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承租人可以提起违法强拆诉讼吗?

摘要:经营性房屋的承租人,在承租房屋时,往往会对房屋进行装饰装修,在取得经营执照正式营业之后,也会产生经营收入。如果案涉房屋因征收被强制拆除,对其利益势必会产生重大影响。那么在此种情况下,承租人对该强制拆除行为有法律上的利害关系吗?其能成为强拆诉讼的原告吗?如果此前房屋所有权人提起了强拆诉讼,会构成重复起诉吗?

  导读

  经营性房屋的承租人,在承租房屋时,往往会对房屋进行装饰装修,在取得经营执照正式营业之后,也会产生经营收入。如果案涉房屋因征收被强制拆除,对其利益势必会产生重大影响。那么在此种情况下,承租人对该强制拆除行为有法律上的利害关系吗?其能成为强拆诉讼的原告吗?如果此前房屋所有权人提起了强拆诉讼,会构成重复起诉吗?

  基本案情

  甲公司在江苏省某市某区合法租赁了李先生的房屋用于生产经营。甲公司在租赁房屋后,对房屋进行了装饰装修,并合法取得了经营执照。该房屋之后被纳入征收,房屋被强拆。

  甲公司认为相关部门拆除房屋的行为违法,遂向法院提起诉讼。但法院因甲公司并非案涉房屋的所有权人,仅是承租人,与案涉房屋被强制拆除的行为,不具有利害关系为由,认为甲公司并非本案适格原告,裁定驳回起诉。

  一、承租人与强拆诉讼的关系

  在房屋被纳入征收,到达一定阶段后,相关部门可能会将被征收人的房屋拆除。如果认为房屋拆除的程序存在违法之处,被征收人可以通过提起强拆违法的诉讼来维护自己的合法权益。

  无论最后裁判结果如何,被征收人都有权提起诉讼,法院也应予以立案并进行实体审查。但是如果作为被征收人的房屋所有权人将房屋用于经营性出租,承租人有权提起强拆违法的诉讼吗?

  一般情况下,租赁房屋用于经营的承租人,会在承租后,将房屋进行装饰装修,来满足特定的经营需要。

  根据最高人民法院的(2020)最高法行申7667号判例的裁判要旨,作出重大添付或者合法取得经营许可证的承租人,是可以对征收决定或者行政强制执行行为提起诉讼的。也就是说,经营性承租人对强拆行为有提起诉讼的原告主体资格。

  因为强制拆除行为所侵害的不仅是房屋所有人的利益,还侵害了经营性承租人对装饰装修物所具有的利益。

  如果只是普通的承租人就不具有原告资格。普通房屋承租人因对房屋没有重大添付,也不存在停产停业损失,因此与强制拆除房屋的行为不具有利害关系。

  二、在房屋所有人已提起强拆诉讼的前提下,承租人还可以另行起诉吗?

  如上所述,经营性承租人可以就强制拆除房屋的行为提起诉讼,但是如果此前房屋所有人已就该拆除行为另案起诉,是否构成重复起诉呢?

  根据最高人民法院的(2019)最高法行申10974号判例的裁判要旨得知,在此种情形下,承租人与所有人被侵害的权益不同,二者对强拆行为违法主张的赔偿本身范围也不一致,因此不构成重复起诉。

  但是由于在此类案件中,强制拆除房屋的行为与拆除屋内装饰装修的行为并没有明确的界限。如果此前已经生效的另案裁判中,对所有权人起诉强拆的被告主体资格、强拆事实的认定等已经作出了处理。那么除非有证据证明或者生效的另案裁判被撤销,法院很有可能会采纳该另案生效裁判中已经确定的事实。

  因此在无充分证据证明强制拆除事实的情况下,承租人与房屋所有人都提起强拆违法的诉讼,可能会有相同的审判结果。

  以上是关于承租人提起强拆诉讼的一些法律规定和讨论,但是由于所涉及的专业问题还会有很多,在此无法详尽讨论。如果您家也遇到了上面案例中的情况,可以通过委托专业征拆律师来为您争取合法权益。

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