买商铺要做土地转让吗，买了商铺地皮属于谁的

一、买了商铺地皮属于谁的

购买商铺后，地皮的使用权归属需根据具体情况判断。一般来说，若商铺位于建筑区划内，且未明确规划为公共用地或专属于某个业主，则商铺外的空地可能属于全体业主共有。

1）建筑区划内的共有部分

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路（除城镇公共道路外）、绿地（除城镇公共绿地或明示属于个人的外）以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，若商铺位于小区或商业综合体内，且商铺外的空地未被明确规划为公共用地或专属于某个业主，那么该空地可能属于全体业主共有。

2）特殊情况下的所有权归属

1. 土地使用权转让合同中的约定：在出售商铺时，开发商可能与购房者签订土地使用权转让合同，并在合同中明确商铺外空地的使用权归属。若合同中有明确约定，则按照合同约定执行，但需注意，该约定不能违反法律法规的强制性规定。

2. 历史遗留问题：对于存在历史遗留问题的空地，其所有权归属可能更加复杂。例如，某些空地可能在过去被不同单位或个人占用或使用，但未办理相关手续或登记。在这种情况下，需要通过法律途径解决权属纠纷。

3）当前处境与风险提示

购买商铺后，若对商铺外空地的使用权归属存在疑问，应及时与开发商或物业公司沟通，并查阅相关规划文件和购房合同。拖延处理或自行处理可能引发纠纷，导致损失扩大或维权难度上升。

专业律师能够协助梳理证据、明确责任比例，并在必要时代表当事人进行谈判或诉讼。律师的专业知识和经验能够确保当事人的权益得到充分保障，避免自行处理可能带来的风险和损失。

您的情况需尽早明确权属，回答下方问题，我们可结合情况协助对接专业人士。

二、商铺土地性质是划拨可以交易吗

法律分析：

这要看商铺是建在了划拨的土地上，还是建在了出让的土地上了，如果是国有土地划拨的建的商铺，这就要看商铺交易时是否缴纳了土地出让金，如果交纳了土地出让金，国有土地性质虽然没有改变，但土地从此就有了商业属性，可以转让，出租，抵押。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议

（二）招标

（三）拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市人民政府规定。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：

（一）国有土地使用权出让

（二）国有土地租赁

（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

三、商铺土地使用权一般多少年及怎么转让

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：

(二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

(五)综合或者其他用地五十年。

(二)招标;

(三)拍卖。

逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎天水市麦积区御景泽源业主委员会、天水金地鸿业房地产开发有限公司物权纠纷民事二审民事判决书

本案为一起物权纠纷案件，上诉人御景泽源业委会的上诉请求：

判决御景泽源小区1、2、4号楼负一层归全体业主所有；

判决被上诉人金地鸿业房产公司退出对御景泽源1、2、4号楼负一层及地下196个车位的非法管理，被上诉人金地鸿业房产公司向上诉人御景泽源业委会交付1、2、4号楼负一楼管理的全部资料文件、档案、钥匙；

判决被上诉人金地鸿业房产公司立即移交社区管理、服务用房417.6平方米；

由被上诉人金地鸿业房产公司承担二审诉讼费。

关于御景泽源1、2、4号楼负一层的所有权问题，上诉人认为应当归少数人所有，主要理由为：

第御景泽源1、2、4号楼《商品房买卖合同》附件二，《公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第四条：

“未计入公摊的物管用房、水泵房、开闭所、控制中心、门房、地下室等，产权或使用权在转让前归出卖人所有”说明御景泽源1、2、4号楼负一层，在商品房出卖后，其产权或使用权转移到全体业主，上诉人代表全体业主，具有绝对的所有权和管理权。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费3574元，由上诉人天水市麦积区御景泽源业主委员会负担。

✎梧州市××市场业主委员会、梧州市湘德物业管理有限公司等业主共有权纠纷民事一审民事判决书

本案为一起业主共有权纠纷案件，原告两广业主委员会向本院提出诉讼请求：

1.确认梧州市××市场Ａ、Ｂ、Ｃ区业主共用部位归全体业主所有（共用部位具体指：

⑴红线范围内的所有道路；

⑵Ａ区两个停车场、Ｂ区两个停车场、Ｃ区停车场；

⑶Ａ区家家全海河鲜酒楼的地块及建筑物、Ｂ区6栋对面的成衣街的摊位建筑物、Ａ区物业用房、Ｂ区管理用房的土地、Ｃ区物业管理用房、Ａ区油品仓库的土地及建筑物）；

2.确认被告于2019年7月23日与两广公司签订的《委托管理合同》为违法、无效的合同；

3.被告停止对梧州市××市场Ａ、Ｂ、Ｃ区业主共用部位的侵权行为，立即拆除未经两广市场过半业主书面同意，强行在两广市场内安装的道闸、石墩、车位地锁等设施；

4.被告退还梧州市××市场Ａ、Ｂ、Ｃ区业主共用部位收益653476.46元；

5.被告承担本案的诉讼费。

被告从2019年7月4日进驻梧州市××市场以来，把两广市场业主共用部位的停车场、家家全海鲜阁酒楼商铺、Ａ区搭盖的油品仓库、Ｂ区6幢对面搭盖成衣街的摊位等场地出租收益，自始至终没有向业主公布收支情况。

2、被告梧州市湘德物业管理有限公司应于本案判决生效之日起十日内拆除梧州市××市场中Ａ区的Ａ2区域停车场、Ｂ区的Ｂ1、Ｂ2区域停车场，以及Ｃ区停车场出入口处安装的道闸、石墩、车位地锁、监控等设施，3、被告梧州市湘德物业管理有限公司应向原告梧州市××市场业主委员会返还公共收益231840元。

✎青岛市黄岛区伟业花园小区业主委员会、青岛佳服市场经营服务有限公司建筑物区分所有权纠纷民事一审民事判决书

本案为一起建筑物区分所有权纠纷案件，原告青岛市黄岛区伟业花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：

1、判决确认位于某某商厦门前北侧场地(四至：

北至香江路，南至吉某某商厦，西至利群长江商厦，东至海天商厦)归伟业花园小区业主共有；

2、判令被告承担本案诉讼费用。

经原告查询，该场地位于伟业花园小区共用土地使用权面积62580.8平方米红线图范围内，依法应属伟业花园小区业主共有，原告代表业主大会对该场地统一管理时，受到被告阻挠。

位于某某商厦门前北侧场地(四至：

北至香江路，南至吉某某商厦，西至利群长江商厦，东至海天商厦)归伟业花园小区业主共有，伟业花园小区业主不得妨碍吉某某商厦商场的经营使用，案件受理费50元（已减半收取，原告已预交），由被告负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第二百七十四条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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文章来源参考：政府头条-买商铺要做土地转让吗合法吗，商铺买卖需要交土地增值税吗

内容投稿：岑松海

内容审核：闫会东律师