被告主动提供拆迁补偿安置协议，湖北案例：镇某府作出补偿安置决定，法院：越权，撤销

被告主动提供拆迁补偿安置协议，湖北案例：镇某府作出补偿安置决定，法院：越权，撤销

湖北案例：镇某府作出补偿安置决定，法院：越权，撤销。

在集体土地征收中，根据《土地管理法》等相关规定，有权作出补偿安置决定主体只能是县级以上地方人民政府。除此之外，任何机关都不能越权。来自湖北的卢某的土地一夜之间被强推，后发现是被纳入征收范围，但是自己从始至终都不知道这回事，让我们看看他是怎样维权的。

卢某云在本组集体土地上拥有两处房屋及周边林木。2008年起，因经济开发区建设需要，相关土地被征收。2010年，卢某与村委会就其中一处房屋达成了拆迁补偿协议，但另一处房屋及周边林木的补偿问题一直未达成协议。2011年，省国土资源厅批准了县政府的征地申请。2021年至2022年间，相关机构对卢某的房屋及林木进行了评估，2022年3月18日，镇政府作出征地补偿安置决定，并将补偿款转入卢某账户。然而，在补偿款到位前，卢某的林木却管委会被砍伐。卢某随后提起民事诉讼，后法院以该案系政府行政征收后拆迁行为引起的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼范围为由，卢某转而提起行政诉讼。请求：（1）撤销镇人民政府对卢某作出的征地补偿安置决定；（2）确认管理委员会砍伐卢某林木的行为违法；（3）驳回卢某的其他诉讼请求（包括赔偿林木损失的请求）。

法院经审理认为，（1）镇政府无权作出征地补偿安置决定。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，有权对未达成征地补偿安置协议的被征收人作出征地补偿安置决定的主体是县级以上地方人民政府。本案中，镇政府未经县人民政府授权，擅自对卢某作出补偿安置决定，属于超越职权，行为违法，应予撤销。

（2）管委会未补偿即砍伐树木违法。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关行政强制法规定，征地补偿到位后，被征收人应及时交付被征土地。在补偿未到位且未依法完成征地补偿安置的情况下，管委会砍伐被征地上的林木违反法律规定，构成违法。

（3）是否超起诉期限。某在征地补偿费用转入其账户时，并未被告知转款原因和理由，直到在另一民事诉讼中才明确知道征地补偿安置决定的内容。因此，卢某的起诉未超过法定起诉期限。

（4）赔偿请求的处理：卢某要求赔偿林木损失的诉讼请求，因认定损失的主要证据不足，且被砍伐林木属于案涉征地青苗补偿的范围，故在本案中不予处理。卢某可以在后续的征地补偿安置中一并主张权利。

这个案件法院这样判决了，就裁判文书显示的内容，王律师认为该判决违反了一行为一诉原则。具体原因是什么，由于资料有限，王律师无法探究真实情况。

此外，王律师提醒大家，征地拆迁是一个复杂的程序，被征收人应了解相关的征地公告，尽可能的收集征收过程中的文件，如土地证、补偿协议、评估报告等，如遇到合法权益受到侵害的情况，应及时通过法律途径维权，有任何疑问或需要帮助，建议咨询专业律师或相关机构，以确保自己的权益得到充分保障。

当事人获满意补偿,武汉市熊某诉某行政机关撤销房屋征收补偿决定上诉案!

案情介绍：

熊某在湖北省武汉市某区拥有合法的住房，房屋面积是XX平米，土地性质是国有土地，房屋证件齐全，被征收房屋所在区域地理位置优越，交通便利，基础设施完善，环境优美，居住舒适，周边的房屋市场价约4.5--5.9万元一平米，2020年启动征收，房屋也测量了面积，经过了相关房地产评估公司的评估，但评估价格明显偏低，才21000多元一平米，明显违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：

“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格”，明显违背了该条法律规定，亦违反公平合理补偿原则，降低了上诉人的生活水平，不能保障上诉人的长远生计。

