对于被征收人而言，确定自己的补偿主体资格是第一位的，其次才是补偿数额多少的问题。而在未能办理不动产权属证书的情形下，无论手持何种合同、协议或者其他书面凭证，征收来袭时都会面临现实的风险。本文，在明律师就为大家介绍一起并不典型的案件，以及由此所引发的思考。
【《加盟协议》牵出大麻烦】
多名业主于2007年与上海一家公司签订《加盟协议》，约定由业主支付“加盟金”，在公司建成整栋5层房屋后，按照协议将房屋交付给业主。针对整个地块和楼房公司均办理了产权证，但是业主并没有分户的不动产权属凭证。
2020年，涉案公司和当地区政府在业主不知情的情况下就该房屋签订了征收补偿协议，后房屋被拆除。
更令业主们没有想到的是，公司随后向法院起诉业主，以该商业房屋建设在工业地块上，未办理房屋预售许可证和产权证为由，要求确认此前所签订的《加盟协议》无效，返还业主“加盟金”并要求业主返还出租房屋获得的租金。
涉案公司故意将业主排除在外，先签订《补偿协议》，后起诉《加盟协议》无效，明显是为了剥夺业主的被征收人地位，让公司可以独占征收补偿。
那么在这样一起并不多见的离奇案件中，10多年前出资“加盟”的当事人们究竟能否获取补偿利益，进而免受财产损失呢?
本案中的重点在于《加盟协议》的有效性和业主是否具有被征收人的地位。我们可以按照《加盟协议》性质分成两种思路分析。
如果认为《加盟协议》是一份投资协议，那么协议的有效性就与房屋是否取得相关手续无关，公司方要求确认协议无效的主张将不再成立。
这样一来，业主无法通过有效的房屋买卖合同取得房屋的所有权，但是可以作为投资人要求按照投资比例共享政府支付给公司的征收补偿款。
如果认为《加盟协议》就是房屋买卖合同，即使公司未能办理商品房预售许可证和每一户的产权证，也不能因此直接认定合同无效。
根据业主提供的证据，该房屋早已竣工验收，相关材料也送至房管局办理备案。因为整个区域规划调整等复杂的政策问题，房产证迟迟未能办下。
但当地政府对涉案房屋已经交付使用、进行商业活动的行为不仅知晓而且支持，前期的所有建设活动也都手续齐全。因此，房屋买卖合同的有效性应当综合政策原因等各种情况判断，不能机械地适用法律，简单粗暴地将其认定为无效。
在作为房屋买卖合同的《加盟协议》有效的前提下，业主即使没有房产证，也应该认定业主已经取得了房屋的所有权。房产证是对抗第三人要件，不是取得所有权要件。在买卖合同已经订立、履行，业主已经实际占有使用房屋，与公司共同出租房屋收取租金，众多政府部门审批了水电等相关配套设施的情况下，虽然公司没有获得销售许可证，但是前面所有环节都已经具备，房屋使用后的所有政府行为都是配合出租的，也有业主和公司的合意，已经可以通过综合情况认定，业主拥有涉案房屋的所有权。
在这种情况下，涉案楼房的被征收人应该是业主而非只有公司，涉案公司排除业主就整栋房屋签订补偿协议的行为是违法且无效的。业主应当及时咨询专业律师，在其指导下提起相应的行政诉讼，主张涉案补偿协议的无效，从而加入到征收补偿的协商谈判中来，争取属于自己的补偿利益。(张凡/文)
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