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租赁集体土地上厂房,遇征收拆迁村委会不租了怎么办?

摘要:事实上,单就获取征收补偿的主体资格而言,这类问题的答案并不难得出。房屋的承租人,不是法律意义上的“被征收人”,也不是国有土地上历史形成的“公有房屋承租人”,理论上讲普通承租人没有直接从征收方那里获取补偿安置的资格。

  在日常的咨询中,总有当事人询问这样的问题:自己与某地村委会、村集体签订了书面了房屋租赁合同,承租若干亩集体土地上的厂房、库房等从事生产经营,也一直按约定足额交纳租金。结果近期传来要征收拆迁的风声,村委会当即表示要解除租赁合同,要求我们尽快自行腾退。但合同的履行期限尚未届满,仅仅履行了一个租金支付周期,自己已经在涉案房屋上投入了成本进行了装修改造,此种情况下自己能主张在拆迁中获取补偿利益吗?

  事实上,单就获取征收补偿的主体资格而言,这类问题的答案并不难得出。房屋的承租人,不是法律意义上的“被征收人”,也不是国有土地上历史形成的“公有房屋承租人”,理论上讲普通承租人没有直接从征收方那里获取补偿安置的资格。

  怎么样,这个结论是不是有些简单粗暴不讲理?无论房屋的承租人怎么看,请大家先牢牢记住这个结论,再说其他的。

  最浅显的道理就是,农村集体土地归村集体所有、具体某户的村民承包或者占有使用,地上的建筑物也是村里建造的,那么征收行为事实上是对这些不动产权属的变动,补偿也仅针对享有不动产产权的主体。

  交租金租赁来的,不是你自己的,而是人家的,征收补偿也就自然和你没什么直接的关系。

  我们假设投资者只是出资租赁土地,后又在涉案地块上合法建造厂房、仓库等建筑,那么其对这些自建的房屋享有所有权。此时遇到征收补偿,集体土地的承租人也就自然能够被作为被征收人对待,获取其他地上附着物和青苗的补偿费用了。

  话说回来,当涉案地块面临征收拆迁的风声传来,村委会“翻脸”要收回集体土地时,承租人的权益究竟该怎样得到保障呢?

  在明律师认为,这主要靠签订房屋租赁合同时的约定。投资者打算租赁集体土地上房屋从事生产经营的,就一定要事先做好风险评估,将可能的风险隐患通过签订一份内容详实、细腻的协议尽可能的规避掉。

  具体而言,一是要明确约定租赁厂房遇征收拆迁时补偿利益的分配方式。譬如约定厂房建筑物部分的补偿、停产停业损失的补偿、机器设备的搬迁费用补偿、过渡安置费用等归承租人所有。

  二是要明确约定具有可执行性的违约责任。如果村委会在面临拆迁时单方面主张解除租赁合同,承租人可获取怎样的违约金赔偿。

  而如果涉案厂房所在地块被纳入征收范围前租赁期限已经届满,房屋承租人是无法通过法律途径要求出租方继续租赁的。如果在租赁期间对涉案厂房进行了装修改造,构成民法意义上的添附的,承租人有权依法主张相应的赔偿。

  在明律师最后要提示大家的是,总体而言,租赁集体土地上的房屋从事生产经营是一件法律风险较大的事情。承租人对所租赁房屋的修缮、翻建、扩建等行为稍不注意就可能涉嫌违法,而违法建设所获取的利益是不受法律保护的,即使遇到拆迁也遵循“违建不补”的大原则。故此,这更需要承租人在决定租下某处房屋时三思而行,在专业律师的指导下稳妥谨慎地签订租赁合同,遇到村委会违约情形时更要尽早咨询专业律师,在个案中寻求纠纷的最优解,将自己的损失降到最低。

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  在明律师提示您:如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收,请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步,并在签字前尽早咨询律师,向律师了解当地拆迁政策,帮您分析拆迁货币补偿,装修补偿,安置费,附属物赔偿,停产损失等具体可以拿多少,如果差距,可以向律师了解如何争取自己的合法权益,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答,请放心!