拆迁协议补偿方法，注意了，想要拿到更多的拆迁补偿，签订补偿协议就要掌握这几点

拆迁协议补偿方法，注意了，想要拿到更多的拆迁补偿，签订补偿协议就要掌握这几点

最近一段时间，虽然疫情肆虐，但是征地拆迁工作仍然未减，老百姓咨询拆迁补偿问题的频率也没有因疫情而减去，反而是越来越多，许多老百姓在各个平台上咨询拆迁律师说，房屋被征收后，补偿问题一直没有解决，补偿太低了，协商了几次，没有成功，一直拖到到了现在。

有的则说拆迁补偿协议早就签订了，但后来觉得补偿不合理，想要找拆迁方重新签订补偿协议。

这里想要告诉大家哈，如果协议是在双方自愿的情况下签订的，那么一般是需要按照协议的约定履行各自的义务的，不可以反悔，也不能违约不履行，更不可能重新签订，所以大家在签订补偿协议时要慎重。那么拆迁补偿协议如何签订才能保障自己不吃亏，甚至是多拿拆迁补偿呢？

凯诺律师认为，如果广大被征收人遇到拆迁，那么，在签订补偿协议时一定要牢牢记住以下几点，这样可能不会让你在补偿问题上吃亏。

一、首先是签订补偿协议的主体

根据新《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

用大白话翻译过来就是说，因公共利益需要征收集体土地和农村宅基地上房屋的主体原则上来说是县级以上地方人民政府。既然征收主体是县级以上地方人民政府，那么与我们被征收人签订补偿协议的人自然也就应当是县级以上地方人民政府工作人员，或者是其委托的相关部门。

注意相关部门委托的部门与被征收人签订补偿协议，需要有书面的授权委托书。

实践中，倘若与我们签订补偿协议的人并非法定主体或是其委托的部门，而是乡镇人民政府、村委会，甚至是拆迁公司，那么建议被征收人最好不要签订，不管他们说什么，不管说得有多好，都不要相信，避免吃甜言蜜语的亏。

二、拆迁补偿安置协议内容一定要具体且明确

甭管是什么协议，首先一定得是书面的，其次，书面协议内容一定要具体并且明确，尤其是对被征收人利益产生影响的拆迁补偿安置协议，详细内容一定要明确在协议里，比如被征收房屋具体的情况，被征收土地的具体情况以及具体的补偿方式、具体的补偿标准、具体的过渡方式、具体的过渡费、支付补偿款期限、交付安置房期限、具体的违约责任及条件等等。

如果安置补偿协议中没有上面的内容，都是用空格形式代替的，或者说协议中只明确的过渡费、过渡方式等个别几项，那么对于这样的协议千万千万不要签订，签订这样的协议风险会很大，一旦签订，倘若征收方拿回去乱写或是未按照协商好的将补偿落实在书面上，那到时被征收人哭都来不及。

所以大家一定要谨慎谨慎再谨慎，拿到手里的协议一定要仔仔细细、认认真真地看完，否则日后很容易发生没必要的矛盾，最主要的是，一旦签订想要再维护权益就会变得难上加难。

三、不可轻信对方的口头承诺，不可签订空白协议

有的征收方为了尽快让被征收人签订补偿协议，通常会口头上答应被征收人提的条件，或是主动承诺给被征收人一些好处，比如在签订补偿协议后，让其先选择安置房，或是多给一些拆迁奖励费等。

有一些被征收人一听到这些好处，就会克制不住自己签订补偿协议，殊不知这其实是中了拆迁方的圈套，高兴的人只会是拆迁方。

还有一些拆迁方则为了降低拆迁补偿，通常会跟被拆迁人说，由于拆迁的人数较多，不可能上门挨家挨户地让你们签订补偿协议，所以，为了节省时间，提高效率，就只能让大家签订一份统一的协议，可以把具体的情况先空出来，等拿回去再按照每家每户的情况填写上去就行。

有的被征收人比较单纯，比较善良，为了配合拆迁工作，就想也不想直接在这样的空白协议上签上字。但是大家可以回过头来想一想，签完字的空白协议，对方真的会如实按照每家每户协商好的补偿去填吗？

实践中，因签订空白协议而吃亏的人有多少，大家想过没有，所以啊，如果拆迁方拿来了空白协议，为了避免自己拿不到补偿，避免自己流离失所，一定不要签订。

倘若对方一而再再而三地要求您签订，那么也务必请他们将协商好补偿标准等事项明明确确地写在补偿协议上再签。

四、拆迁补偿安置协议中一定要有违约责任这一项

违约责任也是拆迁协议中必不可少的一项内容，实践中个别征收方在与被征收人签订补偿协议后便会出现不履行协议，违约、毁约的情况。

所以，拆迁补偿协议拿到手之后，除了要看本文第二点中的提到的协议内容有没有之外，还要看有没有违约责任和违约条件等，如果没有违约责任及具体的违约条件，那么被征收人就要注意了。

总之，还是那句话，能不能拿到合理的拆迁补偿，或是多拿拆迁补偿，以上四点一定要注意，必要时可咨询专业律师。

1.拆迁补偿的方式

拆迁补偿的方式有两种：

既可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换；

产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

我们律师在接受被拆迁人委托时应提示委托人，被拆迁人可以选择补偿方式。

但是选择权要受到以下两种条件的限制：

一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；

二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

2.签订拆迁补偿安置协议的主体

由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；

符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

(1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。

(2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。

(3)拆迁房管部门依法代管的房屋的。

(4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

3.拆迁补偿安置协议的内容

签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：

(1)订立协议的主体。

(2)被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。

(3)补偿安置方式。

(4)货币补偿金额。

(5)搬迁期限。

(6)违约责任。

(7)争议的处理。

(8)需要约定的其他事项。

还须注意如实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。

拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。

过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。

搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

一、相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

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法律分析：

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

法律依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十五条?房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条?房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

法律分析：

据《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》和《中华人民共和国合同法》注意事项如下：

(一)主体不符不签，主要有以下三点：

1、拆迁指挥部与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；

2、没有拆迁许可证或虽有许可证而无房地产开发资质的公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议；

3、拆迁公司以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议；

(二)内容不确定慎签

1、房屋回迁时间不定；

2、异地安置房屋交付时间和安置地点不明；

3、违约责任没约定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

法律分析：

据《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》和《中华人民共和国合同法》注意事项如下：

(一)主体不符不签，主要有以下三点：

1、拆迁指挥部与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；

2、没有拆迁许可证或虽有许可证而无房地产开发资质的公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议；

3、拆迁公司以自己的名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议；

(二)内容不确定慎签

1、房屋回迁时间不定；

2、异地安置房屋交付时间和安置地点不明；

3、违约责任没约定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

1.拆迁补偿的方式

拆迁补偿的方式有两种：

既可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换；

产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

我们律师在接受被拆迁人委托时应提示委托人，被拆迁人可以选择补偿方式。

但是选择权要受到以下两种条件的限制：

一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；

二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

2.签订拆迁补偿安置协议的主体

由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；

符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

(1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。

(2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。

(3)拆迁房管部门依法代管的房屋的。

(4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

3.拆迁补偿安置协议的内容

签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：

(1)订立协议的主体。

(2)被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。

(3)补偿安置方式。

(4)货币补偿金额。

(5)搬迁期限。

(6)违约责任。

(7)争议的处理。

(8)需要约定的其他事项。

还须注意如实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。

拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。

过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。

搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

一、相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

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文章来源参考：头条-搬迁协议书范本，签拆迁补偿协议注意事项

内容审核：王丹律师