该征收补偿决定存在诸多违法之处，比如：

1、补偿决定遗漏了上诉人合法阳台面积；

2、案涉房屋征收项目不符合“公共利益征收”的条件；

3、被诉补偿决定所依据的房屋分户评估报告违法等。

为此，熊某决定委托律师依法提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

一审法院审理及判决：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定：

“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，......由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

”故在签约期限内未达成补偿协议的情况下，被告某行政机关具有作出被诉《补偿决定》的法定职权。

关于原告提出未给予土地使用权补偿及封闭阳台补偿错误问题。

......,本案中，被告已对原告被征收房屋的未登记建构筑物进行勘验记录，并根据《征补方案》的规定作出处理，原告仍有异议的，可根据该开放性条款的规定，向征收部门补充提交相关证据材料，可以按照被诉《征补决定》相关规定寻求救济。

关于原告提出补偿标准远低于类似房地产市场价格的问题。

......,被告根据评估价格，按照《补偿方案》规定的计算项目和标准确定被征收房屋的补偿符合相关规定，原告的该理由不成立，本院不予支持。

综上，原告熊某请求撤销XX征补（2022）X号《补偿决定》的理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。

咨询律师及上诉二审法院

熊某对一审的判决不服，来到位于北京王府井大街99号世纪大厦某室咨询了李顺华资深征收拆迁主任律师，李主任仔细阅读了当事人提供的案件材料，包括征收决定、补偿决定、评估报告、一审的判决书等，再结合当事人的叙述，给出当事人专业咨询及下一步上诉的建议，当事人当即决定委托了北京一讼律师事务所李顺华律师代写了上诉状，按照李主任的指导，在法律规定的期限内提起了上诉，及提前准备委托李主任作为二审代理律师。

当事人获得了比较满意的补偿：

当事人向法院提交了二审上诉状并立案后，大概过了一个多月的时间，武汉市某区某行政机关积极主动联系了上诉人，同意协商谈判并提升补偿，前提条件是：

补偿提升到上诉人满意并签订补偿协议，相关补偿款汇款给上诉人后，要求上诉人撤回上诉，后经过协商谈判，某行政机关给予上诉人提升了补偿款，该提升的补偿款比同项目同片区同一栋楼未依法提起行政诉讼的被征收人提高了XX万元的补偿，当事人对提升的补偿还是比较满意的，也非常感谢李主任的支持与帮助，认为李主任及团队律师是他本次“拆迁维权的坚强后盾”，如果没有李主任及团队律师的支持与帮助，他可能很难坚持下去，是北京一讼律师给了被征收人坚持下去的“勇气和力量”，为此，特意寄送锦旗，感谢北京一讼律师事务所律师，尤其感谢李顺华律师。

律师建议：

补偿决定作出来之后，就是法律上确定被征收房屋补偿利益的一个法律文件，如果被征收人对补偿不满意，应当及时向法院起诉，如果说不起诉，这个补偿决定就生效了，那么在补偿决定生效的情况下，征收方就可以直接依据这个补偿决定向法院申请强制执行拆房，这也就是为什么征收方在做出补偿决定之后不再跟被征收人协商的原因。

因为征收方已经作出补偿决定，我们也没有起诉，对方已经不需要再跟我们协商了，被征收人即便对补偿不满意，但如果没有及时行使诉权，这就导致补偿的结果已经确定了，所以说一定要重视补偿决定， 像我们这位当事人一样，积极提起诉讼，只有你克服一切的心里障碍，勇敢维权，征收方才会重视你，并不会像以往认为被征收人没有法律意识，才会重视你的拆迁补偿问题，在你找出征收方诸多方面的违法点之后，对方才可能意识到问题的严重性及压力，才可能对于违法行政的问题进行纠错、改正，才会有一个双方平等协商的机会，这也是拆迁律师经常讲的“以打促谈”提升拆迁补偿的诉讼技巧。

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拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则拆迁人与被拆迁人仅就拆迁补偿安置协议发生争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为民事案件受理。

特殊情况下，违约方仍然有权起诉要求变更或接触合同，但应当承担违约赔偿责任。

安置房屋的实际面积大于合同约定的面积，超过3%的部分，被拆迁人可依约定不再另行支付购房款，而产权归被拆迁人所有。

拆迁人因违约造成原合同不能履行，而要求拆迁补偿安置方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应当以建成后的安置房屋的实际面积计算，房屋党委应当以起诉时同类型、同地段房屋的时常单价为准

