偿费用的,对不当增加部分不得给予征收补偿。房屋征收补偿评估时,应当以征收提示发布之日作为评估的依据之一。
第十一条【前期调查】
房屋征收范围确定后,区城市更新和土地整备部门应当组织对房屋征收范围内房屋权属、用途、面积等进行前期调查。
第十二条【房屋征收补偿方案拟定】
区城市更新和土地整备部门结合被征收房屋的基本情况,拟定房屋征收补偿方案报区政府。
对新区城市更新和土地整备部门拟定的房屋征收补偿方案,区政府可以委托新区管理机构组织本办法规定的论证、征求意见、听证等活动。
第十三条【房屋征收补偿方案内容】
房屋征收补偿方案应当包括以下内容:
(一)房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准;
(二)作为产权置换的安置房的区位、数量、安置房置换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式和过渡期限、临时安置用房标准等;
(三)拟定的签约期限(发生行政诉讼和行政复议的时间不计入签约期限)和提前搬迁奖励期限;
(四)奖励与补助标准;
(五)房屋征收补偿费用账户;
(六)其他应当纳入补偿方案的内容。
第十四条【房屋征收补偿方案论证及意见征求】
区政府应当组织财政、发展改革、监察、审计等部门对房屋征收补偿方案进行论证。
区政府应当在房屋征收范围、政府网站将房屋征收补偿方案予以公布,并征求公众意见,征求意见期限不少于30日。
房屋物业权利人有异议的,应当持本人身份证明、委托代理证明和房屋权属证明等文件,在征求意见期限内向区政府提交书面意见。
区政府应当在征求意见期满后30日内,将征求意见情况和根据公众意见对房屋征收补偿方案进行修改的情况,在房屋征收范围、政府网站及时公布。
第十五条【房屋征收补偿方案听证】
房屋物业权利人对征收补偿方案有异议,提出听证要求的,区政府应当组织房屋物业权利人和公众代表,按照本市行政听证有关规定组织召开听证会,并根据听证会情况修改方案。
第十六条【社会稳定风险评估】
房屋征收决定生效前,区城市更新和土地整备部门应当依据广东省、本市有关社会稳定风险评估、重大决策专家咨询的有关规定,制定社会稳定风险评估方案和论证规程,在本规定第十四条第二款规定的征求意见期内同步组织有关部门和专家、学者对房屋征收范围内房屋征收的社会稳定风险进行评估论证。
经评估论证后,区城市更新和土地整备部门应当出具风险评估报告,风险评估报告应当做出房屋征收风险等级评价,并提出可实施、暂缓实施或者不可实施的建议。
第十七条【房屋征收补偿资金】
房屋征收补偿费用实行专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付原则。
房屋征收决定生效前,区城市更新和土地整备部门应当会同有关部门落实房屋征收补偿费用,确保房屋征收补偿费用足额到位。
财政、审计部门应当依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。
第十八条【批准实施房屋征收】
区城市更新和土地整备部门应当在房屋征收条件具备之后,提请区政府或报经新区管理机构批准实施房屋征收。
第十九条【房屋征收决定预告】
区政府决定实施房屋征收的,应当发布房屋征收决定预告,预告期为10个工作日。
预告内容包括项目名称、征收范围、市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的截止时间、房屋征收决定的生效日期等。预告应当明确预告期内市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的,应当在预告期届满前告知区政府;预告期内未签订搬迁补偿协议的,市场主体不得再与物业权利人签订搬迁补偿协议。
第二十条【房屋征收程序终止】
市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的,应当在房屋征收决定生效前告知区政府。区政府应当及时终止该房屋征收程序。
第二十一条【房屋征收决定生效】
区政府应当于房屋征收决定预告期届满次日在房屋征收范围、政府网站或者深圳特区报、深圳商报,公告房屋征收决定,公告期为3个工作日。
房屋征收决定自公告之日起生效。房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回,无需另行作出收回被征收房屋对应的国有土地使用权的决定;根据房屋征收决定对被征收房屋进行的补偿,包括收回被征收房屋对应的国有土地使用权的补偿。
被征收人对征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
第二十二条【房屋征收决定公告内容】
房屋征收决定公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限及征收行为限制、现场接待地点和联系方式、监督举报方式和行政复议、行政诉讼权利等事项。
前款所称征收行为限制,是指征收实施期限内,任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施房屋转让和本规定第十条第一款所列行为。被征收人违反规定的,对不当增加部分不予补偿。
第二十三条【暂停通知】
房屋征收决定生效后,区政府及区城市更新和土地整备部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
区城市更新和土地整备部门应当在房屋征收决定生效当日,书面通知规划自然资源、规划土地监察、建设、户籍、产权登记、房屋租赁管理、抵押担保、市场监管等部门和单位暂停办理征收行为限制所列事项的受理、审批、登记等相关手续。
暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第二十四条【被征收房屋评估、测绘】
