和本村以外的人进行农村宅基地上房屋买卖,能合法的了吗?

作者:姜卫星 来源:在明律师事务所 时间:2019-02-19

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导读:农村宅基地上房屋的买卖合同,如果是本集体经济组织成员之间签订的,买卖合同只要符合关于有效合同的要件,就应当认定合同有效。如果是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间签订的,国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》均有明确规定,农民住宅不得向城市居民出售,因此对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效……


农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的农村房屋的买卖合同,会涉及相应宅基地使用权的转让,而宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利,非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。因此农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的农村房屋的买卖合同一般会被认定为无效。北京在明律师事务所的宋晓峰律师认为如果存在以下两种特殊的情形,宅基地买卖合同可能被认定为有效:


其一,在国家确定的宅基地制度改革试点地区


根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知(法〔2016〕399号)第19条之规定:在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》(2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过),确定了33个试点县(市、区)暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这一试点目前仍在延期中。


比如浙江省义乌市就是改革试点区,义务就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》,其第七条就明确规定了对于已完成新农村建设(含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程,下同)的村庄,经村民代表会议同意,所在镇人民政府(街道办事处)审核,报国土局、农林局(农办)备案后,允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。其受让人必须符合下列条件:


1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员;


2.在同一行政村内转让取得的宅基地,其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。


据此《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》规定了宅基地及其上房屋在满足条件的情况下可以跨集体经济组织买卖,但是要限制在本市范围内。


宅基地买卖


其二,外集体经济组织成员取得了本集体经济组织成员的身份


农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时,虽并不属于同一集体经济组织,但若签订房屋买卖合同后,外集体经济组织成员取得了本集体经济组织成员的身份,足以认定征得了本集体经济组织的同意,亦可以认定双方当事人买卖房屋的行为不存在损害集体利益的情形,那么此时的宅基地上房屋买卖合同可以视为有效。


其三,外集体经济组织成员的家庭成员具有本集体经济组织成员的身份,之后取得房屋的所有权


农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时,虽并不属于同一集体经济组织,但签订房屋买卖合同时,外集体经济组织成员的家庭成员(如配偶)具有本集体经济组织成员的身份。之后外集体经济组织成员与其配偶离婚,其配偶取得房屋的所有权,亦可以认定双方当事人买卖房屋的行为不存在损害集体利益的情形。


其四,依法办理了房屋所有权证


农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时,虽并不属于同一集体经济组织,但签订房屋买卖合同后,通过各种方式合法取得了房屋所有权证。鉴于此,一般从维护交易安全和稳定的角度出发,应认定《房屋买卖合同》有效。


在明拆迁律师宋晓峰认为农村宅基地上房屋的交易风险很大,往往卖房那方因拆迁或其他的经济利益的驱动而随时可能提起要求确认合同无效的诉讼,不但给买房人带来极大的烦恼,还有极大可能遭受经济上的损失。一旦合同无效,买房人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。故至少就现阶段而言,非本集体经济组织成员之间买卖宅基地上房屋一定要慎之又慎。目前正在尝试的改革更多的强调以租赁的形式流转,而非买卖。



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