评估机构选定应当在房屋征收决定作出前还是作出后开展？被征收人已对评估报告申请复核，在复核结果未出前县级政府能否不管不顾作出征收补偿决定？选定评估机构时的投票环节能否仅凭对投票结果的公示证明？
日前，北京在明律师事务所李群杰律师团队的李群杰、张涛、彭晓逸律师在安徽省h市代理的案件中，区政府在针对国有土地上的住宅房屋作出补偿决定时就暴露出了上述问题，且补偿决定作出时房屋早已被拆除。
那么市中院将会对这样一份补偿决定作何裁决呢？
委托人方先生在安徽省h市某区拥有一处国有土地上的住宅房屋，并持有不动产权登记证书。2023年3月开展的专业测绘显示涉案房屋套内建筑面积将近50平方米。
2023年前后，涉案片区启动老城改造房屋征收项目，该处房屋在征收范围内。2023年3月，区政府作出第03号《房屋征收决定》并予以公告。
2023年3月和2024年9月，安徽xx房地产土地资产评估咨询有限公司相继作出两份《房地产估价报告》，但当时并未及时向委托人户送达。
然而早在2023年4月，当地即按照“先迁后补”的明显不当程序要求方先生签下《征迁旧房移交验收单》，并在2024年5月将涉案房屋拆除。
在如此混乱的程序下，直至2025年12月征收实施单位才将前述两份评估报告向委托人的母亲送达。委托人当即向评估机构申请复核，却未能收到任何答复。
2026年3月，区政府在委托人的行政复议压力下作出第13号《房屋征收补偿决定书》，拟依据前述两份评估报告给予委托人户合计130余万元的货币补偿或者同等价值的产权调换安置。
明明委托人已针对评估报告表示了不满，征收方却我行无素继续依据评估报告出具补偿决定，单单这一点委托人一家就对此无法接受。
在收到补偿决定后不久，委托人方先生即在北京在明律师事务所李群杰律师团队的李群杰、张涛、彭晓逸律师指导下，向安徽省h市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销区政府所作的征收补偿决定书。
本案于2026年5月公开开庭审理。庭审中，被告区政府出具了包括公证书、分房现场视频、新闻报道、电话录音、通话记录等大量证据试图证明被诉补偿决定的合法性。然而，本案征收补偿决定的问题却并不在此……
李群杰律师团队的张涛律师在质证和辩论中指出，评估机构选定工作应当在房屋征收范围确定、被征收人确定的情况下才可依法开展。
那么根据被告出示的评估机构选定时的《公示》可知，当年评估机构选定工作系在房屋征收决定作出前的2022年6月开展。
而被告区政府却并未提供证据证明在当时涉案项目的征收范围已明确确定，且该《公示》涉及的选票情况也未能举证，只有投票的结果却缺乏过程的证据，可见该评估机构选定程序不合法。
同时，涉案两份评估报告均载明有效期为1年，直至2025年12月送达原告母亲时均已超过有效期。且原告当即针对评估报告申请复核，在评估机构未予回应的情形下被告仍据此作出补偿决定，那么此时的补偿决定明显缺乏事实依据。
此外需要强调的是，原告方先生早在2023年4月即已交房，但在补偿协议迟迟未能签订的情况下，被告区政府却未能及时作出征收补偿决定。在原告向市政府申请行政复议的压力下，被告才想起来将评估报告送达原告，并在此后匆忙作出被诉补偿决定，程序明显违法。且此时的补偿中并未包括延迟补偿期间原告的货币补偿利息损失，已属减损被征收人的合法权益。
2026年5月25日，安徽省h市中级人民法院经审理作出（2026）皖01行初128号《行政判决书》，一审判决撤销被告区政府于2026年3月作出的第13号《房屋征收补偿决定书》，责令其在60日内对原告重新作出补偿决定。
李群杰律师团队的李群杰、张涛和彭晓逸律师通过本案要提示大家的是，国有土地上的房屋征拆已有十分明确、具体的程序规范和测绘、评估等环节的要求，容不得半点随性和差池，更不允许出现本案中的“先迁后补”等违背“先补偿，后搬迁”原则的事情。
一旦发现征收方不打算按法定程序操作，咱被征收人一定要在房屋尚在时尽早咨询专业律师，坚决杜绝在任何名义的“腾房确认单”及各种书面材料上签字，争取预留“未签未拆”的最优局面给自己，不让征收方一步一步将我们拖向被动之中。
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