从事律所职业前，有16年法律工作经历，办案经验丰富，法律功底强。
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基本案情Basic facts of the case
大鹏和毛毛签订《房屋租赁合同》，约定毛毛将一间商铺转租给大鹏，租赁期限为2021年7月1日至2024年6月30日，月租金2万元，每年支付一次，押金为3万元。合同还约定，乙方（大鹏）如需装修，装修方案需征得甲方（毛毛）同意并留作备案后方可施工，否则视为违约，甲方有权扣除押金作为违约金赔偿金。
2022年3月，大鹏对商铺进行了装修，总共花了10万元，没想到，当年7月，大鹏收到商铺产权人的通知，告知租期将于2022年9月30日到期，大鹏必须在10月1日前搬离。大鹏这才知道，原来当初签合同的时候，二房东毛毛刻意隐瞒了实际的租赁期限。此时，大鹏的租金已经支付到了2023年6月30日。
无奈之下，大鹏如期搬离了商铺，之后大鹏联系毛毛，要求对方退钱并赔偿损失，毛毛并未同意，大鹏只好将毛毛诉至法院，要求法院：
一、判令双方签订的《房屋租赁合同》于2022年10月1日解除；
二、判令被告返还剩余9个月租金18万元；
三、判令被告返还房屋押金3万元；
四、判令被告赔偿装修损失10万元；
五、判令被告支付违约金9000元。
02法院判决Court decision
审理后，法院作出如下判决
一、双方签署的《房屋租赁合同》已解除；
二、毛毛向大鹏退还剩余租金18万元；
三、毛毛向大鹏赔偿装修损失5万元；
四、驳回其他诉讼请求。
03要点评析To comment on the analysis
1、关于合同解除和剩余租金
法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。原告已经缴纳了租金及押金，被告超出租赁期限转租，涉案房屋被出租方收回，导致原告无法继续履行合同，原告有权要求解除合同。涉案房屋系2022年10月1日被收回，故应当支付租金至2022年10月1日；剩余部分租金被告应当退还原告。
2、关于押金
法院认为，双方签订的合同约定装修方案需要被告同意且备案，否则扣除押金作为违约金；原告未提交证据证明装修方案经被告同意，所以被告有权不退还押金。
3、关于装修损失
法院认为，双方租赁合同中并未禁止原告装修，仅规定装修方案需被告同意并备案，且合同最终解除系被告方与出租方纠纷导致。考虑到原告的损失、租赁期限、原告的过错（装修方案未经被告同意）、因装修承担违约金（扣除押金）的情况，法院酌定装修损失由双方各承担50%。
4、关于违约金
法院认为，双方合同中并未约定被告违约是应承担违约责任，且对于原告的损失，法院已经部分支持，故不再支持原告违约金的主张。
04相关法条Relevant Laws
《民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第七百一十七条
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
05律师建议Lawyer advice
租房市场上一直活跃着不少二房东，有的以公司形式运营，在流程和手续上更加正规一些，有的二房东则是以个人名义承租后再转租。
二房东的超期转租往往会带来很多隐患，打算租房的小伙伴们，建议在签合同之前确认房东的身份和产权信息，如果对方是二房东，一定要确保对方和大房东的租赁期限超出你们之间的期限，约定好双方的权利义务与违约责任，充分保障自身的权益。
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承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。
但出租人与承租人另有约定的除外。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
法律分析：
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。
但出租人与承租人另有约定的除外。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
二房东转租如果通过房东同意就是合法的。
我国法律明确规定，承租人只有经过出租人同意，可以将租赁物转租给第三方，没有经过出租人同意，出租人是可以请求解除合同的。
但是，如果在承租人将房屋转租后，出租人知道或应当知道的六个月内没有异议，视为同意转租。
一、私自转让的店铺合法吗
依照《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
1、如果你能说服房东，征得他的同意，那么转租合同就是有效的，应按转租合同履行。
2、如果房东坚决不同意你转租，那么由于你对租赁物没有转租权，故转租合同无效，如果对方明知或应当知道你是承租人且未征得房东同意而与你签订转租合同，那么双方都有过错，各自承担相应的责任（一般来说损失各自承担）；
否则你应赔偿对方因此所受到的损失。
二、私自转租房产犯法吗
私自转租房屋并不会犯法，只是一种违约行为，转租房屋需要经过房东的同意，否则，房东有权解除合同。
《民法典》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
法律其他规定等。
三、房屋租赁纠纷次承租人要求赔偿属于反诉吗？
房屋租赁纠纷次承租人要求赔偿不属于反诉，次承租人属于有独立请求权的第三人。
次承租人与承租人在未经出租人同意下签订房屋租赁合同，出租人有权解除合同，次承租人可以请求承租人进行赔偿。
我国法律明确规定，承租人只有经过出租人同意，可以将租赁物转租给第三方，没有经过出租人同意，承租人转租房屋的，出租人有权请求解除合同的。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；
第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
法律分析：
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。
但出租人与承租人另有约定的除外。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
房屋承租人有优先承租权。
近年来，我国不断发展多层次住房体系，并加大力度部署住房租赁时长，解决大城市新市民的租房问题。
房地产企业和资本市场也相继逐鹿住房租赁市场。
但是，在大城市部分地区租房紧缺的情况下，租客的利益时有得不到保障。
甚至租房快到期时但却想续租的租客，还遭遇房东各种比如涨价转租为名的刁难，不得不得搬离。
对此，民法典草案为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。
一、上海对住房租赁市场有哪些改革措施？
1、充分保障租赁当事人合法权益。
本市常住居民租房居住的，可以通过办理居住证、申请居住积分制度、办理人户分离登记，享有基本公共服务。
同时，本市将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施，着力构建超大城市租赁宜居生活。
2、加快建立住房租赁平台。
线上按照开放、共享的原则，建立全市统一的住房租赁公共服务平台，线下建立市、区两级住房租赁服务中心，实现住房租赁服务监管线上线下相同步。
同时，强化住房租赁市场分析研判，加强住房租金监测。
3、加大租赁住房供应。
通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。
4、大力培育租赁市场供应主体。
坚持以企业为主体，坚持市场化运作，充分发挥房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构、物业服务企业等各类企业在住房租赁市场中的主体作用，并注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。
5、加强住房租赁监管。
通过建立健全企业主体备案、诚信建设、分类管理等一系列制度，持续开展违法违规租赁行为整治，建立住房租赁管理长效机制，为租赁当事人提供法律援助等措施，进一步规范住房租赁秩序。
二、租户如何就近入学？
租购同权”，购房与租房如何机会平等
此次征求意见稿的一大福利，即针对京籍集体户无房家庭。
意见稿提出，承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。
承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
也就是说，北京集体户无房家庭，未来租公租房和直管公房，可以落户了。
征求意见稿提出，鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。
具体的支持政策，目前正在加紧研究中。
另外，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面提高租金。
市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。
出租人应当按月收取租金。
承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。
关于租房押金，除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，出租人应将押金退还承租人。
1、拆迁一般补贴多少
2、2021年拆迁怎么赔偿
3、拆迁获赔237万
4、拆迁赔偿2021
5、的拆迁补偿政策
6、拆迁一般补贴多少
7、2021拆迁补偿
8、2020拆迁补偿方案
9、2021年拆迁赔付标准
10、拆迁补偿标准多少钱
以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“毛毛拆迁补偿，二房东超期限转租，超出的部分是否有效？”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。
文章来源参考：头条-毛毛拆迁补偿，二房东超期限出租犯法吗？
内容审核：塔娜律师
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