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征收拆迁中房屋评估价值畸低,评估方法不当惹得祸?

摘要:  1. 评估价值是否畸低,可通过补偿款能否购买同地段类似房屋这一“市场比较”方法加以简单判断,这要比研究任何学术、专业的评估报告更有意义;   2. 评估方法确实可能是拉低价值的一大因素,但有时它并非唯一因素;   3. 围绕房屋征收评估,被征收人所能做的要比你以为的更多。
征收拆迁中房屋评估价值畸低,评估方法不当惹得祸?

  实践中在明律师经常接待这样的咨询:当事人在某处国有划拨建设用地上租赁了上千平方米的房屋,后又自行扩建了一部分建筑从事商业生产、经营。

  然而当涉案地块被纳入征收范围后,征收中心所委托的评估机构却只为承租人所涉的房屋估出了一个极低的价值,甚至可能不到承租人心理预期的五分之一,根本无法重新购置类似房地产。

  那么面对这样的评估价值“畸低”情形,当事人究竟从哪里下手挽回自己的补偿利益呢?除了申请复核、专家委员会鉴定,还有什么其他事情要做吗?

  国有土地上房屋征收中的评估方法选择,部门规章上是有明文规定的,评估机构不能随心所欲的选。

  《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;

  被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;

  被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  据此,国有土地上房屋征收中首选的评估方法显然是市场比较法,因为大部分城市房地产都是有大量交易实例存在的,这是其与农村宅基地上房屋的本质不同。

  但是在一些个案中,评估机构恰恰选择了成本法对被征收房屋进行评估,这就有可能对评估价值产生不利影响了。

  什么情况下适用成本法,这也是有规定的。《房地产估价规范2015》4.1.2-3中指出,当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。

  个案中,当被征收人就评估报告选用了成本法一事向评估机构提出疑问时,估价师往往会以上述规范要求为依据,强调被征收房屋“的确非常特殊”,交易实例没有或者数量不足,因而无法使用被征收人所希望的市场比较法进行估值。

  《评估办法》第20条规定,申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

  这里的“指出问题”,就包括在面对上述情况时,被征收人可自行搜罗一些相近地段的类似房地产交易实例提供给评估机构,这可能会促成其在复核评估中调整评估方法。

  即便评估机构仍然以不具有可操作性为由拒绝,我们也可将其留做证据,待日后起诉征收补偿决定时向法院提供,以佐证我们不认可评估方法的观点。

  《评估办法》第27条规定,因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

  据此,在这一过程中,被征收人所能做的不仅仅是提出质疑和问题来,也应当尽己所能参与到问题的解决当中。

  而如果被征收人“犯懒”,不愿提供相关证据,那么成本法这一评估方法就可能被法院所认可。最高法在(2019)最高法行申2241号《行政裁定书》中提供了如下裁判观点:

  根据《评估办法》,在没有与案涉房屋相类似鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下,xx评估机构未采用市场比较法,而采用成本法和收益法进行鉴定,不违反该办法。xx区政府主张该鉴定意见采取的评估方法不当,但是并未提供证据证明,其主张不能成立。

  这就是说,成本法虽然会拉低估值,但却完全可能被法院所认可。

  但即便是适用成本法估价,仍有一些技术细节值得探究。比如《房地产估价规范2015》4.4.2就指出:

  成本法估价时,对包含土地和建筑物的估价对象,应根据估价对象状况和土地市场状况,选择房地合估路径或房地分估路径,并应优先选择房地合估路径。

  通俗点儿讲,对于国有土地上的房屋价值评估,应当遵循“地随房走”的原理,将土地作为原材料,模拟房地产开发建设过程,测算出房地产重置成本来。

  个案中,有些评估机构热衷于搞“房地分估”,即将房屋和国有土地使用权的重置价值分别进行评估,再将二者简单相加。这种估法是否可能导致估值的降低,是要打上一个问号的。

  在明律师主张,被征收人对评估报告的救济要超越单纯的申请复核评估、专家委员会鉴定这两个动作,要在许多细节上更加积极作为。

  例如对前述评估方法领域的专业问题,被征收人要敢于找评估机构人员进行询问、讨论,敢于书面阐述自己的质疑和观点。

  我们问了,对方就有义务做解释说明;我们不问,那么疑问就始终是个疑问,这将不利于我们主张补偿数额的提升。

  再比如针对评估价值畸低这一结果,除了评估方法选择的争议外,被征收房屋面积、用途、产权归属的认定同样是一个巨大的关注点。

  如果被征收房屋的面积和产权归属本就没有被房屋征收部门认定明确,征收项目所涉土地、房屋又分为一二三期和各种边角地、插花地,那么评估报告也会自然而然成为一笔糊涂账。

  这就要求我们自行收集、固定足够充分的证据来一比一比理清属于我们的产权,再将这些证据拿出来给评估机构看,就有可能对评估环节造成有益于我们的影响。

  在明律师鼓励被征收人尽力打消对评估环节、评估机构的抵触、顾虑情绪,不要被对方的“专业身份”吓倒。律师也是专业人士,那么估价师在具体评估工作中与律师并没有什么不同。

  实践中,相当一部分评估机构是乐于与被征收人进行沟通协调的,避而不见的可能性不大。

  当然,评估机构可能会始终拿各种专业、技术层面上的理由来搪塞、应付被征收人的合理质疑,甚至会表示出对“换一种评估方法评估”存在现实层面的困难。

  被征收人完全没必要被这些说辞所影响,大家只需牢牢把握一点即可——如果按你估出来的价值给补偿,补偿款我在类似地段买不起类似的房屋,那你这评估工作就是有问题的,补偿数额也就是不公平、不合理的!

  我们最后要提示大家的是,评估机构在整个房屋征收评估中拥有法定的独立地位,任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。故此,大家不必担心找评估机构“没用”“浪费时间”,而是要对评估机构可能产生的积极作用抱有足够的信心和期待。即便复核评估也没能改变评估结果,也还有专家委员会鉴定和补偿决定诉讼庭审等环节在等着我们,我们也仍然享有救济“畸低”房屋估值的机会。

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