征收拆迁中的“公共利益”如此“高大上”?

时间:2021-06-02 16:21:06 来源:北京在明律师事务所 浏览量:16次


摘要: “保障公共利益”是土地征收的必要前提条件,但大多数人对其具体内涵一知半解。当一些征收项目打着“公共利益”的旗号侵害到个人利益时,不知所措是人们的常态。故此,什么是公共利益?如何具体判断?如果认为征收项目并不符合公共利益或侵害到个人权益要如何救济?

  “保障公共利益”是土地征收的必要前提条件,但大多数人对其具体内涵一知半解。当一些征收项目打着“公共利益”的旗号侵害到个人利益时,不知所措是人们的常态。故此,什么是公共利益?如何具体判断?如果认为征收项目并不符合公共利益或侵害到个人权益要如何救济?

  【什么是公共利益?】

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条和新《土地管理法》第45条的规定,法律通过“列举+兜底”的立法方式界定了征收中“公共利益”的具体情形。大家看看有何端倪?

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  通过对比不难发现,国有土地与农村集体土地上“公共利益”具体表现基本一致。但实践中案件争议几乎都落在第五款与第六款。例如老百姓常有这样的质疑:

  质疑一:征收较新的房屋,且不符合前四款的情形,是否违反法律?

  旧城区改建和棚户区改造都是城市征收拆迁中的热门词汇。但是不是建设年份短的房屋就一定不能划入这个圈呢?

  最高法在裁判中明确了“基于棚户区改造的整体规划和建设实际需要,对部分建设年限短、不属于危旧房屋的建筑纳入改造和征收范围,并不违反法律规定。”因此第五款适用的重点不在后面,而是应该把重心在前面的“依照城乡规划法”。

  质疑二:成片土地开发中商业利益是否“喧宾夺主”?

  实践中的确有这样的案例:征收方出让土地在先,将出让地块用于建设高档住宅小区。为了履行出让合同才匆匆征收,并且不允许原住民回迁。

  拆后新建的商业项目所带来的巨额利润有多少能够真正保障公共利益?故此,老百姓在征收拆迁中对“商业开发”的字眼难免有所顾忌。

  但公共利益与商业利益并非水火不容。有时征收方通过商业开发的形式来缓解旧城改造资金不足的情况,根本目的仍是为了改善被征收人的居住环境。

  最高法裁判要点也指出“商业开发仅是房屋被征收后土地利用的一种手段,只要房屋征收补偿安置确保了被征收人获得安置补偿的选择权,就不能据此否定征收的公共利益目的。”因此老百姓们要辩证看待商业开发对公共利益的影响,不可一味否定。

  质疑三:第六款“兜底性”规定是不是给公共利益的认定范围“撕了大口子”?

  事实上,不仅是这两个法条,老百姓可以看到很多“列举+兜底”的法律条文。这其实是一种常见的立法表述。为了能让法律真正落地实施,“列举”将抽象的概念具象化。

  那为何还需要兜底性条款呢?原来,法律从来不是凭空出现的。而是必须经过严格的立法程序,从起草到征求意见,从审议到具体实施。其间过去的时间可能会使得法律原来列举的情况由有所变化,即存在一定的滞后性。

  如果因为出现一两种特殊情况就修改法律,法的安定性将受到严重打击,立法成本也会显著上升。因此,兜底性条款实际上增加了法律适用的弹性,更适应社会的快速发展。

  当然,这并不代表该条款可以无限适用。就像一条橡皮筋,弹性是有限的,若无限拉大将被崩坏。故此我们需要判断,在第六款“其他”的情形中,如何判断征收项目是否符合公共利益。

  【如何判断是否符合公共利益?】

  整理近年来一些司法案例中裁判理由,大致有以下几个方面:

  1.是否基于公共利益的需要。例如征收地是否符合危房集中、基础设施落后等。

  2.是否符合一系列规划。即是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划图、局部图以及城市总体规划图、局部图等。

  3.征收程序是否合法。譬如征收补偿方案是否依据相关已经公布并根据公众意见修改公布、是否已进行社会稳定风险评估、征收补偿费用是否已经足额到位、专户存储、专款专用。

  4.对于征收形式进行的旧城区改建,有一条较为特别的标准:如果绝大多数(往往要达到90%以上)被征收人同意改建方案的,即可以认为建设项目符合公共利益的需要。

  【如何救济?】

  如果老百姓们认为征收项目压根就不是为了公共利益,抑或是认为自己的个人利益受到了侵害,应该怎么办呢?至少有以下几种途径可以帮到你。

  1.向人民法院请求确认征收决定违法或者依法撤销征收决定。实践中,若行政机关往往已开展了许多具体工作,此时考虑到信赖利益保护的需求,一般不会直接予以撤销。

  2.请求相应的补偿。一种公共利益的实现常常是以个人利益的减损作为代价的。如果征收项目确实符合公共利益而个人也确实受到损失,那么对个人给予必要的公平、合理的补偿。毕竟,促进公共福祉不能建立在对个人利益的漠视之上。

  3.积极参与听证。听证程序是老百姓影响征收项目的重要途径。实践中人们往往忽视听证的作用。其实,合理的诉求往往在听证环节能得到更早地收集,并以代价更低的方式争取补偿。

  在明律师提醒各位,明晰公共利益的内涵对于限制公权、保护私权方面有重大意义。公共利益的判断也不是人们想得那么“高大上”,是有一定的具体标准的。当然,如果您拿不准征收项目是否符合公共利益,或者个人利益受到公众利益的严重挤压,别忘了咨询专业律师,从而更好维护自身合法权益。(赖佩琳/文)

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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