区城市更新和土地整备部门应当公开发布评估、测绘机构报名公告,并对报名参选的服务机构进行评审;评审结束后在房屋征收范围现场公布已报名且符合条件的中介服务机构预选名单。
区城市更新和土地整备部门应当组织被征收人在预选名单中协商选定评估机构、测绘机构;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由各区自行制定。
第二十五条【评估、测绘报告复核、鉴定】
被征收人或区城市更新和土地整备部门对评估报告有异议的,可以按照我市房屋征收相关规定申请复核、鉴定。
第二十六条【房屋征收补偿和安置标准】
房屋征收补偿和安置标准按照我市房屋征收相关规定执行。
第二十七条【房屋征收补偿协议】
区城市更新和土地整备部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿协议。
征收补偿协议内容应当包括:补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权置换房屋的地点和面积、交付时间、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、产权注销方式、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、相关奖励或者补助等事项。
第二十八条【不履行房屋征收补偿协议处理方式】
被征收人签订房屋征收补偿协议后,不按照房屋征收补偿协议约定履行义务,经催告后仍不履行的,区城市更新和土地整备部门可以提请区政府作出要求其履行协议的书面决定。
被征收人收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼,且仍不履行,区城市更新和土地整备部门应当提请区政府按照本规定第三十三条向人民法院申请强制执行。
第二十九条【房地产产权证书注销】
房屋征收补偿协议签订时,被征收人应当按照协议的约定向区城市更新和土地整备部门提交被征收房屋房地产权证书及注销房地产权证书委托书;没有房地产权证书的,应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。区城市更新和土地整备部门应当及时向房地产登记机构办理注销手续。
征收被查封的房地产的,区城市更新和土地整备部门应当将征收事项通知查封机关。查封机关解除查封后,区城市更新和土地整备部门应当及时向房地产登记机构办理注销等房地产登记手续。
第三十条【征收补偿决定】
区城市更新和土地整备部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的,或者被征收房屋所有人不明确的,由区城市更新和土地整备部门报请区政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限以及补偿费用支付期限等事项。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
第三十一条【不配合评估、测绘的补偿决定】
因被征收人不同意评估、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的,区城市更新和土地整备部门应当依法进行证据保全后,会同依照本规定确定的评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数,以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据,最终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定,有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。
第三十二条【先补偿后搬迁】
区政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在征收补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
第三十三条【强制执行情形】
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,且在补偿决定规定的期限内不履行补偿决定的,由区城市更新和土地整备部门进行催告。经催告后仍不履行的,区城市更新和土地整备部门就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后,提请区政府在法定起诉期限届满之日起3个月内依法申请人民法院强制执行。
人民法院裁定准予执行,并交由作出征收补偿决定的区政府组织实施的,区城市更新和土地整备部门应当将人民法院准予执行的裁定及限期自行搬迁的通知在房屋征收范围、被征收房屋进行张贴。被征收人逾期仍未搬迁的,区政府应当组织城市管理、公安、工商、税务、水电、交通、通讯、消防、物业管理等部门和单位实施强制搬迁和拆除。室内未搬迁的物品无法交予当事人的,由区城市更新和土地整备部门妥善保管,并公告当事人认领。
3个月后仍无法交予当事人或者无合法所有人认领的,按确认无主财产的法律程序处理。无主财产按有关规定拍卖或者进行其他处理,所得款项扣除保管、拍卖、变卖等费用后仍有剩余的,缴交市财政。
人民法院裁定准予执行并组织实施的,区政府应当予以协助。
第三十四条【其它】
本规定对城市更新未签约房屋征收未明确的,可以参照我市房屋征收相关政策执行。
第三十五条【施行时间】
本规定自X年X月X日起施行。

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