一、拆迁赔偿不合理怎么办

1、达成房屋拆迁补偿安置协议的情形

如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，该特种债权的优先权属于法规、司法解释规定的，也就是债权物权化。

根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动也不得对抗被拆迁人的物上请求权。

2、对未达成拆迁补偿安置协议的情形

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定：

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

拆迁安置补偿裁决是指拆迁行政管理部门依照《城市房屋拆迁管理条例》的授权，对拆迁人与被拆迁人之间发生的、与拆迁行政管理有关的安置补偿纠纷进行审查，并居中作出判断的行政行为。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，当事人对裁决不服可以向人民法院起诉。

随着城市经济的发展，房屋拆迁遍地开花，与此同时，大量的不服房屋拆迁安置补偿裁决的诉讼案件涌入法院。

我们在归纳总结审理这类案件中遇到的亟待解决问题的基础上，提出了一些初步的解决思路。

我们认为，人民法院在审理拆迁安置补偿裁决案件时，应注意以下几个方面的内容：

一、关于当事人资格的审查问题

房屋拆迁安置补偿裁决(以下简称拆迁补偿裁决)行政诉讼的主体包括原告、被告和第三人。

由于房屋拆迁案件涉及的行政主体较多，如何确定当事人诉讼主体资格，审判实际中存在较大争议。

(一)关于原告。

拆迁安置补偿裁决诉讼的原告是指认为行政机关作出的房屋拆迁安置补偿裁决侵犯其合法权益，而向人民法院提起诉讼的公民或组织。

一般而言，具有拆迁补偿裁决原告资格的是拆迁人和被拆迁人，但与拆迁有法律上的利害关系的人也可成为拆迁补偿裁决诉讼的原告。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是指取得城市房屋拆迁许可证的单位，即取得许可证的国家机关、企业和公共公益事业单位。

被拆迁人是被拆迁房屋的所有人。

利害关系人则是除拆迁人与被拆迁人以外的，与拆迁补偿裁决有法律上的利害关系的共有人、继承人、承租人。

对于承租人，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条已赋予了其作为拆迁补偿裁决原告的主体地位。

而共有人虽然不是房屋产权证上载明的房屋所有人，但他与产权人对拆迁房屋在民法上存在共有关系，不论是按份共有，还是共同共有，拆迁补偿裁决都与其有直接的利害关系。

继承人是在被拆迁人死后继承其产权的人，虽尚未办理产权变更登记手续，但在法律上被拆迁人随着死亡其原告主体资格已灭失，继承人继承了被拆迁人的产权，理所当然地取得原告的主体地位。

(二)关于被告。

拆迁安置补偿裁决诉讼的被告是指实施的具体行政行为被公民或组织认为侵犯其合法权益，而被诉至法院的行政主体。

《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

依据该条规定，拆迁安置补偿裁决诉讼的被告应当是具有拆迁安置补偿裁决权的行政机关，该行政机关只有房屋拆迁管理部门或者同级人民政府，而不是其下设内部机构或拆迁办。

因此，具有拆迁补偿裁决诉讼被告资格的只有两类主体即房屋拆迁管理部门和同级人民政府。

(三)关于第三人。

拆迁安置补偿裁决诉讼中的第三人是指与拆迁安置补偿裁决有关的，与原告的诉讼权益相对抗的主体。

根据行政诉讼法的规定，与拆迁补偿裁决有利害关系的公民、法人或者组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或由人民法院通知参加诉讼。

被拆迁人就补偿裁决提起行政诉讼，作出裁决的行政机关为被告，拆迁人为第三人;拆迁人就补偿裁决提起行政诉讼，作出裁决的行政机关为被告，被拆迁人为第三人。

原告未列第三人的，人民法院应当追加拆迁人或被拆迁人为第三人参加诉讼。

如果第三人拒不参加诉讼，不影响人民法院继续审理。

二、关于审查程度问题

由于房屋拆迁是一个联系的、发展的过程，人民法院在审查拆迁补偿裁决时，对拆迁补偿裁决的审查程度有多宽?是否要对裁决之前的前置行为的合法性进行审查?前置行为主要是指颁发拆迁许可证行为，甚至这之前的颁发规划许可证、建设用地许可证等行为的合法性。

