延安西路古北路西南侧公共绿地新建工程基地征收补偿方案
一、征收与补偿的法律和政策依据
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)
2.《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)
3.《上海市人民政府印发<关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见>的通知》(沪府发〔2017〕86号)
4.《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征〔2012〕9号)
5.《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)
6.《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》(沪房规范〔2018〕5号)
7.《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知(沪府发〔2012〕73号)
8.《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》(沪府办发〔2014〕13号)
9.其他相关法规和规范性文件
二、征收目的
为了促进社会发展，建设市政公共绿地等公共利益需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该地块。
三、房屋征收的范围
四至范围：东至古北路、南至上海市工人疗养院、西至规划虹桥社区服务中心、北至延安西路。
具体门牌号码：农工路51号5全幢、6全幢(另有门牌号农工路75号、农工路77号)，古北路1000号东方伦敦广场小区部分土地。
四、被征收房屋建筑面积的认定办法
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
五、关于非居住房屋的认定
1.原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋;
2.公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋;
3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;
4.原始设计为居住房屋，经市或者区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
5.非居住房屋建筑面积的认定：
经有关部门批准居住房屋改变为非居住用途的，按批准的营业面积认定;
在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，按登记的营业面积认定。无法确定营业面积的，按被征收房屋建筑面积的50%认定。
六、征收与补偿计户标准
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
七、企事业单位、非居住房屋(土地)征收补偿
1.补偿方式：货币补偿。
2.被征收房屋(土地)的补偿金额
(1)被征收房屋(土地)的市场评估价格
私有非居住房屋：被征收房屋(土地)补偿金额=评估价格×100%;
公有非居住房屋：公有房屋(土地)承租人的补偿金额=评估价格×80%;被征收人的补偿金额=评估价格×20%;
(2)设备搬迁和安装费用：15元/㎡×被征收房屋建筑面积：每证低于1200元，按1200元/证发放。
(3)无法恢复使用的设备重置价结合成新结算的费用：
由征收当事人协商决定;协商不成的，应通过评估确定，如被征收人拒绝按规定提供资料的，征收部门按拟定的协商方案确定。
(4)停产停业损失补偿：按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收部门委托评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。如被征收人不按规定提供资料的，仍按被征收房屋市场评估价的10%确定。
3.评估价计算公式：
评估价格=被征收房屋(土地)的房地产市场评估单价×被征收房屋(土地)的建筑面积
所涉评估机构均为本基地选定的评估机构。
八、房屋征收评估机构选定
根据沪房管规范〔2018〕5号《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》相关规定，区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。
房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
九、签约、奖励期限
签约、奖励期限为30天，具体时间另行公布。
十、签约奖励
被征收人与征收人签订房屋征收补偿安置协议，给予每证50000元的协议签约奖励，区政府作出补偿决定的不予享受。
十一、搬迁(腾地)奖励
在征收安置协议生效后按约定期限搬出原址并交出空房的，可按证奖励每证150000元，强制执行的不予享受。
十二、室内装饰装修补偿
由征收当事人协商决定;若双方协商不成，可书面申请委托本基地确定的评估机构进行装潢评估，以评估结果补贴。如被征收人拒绝按规定提供资料的，征收部门按拟定的协商方案确定。
十三、协议履行
征收补偿协议生效后房屋征收当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
十四、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内，达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。被征收人、公有房屋承租人未按协议约定期限履行搬迁义务的，根据协议约定补偿协议解除后，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定。
十五、司法强制执行
区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定后，被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院裁决准予强制执行，裁定后，人民法院移送区政府组织实施强制执行。
十六、受委托的房屋征收事务所名称
上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司
十七、办公室接待地点、电话和时间(若有变化以基地通知为准)
地点：万航渡路1424弄3号
时间：周一至周五上午9:00至下午5:00
接待电话：62518906
十八、其他事项
1.房屋征收补偿协议的签订：私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议;公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议。
2.征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由房屋征收部门负责通知。
3.根据《关于加强本市房屋征收(拆迁)基地水、电、燃气等公用设施使用管理的通知》(沪建交联〔2011〕846号)规定，征收补偿协议签订后，被征收人在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁后，应当在房屋征收部门与被征收人结算征收补偿费用前结清被征收房屋的水、电、燃气等相关费用，房屋征收部门在收到相关支付凭证后在协议约定的时间内支付结算征收补偿款。
4.本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币元。
上海市长宁区住房保障和房屋管理局
2021年1月18日
