宅基地变商业性质涉及一系列法律规定和程序，不能随意进行变更。以下是对此问题的详细解答：
一、宅基地使用权的基本规定
根据《中华人民共和国土地管理法》第九条和第十条，以及《中华人民共和国民法典》第三百六十二条，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这意味着，宅基地原本的性质是用于住宅建设，而非商业用途。
二、宅基地变更商业性质的限制
法律法规限制：由于宅基地属于集体土地，其使用权受到严格限制。根据相关法律法规，宅基地不能直接用于商业经营，因为其所有权归属于农村集体经济组织，不能注册营业执照。
转让条件限制：虽然宅基地使用权可以在一定条件下进行转让，但转让过程需满足诸多条件，如经本村村民委员会同意和乡级政府的批准，转让人与受让人同为本村村民，且受让人无宅基地并符合宅基地申请条件等。此外，宅基地使用权不能单独转让，必须与住房一并转让。
三、住宅改变为经营性用房的规定
如果确实需要将宅基地上的住宅改变为经营性用房，应参照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，即业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。在遵守相关法律法规和管理规约的前提下，还需经有利害关系的业主一致同意。
综上所述，宅基地变更为商业性质受到诸多法律法规的限制和约束。在实际操作中，应严格遵守相关规定，确保合法合规。
二、宅基地用于商业出租合法吗法律分析：
合法。
集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
具体办法由国务院制定。
三、农村宅基地商用合法吗法律分析：
农村住宅，属于宅基地，如果要变为经营性用房的，需要缴纳土地出让金，并且向土地管理部门进行房屋用途的更改。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
四、把宅基地改为经营性用房宅基地建筑一般情况下商用，农村宅基地只是一种使用权，所有权归村集体。
农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。
房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。
出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。
农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
一、违章建筑被拆迁有补偿吗
首先，根据当前的法律，被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，被征收拆迁时，不予补偿。
其次，以下几种情况即所谓的违章建筑：
1、占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；
2、不按批准的设计图纸施工的建筑；
3、擅自改建、加建的建筑；
4、农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑，特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；
5、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；
6、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
7、逾期未拆除的临时建筑；
8、其他违反法律、法规有关规定的建筑。
所以，若是符合以上情况的违章建筑，那么即可能无法拿到补偿。
不过，因为实际中的情况不一，由以下情形造成的违章建筑也可以获取补偿：
1、《城乡规划法》实施前搭建的建筑；
2、无故意抢种抢修获取补偿的建房，比如一些不懂法，不知道当前政策的人搭建的建筑；
3、因为房屋主管部门过错搭建的违章建筑，比如因审批问题建成的违章建筑。
二、怎样申请宅基地建房吗
（一）农村居民申请宅基地的条件
农村居民申请宅基地必须符合下列条件：
一是农村居民年龄必须年满十八周岁且符合分家条件；
二是农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划；
三是农村居民建房限额标准，使用原有宅基地和村内空闲地的限额面积为180平方米，使用农用地的限额面积为140平方米；
四是农村居民建房必须“一户一基”；
五是农村村民在出租，出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；
六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地。
（二）农民建房申请宅基地的审批程序
1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请；
2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示（15个工作日以上）；
3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审；
4、公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批（占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续）。
5、宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证（“一书两证”）。
6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。
7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证。
五、宅基地建筑能商用吗宅基地建筑一般情况下商用，农村宅基地只是一种使用权，所有权归村集体。
农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。
房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。
出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。
农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
一、违章建筑被拆迁有补偿吗
首先，根据当前的法律，被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，被征收拆迁时，不予补偿。
其次，以下几种情况即所谓的违章建筑：
1、占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；
2、不按批准的设计图纸施工的建筑；
3、擅自改建、加建的建筑；
4、农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑，特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；
5、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；
6、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
7、逾期未拆除的临时建筑；
8、其他违反法律、法规有关规定的建筑。
所以，若是符合以上情况的违章建筑，那么即可能无法拿到补偿。
不过，因为实际中的情况不一，由以下情形造成的违章建筑也可以获取补偿：
1、《城乡规划法》实施前搭建的建筑；
2、无故意抢种抢修获取补偿的建房，比如一些不懂法，不知道当前政策的人搭建的建筑；
3、因为房屋主管部门过错搭建的违章建筑，比如因审批问题建成的违章建筑。
二、怎样申请宅基地建房吗
（一）农村居民申请宅基地的条件
农村居民申请宅基地必须符合下列条件：
一是农村居民年龄必须年满十八周岁且符合分家条件；
二是农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划；
三是农村居民建房限额标准，使用原有宅基地和村内空闲地的限额面积为180平方米，使用农用地的限额面积为140平方米；
四是农村居民建房必须“一户一基”；
五是农村村民在出租，出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；
六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地。
（二）农民建房申请宅基地的审批程序
1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请；
2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示（15个工作日以上）；
3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审；
4、公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批（占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续）。
5、宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证（“一书两证”）。
6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。
7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证。
六、在城中村改造中，农村宅基注改商有什么说法吗？法律分析：
合法。
集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
具体办法由国务院制定。
1、宅基地改商业拆迁补偿怎么算
2、宅基地改商业用地大概费用?
3、宅基地改商业拆迁补偿多少钱
4、宅基地改商用有什么后果
5、宅基地改商用
6、宅基地住改商
7、宅基地住改商对房子有影响吗
8、宅基地改商业用途
9、宅基地改成商业住宅用地
10、宅基地改为商用流程
以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“宅基地改商业拆迁补偿，宅基地变商业性质怎么办”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。
文章来源参考：头条-宅基地改商业拆迁补偿，宅基地建筑能商用吗
内容审核：许玉龙律师
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