我们认为，人民法院审理行政案件是对被诉的具体行政行为的合法性进行审查，审查的内容包括行政机关作出的具体行政行为认定事实的证据是否确凿，适用法律、法规是否正确、是否违反法定程序，是否超越职权或滥用职权等情形而拆迁许可证是行政机关依据法定职权作出的具有法律效力的文书，在拆迁裁决案件中是作为一份证据来支持拆迁裁决的，因此，在未经法定程序确认其无效之前，该份证据为有效证据，法院应采信，而无须审查，除非该许可证存在明显的违法行为。

因此，在审查拆迁裁决时，不应扩大审查范围。

但如果当事人要求法院一并审查许可证的合法性时，法院应告知其另行起诉;如果拆迁许可案件可能影响拆迁补偿裁决案件的审理结果的，法院可中止拆迁补偿裁决案件的审理;对已审结的拆迁补偿裁决案件，如果拆迁许可证在此之后被撤消，可对该案启动再审程序进行救济。

当事人就拆迁许可证、拆迁补偿裁决同时提起诉讼的，人民法院可以合并审理，也可以分别审理。

三、关于拆迁房屋性质和面积的审查问题

(一)拆迁房屋的性质认定

被拆迁的房屋存在两种性质，一是住宅;二是非住宅(在此指营业用房)。

人民法院一般根据房屋产权证书上记载的用途确定其性质。

在现实生活中，经常存在被拆迁人改变房屋用途的情况。

如房屋权属证登记的是住宅，但被拆迁人将住宅改变为营业用房。

对这类房屋性质如何认定?由于不同的房屋用途所缴纳的土地出让金不同，建设部1993年的一个批复指出对私有房屋的使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更情况与被拆迁人签定拆迁房屋补偿安置合同。

我们认为，人民法院在审查拆迁补偿裁决案件，对于已变更房屋用途的房屋性质的确认，应当充分尊重行政机关通过行政程序变更房屋使用性质的事实，对于实际在经营，取得合法的经营手续，并已办理房屋使用性质变更手续的，应根据变更登记记载的房屋用途来认定房屋性质;对于已变更为非住宅用房或营业用房，且有合法经营手续，但未办理房屋使用性质变更手续的，被拆迁人在拆迁人作出拆迁补偿裁决之前，补办了房屋使用性质变更登记手续，并补交了相关费用的，应以其实际使用状况来判断房屋性质。

对于已实际经营并已办理相关合法手续，由于当地没有实行房屋使用变更登记，所有权人无法变更登记的，应以其实际使用状况来判断房屋性质。

一、被拆迁房屋纠纷怎么解决

遇到房屋拆迁纠纷的处理，可以首先双方协商认定，无法达成一致意见的，可以申请仲裁裁决、或者起诉到法院判决处理，具体情况下对于房屋拆迁纠纷的认定，一般争议在拆迁的赔偿款多少上。

1、行政裁决

拆迁人与被拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不到拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

裁决申请可以由拆迁人、被拆迁人、被拆迁人房屋承租人任何一方提出，但必须是与某拆迁事项有直接厉害关系的公民法人或其他组织。

当事人委托他人申请裁决的，应出具授权委托书。

无行为能力人由其监护人代位申请裁决的，应出具法定监护人的身份证明。

裁决申请应当在拆迁期限内提出。

裁决申请书应当写明以下内容：

(1)房屋拆迁当事人的姓名或名称，住址

(2)申请裁决的事实和理由

(3)证据的来源，证人的姓名、住址

2、行政或司法强制

行政强制：

被拆迁人或者房屋承租人在行政裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由拆迁管理部门提请公安部门强制拆迁。

