拆迁律师：教你计算一楼经商二楼居住方法！

导读：90年代，王先生的父母在县城建造了一栋二层小楼。房子建好后，一楼开了灶具店，并办理了合法的营业执照，二楼就用于一家人居住。最近，王先生口中的“门面房”所在地区旧城改造，小楼面临拆迁。王先生听说，住宅区和商用拆迁补偿不一样，他希望拆迁补偿问题上，拆迁方能给予一个合理的答案。像王先生这种情况的拆迁户不少，大家关心的是，补偿究竟应该怎么算呢？

【房屋用途决定了补偿价值】
“拆我的房，得补偿我的损失。”在我国，城市房屋的拆迁依照的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

该条例第十五条明确规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。同时该法第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

翻译成大白话就是，征收部门调查登记后，会有相应的评估机构对你房子进行估价，这个价通常不会低于征你房子时的市场价。这个价就是给你的拆迁补偿。

当然，这个评估不仅仅是对房屋面积的评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

举例来说，你房子九成新跟五成新，补偿给你的肯定不一样。

再比如，你的房子原用来经商，拆迁后会影响买卖，这个因素也会在评估时被考虑。这在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第三项亦有规定，“征收经营性房屋给予被征收人的补偿还包括，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。

所以说，房屋用途直接决定了补偿多少。

【房屋用途如何认定？】
那么问题来了，房屋用途如何认定呢？

比如像王先生的房子，虽然一楼用于经商，但拆迁方认为这个房子由于二楼是住宅，导致房子无法单独区分住宅和非住宅，在补偿安置上一律按照住宅房屋予以补偿。王先生则认为，一楼是经商区，就应该按照商业用途来计算补偿。

房屋用途法律上是如何定性的呢？

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条则规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋产权证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

这也就是说，对于房屋用途，已经登记的以其房屋产权证书和产权登记薄的记载为依据，对于房屋产权证书和产权登记薄的记载不一致的以产权登记薄的记载为准，但是如果有证据证明房屋登记簿确有错误的，则按照房屋的实际用途来认定。

【关键时候还得看“实际用途”】
很遗憾的是，王先生所建楼房房屋产权证书和产权登记薄的记载均为住宅用途。

那是不是说，王先生的房屋一定全部按照住宅房屋予以补偿呢？

在明律师表示，王先生的一楼实际上作为经营性用房并办有相关的营业执照和纳税证明，因此他可以依据其房屋的实际用途要求拆迁方并予以认定补偿。

有了这个答案，相信有类似问题感到困惑的被拆迁人，都能长舒一口气了。

在明拆迁律师也提醒广大被拆迁人，当你觉得在劣势中仿佛没有出路的时候，不要放弃法律的武器。有些时候，不是法律没有给你维权的利器，只是你还没有找到它。