买了农村的房子拆迁不给补偿，买农村房子不能过户遇到拆迁咋办

买了农村的房子拆迁不给补偿，买农村房子不能过户遇到拆迁咋办

购买农村房子无法过户且遭遇拆迁时，您可能面临一定的法律风险。由于农村房子的土地性质通常为集体所有，其买卖受到严格限制，一般只能在同一集体经济组织成员之间进行。因此，如果买卖合同被认定为无效，您可能无法获得拆迁补偿。

以下是具体的分析和建议：

合同效力问题：

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农村集体土地的使用权转让受到严格限制。如果购买者非本集体经济组织成员，且未经有关部门批准，该买卖合同可能被认定为无效。

若买卖合同被认定无效，根据合同法的相关规定，双方应互相返还因合同而取得的财产。这意味着购买者需要返还房屋，而出售者需要退还购房款。

拆迁补偿问题：

如果遇到拆迁，由于购买者并非合法的产权人，可能无法直接获得拆迁补偿。拆迁补偿通常针对产权人进行。

然而，考虑到购买者可能已经长期居住并对房屋进行了装修或扩建，一些地方政策可能会给予购买者一定的补偿。具体的补偿比例和方式可能因地区而异，建议咨询当地相关部门或律师。

诉讼风险：

如果购买者和出售者之间因合同效力或拆迁补偿问题发生纠纷，可能需要通过诉讼解决。诉讼结果具有不确定性，双方都需要承担一定的诉讼风险。

解决建议：

尽快与出售者协商解决合同效力和拆迁补偿问题。如果出售者同意协助办理过户手续或给予一定的补偿，可以签订书面协议并保留相关证据。

如果无法协商解决，建议咨询当地律师或相关部门，了解具体的法律政策和诉讼风险，以便做出合理的决策。

请注意，以上分析和建议仅供参考，具体情况可能因地区而异。如有需要，请咨询专业律师或相关部门。

房屋不过户拆迁时很容易发生纠纷，房屋赠与或买卖必须办理过户，房产的物权设立，必须以登记为准。

《民法典》

第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

一、买农村房屋办理过户登记需准备哪些材料？

1、房屋所有权证书；

2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)；

3、房屋查档证明(房地产交易中心提供)；

4、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)；

5、房屋买卖合同；

6、房地产过户申请表、保证书(房地产交易中心提供)。

二、买农村房屋后遇拆迁卖家反悔怎么办？

可以追究卖家的违约责任，违约责任应该以房屋买卖合同的约定为准，房屋买卖合同没有约定或者约定不够明确的，法定的违约责任的承担方式包括：

1、继续履行。

2、采取补救措施：

包括修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬、服务费用、赔偿损失等。

3、赔偿损失。

4、违约金。

5、定金责任：

给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金：

收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。

三、买农村房屋后遇拆迁卖家反悔可以申请仲裁吗？

满足以下条件可以申请仲裁：

(一)有仲裁协议；

(二)有具体的仲裁请求和事实、理由；

(三)属于仲裁委员会的受理范围。

法律分析：

1、签订合同但没有过户的房子拆迁，拆迁款应当属于原房主，但原房主应当赔偿买受人经济损失。

2、因为房屋所有权以登记为准，因此，没有办理过户登记的房屋的所有权人仍应是原房主。

这种情况下，原房主就是被拆迁人，因此，房屋拆迁款应当属于原房主。

3、但是，双方所签订的房屋买卖合同是有效的，双方应当履行，原房主有义务协助办理过户手续，因未办理过户手续，致使房屋买卖合同未得到有效履行，且房屋已被拆迁，买卖合同已无法履行，买受人的合同目的无法得以实现，并因此给买受人造成了经济损失，所以，原房主应当赔偿买受人的经济损失。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

具体办法由国务院规定。

你所说的情况涉及到两方面，一个是你们之间的合同是否有效？另外就是拆迁怎么处理的问题。

首先回答第一个问题，你属于城镇居民在购买农村房屋使用多年后，出卖方索要该房屋，需要到法院起诉，一旦起诉到法院农村房屋买卖合同会被认定为无效。

但出卖方应当承担因此给你带来的相应的经济损失，也就是说，为平衡买卖双方利益，法院通常会委托评估机构对房屋现价值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。

对房屋已经增值的部分，由出卖人对购房人进行相应赔偿，也就是对你作出赔偿。

对于你支付的购房款适当考虑与你应当支付的房屋使用费进行折抵，如有余额，由出卖人予以返还，对于区位补偿价部分，一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则，由出卖人对你进行赔偿。

同时在合同无效后果的处理上，法院往往会顾及合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及你因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，对于购房人你已经装修、翻建、扩建房屋的情况，对你的投入进行补偿。