司法强制：

被拆迁人或者房屋承租人在裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

行政强制或司法强制只能选一种。

3、民事仲裁或民事诉讼

拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

诉讼期间，拆迁人可以向法院申请先予执行。

拆迁安置补偿裁决是指拆迁行政管理部门依照《城市房屋拆迁管理条例》的授权，对拆迁人与被拆迁人之间发生的、与拆迁行政管理有关的安置补偿纠纷进行审查，并居中作出判断的行政行为。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，当事人对裁决不服可以向人民法院起诉。

随着城市经济的发展，房屋拆迁遍地开花，与此同时，大量的不服房屋拆迁安置补偿裁决的诉讼案件涌入法院。

我们在归纳总结审理这类案件中遇到的亟待解决问题的基础上，提出了一些初步的解决思路。

我们认为，人民法院在审理拆迁安置补偿裁决案件时，应注意以下几个方面的内容：

一、关于当事人资格的审查问题

房屋拆迁安置补偿裁决(以下简称拆迁补偿裁决)行政诉讼的主体包括原告、被告和第三人。

由于房屋拆迁案件涉及的行政主体较多，如何确定当事人诉讼主体资格，审判实际中存在较大争议。

(一)关于原告。

拆迁安置补偿裁决诉讼的原告是指认为行政机关作出的房屋拆迁安置补偿裁决侵犯其合法权益，而向人民法院提起诉讼的公民或组织。

一般而言，具有拆迁补偿裁决原告资格的是拆迁人和被拆迁人，但与拆迁有法律上的利害关系的人也可成为拆迁补偿裁决诉讼的原告。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是指取得城市房屋拆迁许可证的单位，即取得许可证的国家机关、企业和公共公益事业单位。

被拆迁人是被拆迁房屋的所有人。

利害关系人则是除拆迁人与被拆迁人以外的，与拆迁补偿裁决有法律上的利害关系的共有人、继承人、承租人。

对于承租人，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条已赋予了其作为拆迁补偿裁决原告的主体地位。

而共有人虽然不是房屋产权证上载明的房屋所有人，但他与产权人对拆迁房屋在民法上存在共有关系，不论是按份共有，还是共同共有，拆迁补偿裁决都与其有直接的利害关系。

继承人是在被拆迁人死后继承其产权的人，虽尚未办理产权变更登记手续，但在法律上被拆迁人随着死亡其原告主体资格已灭失，继承人继承了被拆迁人的产权，理所当然地取得原告的主体地位。

(二)关于被告。

拆迁安置补偿裁决诉讼的被告是指实施的具体行政行为被公民或组织认为侵犯其合法权益，而被诉至法院的行政主体。

《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

依据该条规定，拆迁安置补偿裁决诉讼的被告应当是具有拆迁安置补偿裁决权的行政机关，该行政机关只有房屋拆迁管理部门或者同级人民政府，而不是其下设内部机构或拆迁办。

因此，具有拆迁补偿裁决诉讼被告资格的只有两类主体即房屋拆迁管理部门和同级人民政府。

(三)关于第三人。

拆迁安置补偿裁决诉讼中的第三人是指与拆迁安置补偿裁决有关的，与原告的诉讼权益相对抗的主体。

根据行政诉讼法的规定，与拆迁补偿裁决有利害关系的公民、法人或者组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或由人民法院通知参加诉讼。

被拆迁人就补偿裁决提起行政诉讼，作出裁决的行政机关为被告，拆迁人为第三人;拆迁人就补偿裁决提起行政诉讼，作出裁决的行政机关为被告，被拆迁人为第三人。

原告未列第三人的，人民法院应当追加拆迁人或被拆迁人为第三人参加诉讼。

如果第三人拒不参加诉讼，不影响人民法院继续审理。

二、关于审查程度问题

由于房屋拆迁是一个联系的、发展的过程，人民法院在审查拆迁补偿裁决时，对拆迁补偿裁决的审查程度有多宽?是否要对裁决之前的前置行为的合法性进行审查?前置行为主要是指颁发拆迁许可证行为，甚至这之前的颁发规划许可证、建设用地许可证等行为的合法性。

