珠三角地区产业经济活跃，大量民营企业扎根于此，厂房、产业用地是其经营发展的核心资产。伴随城市更新、产业布局调整持续推进，征收项目落地过程中，公共利益与企业财产权益保护之间时常产生矛盾。不少企业持有合法厂房、权属证明，地块被纳入征收范围后，因补偿协商尚未达成一致，就遭遇提前进场施工、补偿标准争议、土地权属历史遗留问题等多重困境。多数企业不熟悉行政诉讼规则，起初大多寄希望于和征收部门和平协商，却往往陷入沟通周期漫长、争议久拖不决的局面，财产权益持续受损，经营陷入被动。

北京在明律师事务所（以下简称“在明律所”）创始合伙人、首席督导律师杨念平扎根行政法律服务领域，带领团队主办律师袁海超、徐慧芳等律师，在广东多市承办多起标的额高、案情复杂的企业行政案件，运用法律手段，帮助多家企业守住自身合法财产权益。

（图左徐慧芳律师，中间为杨念平律师，图右为袁海超律师）

一、1500万司法拍卖纠纷案：省高院认定重大误解，成功撤销

司法拍卖是企业获取土地资产的重要途径之一，但部分拍卖标的物存在信息披露不全、历史遗留的权属瑕疵等问题，企业极易因信息不对称遭受重大经济损失。广东某贸易公司2017年通过司法拍卖，以1500余万元竞得一块1.2万余平方米的国有土地使用权，法院裁定确认权利归属后却被告知无法过户。直至2021年，公司才获悉系因涉案土地原权利人未及时缴纳土地出让金，过户须额外补缴拍卖成交价的40%，即600余万元。公司遂自行提出执行异议，请求撤销拍卖、退还拍卖款及利息，被裁定不予受理；后又向中院申请复议， 复议机关以已提示拍卖风险且超过法定撤销权行使期限为由驳回复议申请。

杨念平律师团队介入后全面梳理证据、研判案情，发现确权登记缺少出让合同及出让金凭证、土地评估未考虑“综合用地”性质，且土地不具备司法拍卖资质等问题。杨念平律师指出，公司2021年才得知涉案土地竞拍存在严重瑕疵，随即开启权利救济，并未超过1年的撤销权行使期限。团队据此提出查处程序，并向广东省高院申请听证、提交代理意见，完整阐明本案事实、证据和法理。

2025年，广东省高级人民法院经审理认定公司基于重大误解参与竞拍，拍卖合同目的无法实现，作出（2025）粤执监8号《执行裁定书》，裁定撤销案涉拍卖相关执行裁定。杨念平律师团队通过严谨的法律论证，为公司权益救济奠定了扎实基础。该案突破了司法拍卖“风险自担”规则的机械适用，厘清了司法拍卖中法院对标的物权利瑕疵的披露义务边界，明确撤销权期限的起算规则。

二、广东肇庆国有土地使用权收回补偿案：补偿金额4800万提升至1.1亿

国有土地收回征收过程中，评估报告方法适用错误、时点选取不当导致补偿价值偏低，是企业征收纠纷中最普遍的争议点，直接影响企业的核心经济利益。

广东肇庆某公司早年通过拍卖取得约3.3万平方米国有土地使用权，并取得不动产权证书，拟用于房地产项目开发。2022年，因某高速铁路项目，部分地块被纳入项目红线，剩余地块受高铁安全距离限制，已无法按原规划用途进行开发。政府虽同意整体收回土地，但评估机构初评价值仅4800余万元，与企业自行评估约1.2亿元的价值差距悬殊。企业自行沟通无果，未签订补偿协议。

杨念平律师团队介入后，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律规定，指出征收方出具的评估报告存在程序混同、评估时点不当、评估方法错误等关键瑕疵，导致土地价值被严重低估。团队先后发出8轮律师函、申请政府信息公开、对评估报告提起复核程序，最终促成双方共同选定第三方评估机构，以市场比较法重新评估，评估价值近1.12亿元。该案在一年内办结，补偿金额比初评提高约6400余万元。案件办理过程中，杨念平律师团队注重协调方式化解争议，采取“以打促谈”策略，从评估报告技术细节入手，通过法律专业博弈促进协商解决，实现政企双方共赢。该案也为同类国有土地使用权收回、重大基建项目征收补偿争议提供了可复制的权益救济路径。

三、佛山商铺业主诉楼前违建案：千余天久拖未拆违建，40余天依法拆除

广东佛山某小区底商长期受前方一排无证违法建筑遮挡，严重影响商铺采光、通行与商业价值，导致商铺滞销、商户经营受损、开发商持续亏损。自2020年起，开发商与商户持续向多部门投诉举报，历经1000余天，相关部门仅以协调通知敷衍处理，违建仍“纹丝不动”，委托人自主维权陷入停滞。2024年4月，委托杨念平律师团队处理该案。

杨念平律师团队介入后发现，开发商多年来所走的投诉举报路线存在严重疏漏，即从一开始就被归入信访事项处理，绕开了属地自然资源和规划主管部门及街道“违建查处”的法定职责。团队分别依据《土地管理法》和《城乡规划法》，邮寄书面《查处违法建筑申请书》，准确揭露了涉案无证房屋系严重违法建筑的事实，着重强调了相关部门负有查处涉案违建的法定职责，督促其履职。2024年5月，涉案违建房屋被依法全部拆除。本案以行政履职申请推动行政机关依法履职，一个半月高效解决多年未能化解的违建侵权难题。

四、广东两制造企业征收补偿纠纷案：多轮法律程序博弈终获6000万补偿

珠三角早年大量响应招商引资政策落地的制造企业，因历史规划审批体系不完善，厂房存在手续不全的遗留问题，在后续征收中常被直接认定为违法建筑且不予补偿。广东两家制造企业2001年响应地方招商引资政策，租赁广州某村80余亩土地建设厂房，后经镇国土所批准、村委会同意转为建设用地，长期合法经营，为地方经济与就业作出积极贡献，但因历史手续衔接问题未取得规划许可。2019年前后，该地块被纳入旧城改造征收范围，补偿协商未能达成一致。

2023年1月起，道路施工过程中造成企业厂区建筑、道路及设备被淹，企业合法财产及人身安全遭到侵害，生产经营被迫中断，经济损失巨大。同年8月，街道办突然立案调查，作出《行政处理决定书》，认定厂房无规划许可属违建，责令限期拆除。

杨念平律师团队介入后，援引《行政许可法》及《行政强制法》等相关规定，启动多个法律程序：首先针对违建认定提起行政复议，基于信赖利益保护原则，论证厂房属于特定历史时期的遗留问题、企业无主观违法过错，成功撤销违建认定及限拆决定。其次，对涉案道路项目施工许可提起行政诉讼，直指项目审批程序违法。最后，抓住区政府重启征收工作的契机，及时提起补偿安置履职程序，积极推动企业征收双方高位协调。在杨念平律师团队的据理力争下，2025年10月，企业与征收方正式签订补偿协议，成功获得6000余万元补偿，较2024年企业自行协商补偿3600余万元的结果大幅提升。

在政企纠纷中，面对土地权属争议、征收补偿、违建侵权等行政纠纷时，企业仅凭自主协商往往难以突破困局，还易错失权益救济最佳时机。以在明律所杨念平律师为代表的专业行政律师，以扎实的法律专业能力，精准锁定案件要点，通过规范化、体系化的法律程序，促进政企双方协商调解。在尊重公共建设需求的前提下，最大限度维护企业合法财产权益，助力地方政企良性共存。

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