在让你返还、腾退房屋的同时，一般会为购房人你留出合理的腾退时间。

当然由于具体案情不同，在个案的处理结果上必然会存在一定差异。

其次，对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般遵守政府部门的处理与协商决定，并尊重房屋买卖双方的协议。

无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人，作为买受人的你虽然不能取得合法的房屋所有权，但仍可以享受依附于无效合同权责关系的债权性财产权利，同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非法收益，在拆迁时对买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。

因此，对于房屋征地拆迁中价值转换形式的拆迁安置利益，买受人享有一定的权利，主要包括：

一是房屋作价款（一般是房屋重置价结合房屋成新情况）应当归买受人所有；

二是带有出卖人身份性质的安置利益，政府机相关用地部门一般会确认归于出卖人，则现在出卖人应当以其中的一部分作为对买受人因无效合同所致安置利益损失的赔偿。

法院在审理过程中通常会综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同无效的过错情况，出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实居住情况，合理分配安置利益的归属，一般情况下，买受人可以获得安置利益中的大部分。

根据安置利益的不同形态，所作的处理不同。

如果安置利益为经济补偿，则由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中的一部分对买受人予以赔偿。

如果安置利益是优惠购买安置房屋，则按安置放市场价与优惠价之间的差价由双方分得。

如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则由出卖人给买受人适当居住利益损失的补偿。

你所说的情况涉及到两方面，一个是你们之间的合同是否有效？另外就是拆迁怎么处理的问题。

首先回答第一个问题，你属于城镇居民在购买农村房屋使用多年后，出卖方索要该房屋，需要到法院起诉，一旦起诉到法院农村房屋买卖合同会被认定为无效。

但出卖方应当承担因此给你带来的相应的经济损失，也就是说，为平衡买卖双方利益，法院通常会委托评估机构对房屋现价值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。

对房屋已经增值的部分，由出卖人对购房人进行相应赔偿，也就是对你作出赔偿。

对于你支付的购房款适当考虑与你应当支付的房屋使用费进行折抵，如有余额，由出卖人予以返还，对于区位补偿价部分，一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则，由出卖人对你进行赔偿。

同时在合同无效后果的处理上，法院往往会顾及合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及你因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，对于购房人你已经装修、翻建、扩建房屋的情况，对你的投入进行补偿。

在让你返还、腾退房屋的同时，一般会为购房人你留出合理的腾退时间。

当然由于具体案情不同，在个案的处理结果上必然会存在一定差异。

其次，对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般遵守政府部门的处理与协商决定，并尊重房屋买卖双方的协议。

无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人，作为买受人的你虽然不能取得合法的房屋所有权，但仍可以享受依附于无效合同权责关系的债权性财产权利，同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非法收益，在拆迁时对买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。

因此，对于房屋征地拆迁中价值转换形式的拆迁安置利益，买受人享有一定的权利，主要包括：

一是房屋作价款（一般是房屋重置价结合房屋成新情况）应当归买受人所有；

二是带有出卖人身份性质的安置利益，政府机相关用地部门一般会确认归于出卖人，则现在出卖人应当以其中的一部分作为对买受人因无效合同所致安置利益损失的赔偿。

法院在审理过程中通常会综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同无效的过错情况，出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实居住情况，合理分配安置利益的归属，一般情况下，买受人可以获得安置利益中的大部分。

根据安置利益的不同形态，所作的处理不同。

如果安置利益为经济补偿，则由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中的一部分对买受人予以赔偿。

如果安置利益是优惠购买安置房屋，则按安置放市场价与优惠价之间的差价由双方分得。

如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则由出卖人给买受人适当居住利益损失的补偿。

房屋不过户拆迁时很容易发生纠纷，房屋赠与或买卖必须办理过户，房产的物权设立，必须以登记为准。

《民法典》

第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

一、买农村房屋办理过户登记需准备哪些材料？

1、房屋所有权证书；

2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)；

3、房屋查档证明(房地产交易中心提供)；

4、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)；

5、房屋买卖合同；

6、房地产过户申请表、保证书(房地产交易中心提供)。

二、买农村房屋后遇拆迁卖家反悔怎么办？

可以追究卖家的违约责任，违约责任应该以房屋买卖合同的约定为准，房屋买卖合同没有约定或者约定不够明确的，法定的违约责任的承担方式包括：

1、继续履行。

2、采取补救措施：

包括修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬、服务费用、赔偿损失等。

3、赔偿损失。

4、违约金。

5、定金责任：

给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金：

收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。

三、买农村房屋后遇拆迁卖家反悔可以申请仲裁吗？

满足以下条件可以申请仲裁：

(一)有仲裁协议；

(二)有具体的仲裁请求和事实、理由；

(三)属于仲裁委员会的受理范围。

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文章来源参考：头条-买了农村的房子拆迁不给补偿，买农村房子过户时拆迁怎么办

内容审核：刘博韬律师