我们认为，人民法院审理行政案件是对被诉的具体行政行为的合法性进行审查，审查的内容包括行政机关作出的具体行政行为认定事实的证据是否确凿，适用法律、法规是否正确、是否违反法定程序，是否超越职权或滥用职权等情形而拆迁许可证是行政机关依据法定职权作出的具有法律效力的文书，在拆迁裁决案件中是作为一份证据来支持拆迁裁决的，因此，在未经法定程序确认其无效之前，该份证据为有效证据，法院应采信，而无须审查，除非该许可证存在明显的违法行为。

因此，在审查拆迁裁决时，不应扩大审查范围。

但如果当事人要求法院一并审查许可证的合法性时，法院应告知其另行起诉;如果拆迁许可案件可能影响拆迁补偿裁决案件的审理结果的，法院可中止拆迁补偿裁决案件的审理;对已审结的拆迁补偿裁决案件，如果拆迁许可证在此之后被撤消，可对该案启动再审程序进行救济。

当事人就拆迁许可证、拆迁补偿裁决同时提起诉讼的，人民法院可以合并审理，也可以分别审理。

三、关于拆迁房屋性质和面积的审查问题

(一)拆迁房屋的性质认定

被拆迁的房屋存在两种性质，一是住宅;二是非住宅(在此指营业用房)。

人民法院一般根据房屋产权证书上记载的用途确定其性质。

在现实生活中，经常存在被拆迁人改变房屋用途的情况。

如房屋权属证登记的是住宅，但被拆迁人将住宅改变为营业用房。

对这类房屋性质如何认定?由于不同的房屋用途所缴纳的土地出让金不同，建设部1993年的一个批复指出对私有房屋的使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更情况与被拆迁人签定拆迁房屋补偿安置合同。

我们认为，人民法院在审查拆迁补偿裁决案件，对于已变更房屋用途的房屋性质的确认，应当充分尊重行政机关通过行政程序变更房屋使用性质的事实，对于实际在经营，取得合法的经营手续，并已办理房屋使用性质变更手续的，应根据变更登记记载的房屋用途来认定房屋性质;对于已变更为非住宅用房或营业用房，且有合法经营手续，但未办理房屋使用性质变更手续的，被拆迁人在拆迁人作出拆迁补偿裁决之前，补办了房屋使用性质变更登记手续，并补交了相关费用的，应以其实际使用状况来判断房屋性质。

对于已实际经营并已办理相关合法手续，由于当地没有实行房屋使用变更登记，所有权人无法变更登记的，应以其实际使用状况来判断房屋性质。

一、被拆迁房屋纠纷怎么解决

遇到房屋拆迁纠纷的处理，可以首先双方协商认定，无法达成一致意见的，可以申请仲裁裁决、或者起诉到法院判决处理，具体情况下对于房屋拆迁纠纷的认定，一般争议在拆迁的赔偿款多少上。

1、行政裁决

拆迁人与被拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不到拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

裁决申请可以由拆迁人、被拆迁人、被拆迁人房屋承租人任何一方提出，但必须是与某拆迁事项有直接厉害关系的公民法人或其他组织。

当事人委托他人申请裁决的，应出具授权委托书。

无行为能力人由其监护人代位申请裁决的，应出具法定监护人的身份证明。

裁决申请应当在拆迁期限内提出。

裁决申请书应当写明以下内容：

(1)房屋拆迁当事人的姓名或名称，住址

(2)申请裁决的事实和理由

(3)证据的来源，证人的姓名、住址

2、行政或司法强制

行政强制：

被拆迁人或者房屋承租人在行政裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由拆迁管理部门提请公安部门强制拆迁。

司法强制：

被拆迁人或者房屋承租人在裁决书规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

行政强制或司法强制只能选一种。

3、民事仲裁或民事诉讼

拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

诉讼期间，拆迁人可以向法院申请先予执行。

当事人获满意补偿,武汉市熊某诉某行政机关撤销房屋征收补偿决定上诉案!

