导读：在今天的征地拆迁领域中，一般性的土地征收、房屋征收项目越来越不多见，取而代之的是大量名为“旧城区改建”“城中村整治”“棚户区改造”“危旧房改造”等项目。那么，这些项目究竟有何特殊之处呢？被征收人面临这些项目时，其合法权益又是否能得以保障呢？
首先我们来简要了解一下旧城区改建的特点。所谓“旧改”，其基本思路是“优化征收程序、简化审批手续”，基本原则是“加快手续办理、简化审批要件、下放审批权限、做好政策衔接”。一言以蔽之，这是一类追求高速度、高效率、简化程序步骤的征收项目模式，具有极强的政策特性。在这样的项目里，“不谈法律谈政策”或许是一种违法的策略，也往往就是现实情况。
《某旧城区改建房屋征收实施意见》对此作了比较详细的规定。其中明确指出，旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。
这一《意见》是基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定制定的，其所反映的旧城区改建项目所需要关注的特殊之处有以下几点：
其一，改建征询与方案征询。旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。只有当大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。这是此类项目的第一次征询，即对于是不是启动旧改项目的征询意见。
区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办（乡镇政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。
多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由相关权利人代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。这是此类项目的第二次征询，即对是否同意征收补偿方案的补偿标准等问题征询意见。多数，应理解为过半数。
在明拆迁律师想提示大家的是，旧城区改建类项目从规定上看似乎尤其强调“民意”，其征询民意的力度要比一般征收项目大得多。但实践中，却存在以多数民意绑架少数人权利的倾向，甚至直接将大多数人的同意看作是“社会公共利益”，进而以此要求少数人放弃对自身合法权益的主张。这无疑是值得被征收人群体高度警惕的。
其二，预签征收补偿协议。此即在此类项目中运用极为频繁的“预征收”模式，或曰“模拟征收”。关于此问题，在明拆迁律师在《预征收模式来袭，被征收人需警惕！》一文中有详尽论述，兹不赘述。事实上，这个程序设置是此类项目确保极高效率的核心关键，被征收人对此一定要有清楚的认识，绝不可稀里糊涂就签了协议，事后再追悔不已。
其三，征收评估价格与预签协议评估价格出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。这句规定的理解，法理上与实践上是有巨大差异的。从文理解释的角度看，它是说按程序会有两次评估：预签约之前评估一次，征收决定生效后再评估一次。两次出现差异的，以高的那次为准。然而在明拆迁律师指出，在实践中基本没见过这么操作的。一旦预签约比例的要求满足，预签协议生效，那么对于已经签约的就不存在评估的问题了。只有那些第一波拒签协议的，才会涉及征收评估的问题。换言之，这样的规定，基本被空置。
其四，司法拆迁是唯一合法拆迁方式。在这点上旧城区改建项目与一般征收项目没有任何区别，都必须严格遵循国务院590号令的规定，即在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。因此，实践中的“帮拆”等怪现象是严重违法的。
最后需要明确的是，就补偿安置方式而言，货币补偿和房屋产权调换都是要有的，被征收人有权进行选择。而我们上述分析所借助的文件，系某市住建委的发文，从严格意义上讲不属于地方性法规或地方政府规章，只能叫做“地方规范性文件”。到了法庭上，其连被“参照”适用的级别都没有。但其中的“核心精髓”模拟征收，却得到了法院的认可，这实在令人倍感遗憾。
在明拆迁律师最后想指出的是，旧城区改建政策制定的出发点是好的，必须予以积极肯定。棚改、危改、城中村整治均属势在必行，也是我国城市建设中补短板、还欠账的必由之路。然而无论如何，究竟何为“棚户区”，何为“危旧房”，何为“城中村”，一定要有明晰的确定标准。且在项目实施中一定要严格遵循法定程序，确保被征收人的正当法律权利，这才是政策目的得以良好实现的关键所在。
