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价值成百上千万的厂房遇拆迁,想估出好价格得盯紧这些事!

时间:2021-04-09 09:39:11 来源:北京在明律师事务所 浏览量:11次


摘要: 在征地拆迁中,企业厂房涉及的补偿价值往往会显著高于一般住宅民居,一是由于其面积体量大,二是因为其牵涉的机器设备、生产原材料、员工等数量多。那么,企业厂房遇拆迁究竟要特别留心哪些问题呢?想要在评估中估出个理想的价格来,又会面临怎样的困难与挑战呢?

  在征地拆迁中,企业厂房涉及的补偿价值往往会显著高于一般住宅民居,一是由于其面积体量大,二是因为其牵涉的机器设备、生产原材料、员工等数量多。那么,企业厂房遇拆迁究竟要特别留心哪些问题呢?想要在评估中估出个理想的价格来,又会面临怎样的困难与挑战呢?本文,在明律师就为大家说道说道这里面的门道。

  【要点一:断水断电要及时应对,避免损失不受控】

  用于生产制造的企业车间、厂房和存放原材料、成品的仓库,最怕的就是断水断电。而在征地拆迁中,“断水断电”逼签虽早已被明令禁止,但却从未从实践中消失过,足可见顽疾之难治。

  拆迁方一般会以供电、供水设备检修、出于施工安全角度考虑临时“限电”,将直供水改为靠水车定点送水等理由来规避其违法逼签的实质。

  对此,被征收厂房的生产经营者可不能坐以待毙,而是要及时采取措施避免损害结果的扩大。一要通过委托专业律师发送律师函进行沟通,促使拆迁方保障企业的正常供电供水;二要在必要时向当地供电供水企业发函,督促其严格履行供用水电合同的义务;三要对故意挖断、破坏管线等涉嫌违法的行为及时取证、报警,追究相关人员的法律责任。

  对于此类违法逼签行径所造成的损失,被征收人有权在事后主张赔偿。但需要明确的是,我们不能任由损失扩大而不采取任何行动,否则因未及时处置而扩大的损失恐难以主张赔偿。

  【要点二:被下“责令限期拆除决定”,撤销没商量】

  企业用房最易被认定为违建,尤其是那种租赁农村集体土地建造的厂房,更是很难拥有完备的手续。一旦拆迁补偿谈判陷入僵局,拆迁方就会自然而然地联想到“以拆违促拆迁”的老套路。

  在明律师要提示广大企业主注意以下3点:

  1. 在与村集体、乡镇政府等签订用地协议时,一定要通过当地自然资源和规划部门确认所租土地的性质。如果是农用地,一定不可租用,否则将涉嫌违反《土地管理法》的规定,即使有乡镇政府的承诺也没用。

  需要牢牢记住并融入骨髓中的一句事实就是:如果你的建筑物建在了永久基本农田上,别等着政府来拆,自己老老实实拆了比较好。

  2. 要有未雨绸缪的意识,在征拆尚未到来前及时补办手续,将厂房、车间、仓库等建筑的乡村建设规划许可证、不动产权登记证等确定清楚。

  要妥善保管好当初与地方政府签订的各类招商引资的协议,保存相关影像、视频资料,这都会为日后纠纷发生时“自证无辜”奠定基础。

  3. 收到责令限期拆除决定后,要第一时间咨询专业律师,区分作出主体、适用法律、调查取证情况等作出应对:

  若限拆决定系县级自然资源和规划部门依据《土地管理法》的规定所作,当事人一定要在15日内提起行政诉讼,不要拖过这个特殊的法定期限;

  若限拆决定系乡镇政府、街道办事处或者城管部门依据《城乡规划法》所作,当事人也要尽早提起行政复议,争取通过“先复议”的选择以较低的时间成本实质性化解此轮行政争议。

  总之,一旦涉案厂房被认定成了违建,接下来就会顺理成章地“违建不补”或者进行打折补偿,这无疑是厂房权利人所不能接受的。

  【要点三:及时行动才能估出好价格】

  在协商未果需要引入专业评估前,被征收人要做好如下工作:

  1. 将能够从房屋中搬离的原材料等物资一律搬离,能搬走的部分一般是不予补偿的,只支付一定数额的搬迁补偿费用;

  2. 特殊的贵重物品一定要妥善处置,这类物品一旦被埋压、毁损往往面临价值上的举证困难,不要拿它来做拆迁方会依法征拆的赌注;

  3. 对需要计算补偿的物资、设备、装饰装修等要尽早拍照、录像取证,要全景和近景结合,把每一种物品的数量、品牌、使用年限等能够影响价值的信息点记录清楚;

  4. 要保留好所购买物品的发票及能够证明其价值的其他书面证据。

  在评估环节中,被征收人要积极配合实地查勘,如实提供相关材料。若对评估结果不满,要在法定期限内(10日)申请复核和专家委员会鉴定。

  另外需要注意的是,在评估机构的选定环节被征收人要充分参与意见,与拆迁方充分协商沟通。若对某一评估机构的估价结果不满,也可在专业律师的指导下另行委托其他的评估机构进行再次评估。实践中,一起案件有两三份评估报告的情形并不鲜见。

  在明律师最后要提示广大企业主的是,一定要在厂房被强制拆除、破坏前留存足够的能够证明其价值的证据,避免房屋遭彻底损毁后难以评估。如果拆迁方一味铤而走险强制拆除房屋,我们也要敢于起诉确认其强拆行为违法,通过行政赔偿对我们的损失加以最大限度的弥补。(王小明/文)