案情介绍：

熊某在湖北省武汉市某区拥有合法的住房，房屋面积是XX平米，土地性质是国有土地，房屋证件齐全，被征收房屋所在区域地理位置优越，交通便利，基础设施完善，环境优美，居住舒适，周边的房屋市场价约4.5--5.9万元一平米，2020年启动征收，房屋也测量了面积，经过了相关房地产评估公司的评估，但评估价格明显偏低，才21000多元一平米，明显违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：

“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格”，明显违背了该条法律规定，亦违反公平合理补偿原则，降低了上诉人的生活水平，不能保障上诉人的长远生计。

该征收补偿决定存在诸多违法之处，比如：

1、补偿决定遗漏了上诉人合法阳台面积；

2、案涉房屋征收项目不符合“公共利益征收”的条件；

3、被诉补偿决定所依据的房屋分户评估报告违法等。

为此，熊某决定委托律师依法提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

一审法院审理及判决：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定：

“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，......由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

”故在签约期限内未达成补偿协议的情况下，被告某行政机关具有作出被诉《补偿决定》的法定职权。

关于原告提出未给予土地使用权补偿及封闭阳台补偿错误问题。

......,本案中，被告已对原告被征收房屋的未登记建构筑物进行勘验记录，并根据《征补方案》的规定作出处理，原告仍有异议的，可根据该开放性条款的规定，向征收部门补充提交相关证据材料，可以按照被诉《征补决定》相关规定寻求救济。

关于原告提出补偿标准远低于类似房地产市场价格的问题。

......,被告根据评估价格，按照《补偿方案》规定的计算项目和标准确定被征收房屋的补偿符合相关规定，原告的该理由不成立，本院不予支持。

综上，原告熊某请求撤销XX征补（2022）X号《补偿决定》的理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。

咨询律师及上诉二审法院

熊某对一审的判决不服，来到位于北京王府井大街99号世纪大厦某室咨询了李顺华资深征收拆迁主任律师，李主任仔细阅读了当事人提供的案件材料，包括征收决定、补偿决定、评估报告、一审的判决书等，再结合当事人的叙述，给出当事人专业咨询及下一步上诉的建议，当事人当即决定委托了北京一讼律师事务所李顺华律师代写了上诉状，按照李主任的指导，在法律规定的期限内提起了上诉，及提前准备委托李主任作为二审代理律师。

当事人获得了比较满意的补偿：

当事人向法院提交了二审上诉状并立案后，大概过了一个多月的时间，武汉市某区某行政机关积极主动联系了上诉人，同意协商谈判并提升补偿，前提条件是：

补偿提升到上诉人满意并签订补偿协议，相关补偿款汇款给上诉人后，要求上诉人撤回上诉，后经过协商谈判，某行政机关给予上诉人提升了补偿款，该提升的补偿款比同项目同片区同一栋楼未依法提起行政诉讼的被征收人提高了XX万元的补偿，当事人对提升的补偿还是比较满意的，也非常感谢李主任的支持与帮助，认为李主任及团队律师是他本次“拆迁维权的坚强后盾”，如果没有李主任及团队律师的支持与帮助，他可能很难坚持下去，是北京一讼律师给了被征收人坚持下去的“勇气和力量”，为此，特意寄送锦旗，感谢北京一讼律师事务所律师，尤其感谢李顺华律师。

律师建议：

补偿决定作出来之后，就是法律上确定被征收房屋补偿利益的一个法律文件，如果被征收人对补偿不满意，应当及时向法院起诉，如果说不起诉，这个补偿决定就生效了，那么在补偿决定生效的情况下，征收方就可以直接依据这个补偿决定向法院申请强制执行拆房，这也就是为什么征收方在做出补偿决定之后不再跟被征收人协商的原因。

因为征收方已经作出补偿决定，我们也没有起诉，对方已经不需要再跟我们协商了，被征收人即便对补偿不满意，但如果没有及时行使诉权，这就导致补偿的结果已经确定了，所以说一定要重视补偿决定， 像我们这位当事人一样，积极提起诉讼，只有你克服一切的心里障碍，勇敢维权，征收方才会重视你，并不会像以往认为被征收人没有法律意识，才会重视你的拆迁补偿问题，在你找出征收方诸多方面的违法点之后，对方才可能意识到问题的严重性及压力，才可能对于违法行政的问题进行纠错、改正，才会有一个双方平等协商的机会，这也是拆迁律师经常讲的“以打促谈”提升拆迁补偿的诉讼技巧。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁协议，析拆迁安置补偿裁决的审查

内容审核：赵帅律师