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商住楼土地性质为商住但使用年限为70年的情况确实存在，这主要源于土地性质界定、用途变更及项目属性的特殊性，同时需遵循住宅用地最高出让年限为70年的法律规定。以下是对此问题的详细分析：
1）法律依据与基本规定
根据《中华人民共和国民法典》及相关土地管理法规，住宅用地的最高出让年限为70年。这一规定为商住楼获得70年产权提供了法律基础。
2）土地性质界定对产权年限的影响
1. 早期规划不严谨：在早期城市规划中，部分商住楼土地性质可能被误划为住宅用地，从而获得了70年产权。
2. 特殊政策规定：政府为推动特定区域发展，可能出台政策允许建设商住两用建筑，并给予70年土地使用年限。
3）土地用途变更对产权年限的影响
1. 用途转换：原本住宅用地经批准用途调整为商住两用，因原设定为70年，变更后仍保留此年限。
2. 补缴出让金：土地使用者补缴出让金，可将综合或商业用地变更为住宅用地，获得70年使用权限。
4）项目属性特殊导致的70年产权
1. 配套型商住项目：大型住宅社区内或周边配套的商业设施，土地性质可能遵循住宅用地规定，产权年限为70年。
2. 人才公寓类商住楼：为解决人才居住问题建设的人才公寓，虽具备商住功能，但土地性质按住宅用地出让，享有70年产权。
购房建议：在购买商住楼时，购房者应仔细核查土地的使用性质和使用年限，确保了解自身权益。如有疑问，建议咨询专业律师或相关法律机构。
法律分析：
商品住房是七十年产权。
法律依据：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年
(二)工业用地五十年
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年
(五)综合或者其他用地五十年。
第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
商住用地指兼容商业和住宅的综合用地，其土地使用年限依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为40年至50年。
一般情况下，商业部分土地使用年限为40年，住宅部分为70年，但在实际出让中，多按照综合用地50年的标准执行。土地使用年限从开发商取得该地块土地出让合同之日起算，而非购房者买房时间。
使用年限届满后，依据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或减免，依法律、行政法规规定办理；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按约定，无约定或约定不明的，依法律、行政法规规定办理。
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文章来源参考：政府头条-商住土地使用年限情况是怎样的呢，商住用地是70年吗
内容投稿：黄钰
内容审核：杨素丽律师
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