土地使用权如何转卖，二手土地使用权转卖合法吗

一、二手土地使用权转卖合法吗

二手土地使用权转卖是否合法，需根据具体情况及法律规定来判断。以下是对此问题的详细分析：

1）合法转让的条件

1. 主体适格与合同履行：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让时需满足以下条件：已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；按出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程需完成开发投资总额的25%以上，成片开发土地需形成工业用地或其他建设用地条件；若房屋已建成，还需持有房屋所有权证书。

2. 集体经营性建设用地：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，符合土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，其使用权可依法转让。转让需经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或村民代表同意，并参照同类用途的国有建设用地执行。

2）不合法转让的情形

1. 划拨土地使用权擅自转让：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让时需报有批准权的人民政府审批。未经批准擅自转让的，属于违法行为。

2. 改变土地用途的非法转让：依据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，土地使用者必须按照土地使用权出让合同或划拨批准文件的规定使用土地。擅自改变土地用途转让的，如将农业用地转为商业用地，属于非法转让。

3. 未满足转让条件的国有土地使用权转让：未按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定支付出让金、取得土地使用权证书或完成投资开发条件的国有土地使用权转让，属于不合法行为。

二、土地使用权可以依法转让吗

法律分析：

土地使用权可以转让。土地使用权的转让是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移，包括出售、交换、赠与、继承等方式。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

法律依据：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

三、集体土地证可以转卖吗

集体土地证通常是不能进行转卖行为的。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎郑州市三阳商贸有限公司、李某某建设用地使用权纠纷二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权纠纷案件，一审法院认为《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地出让的规定为管理性规定并非强制性规定，故上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李某某于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》有效，属于适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费30800元，由上诉人郑州市三阳商贸有限公司承担。

✎陈某某、张某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，陈某某飞上诉请求：

撤销一审判决，改判驳回张某某的全部诉讼请求。

第二，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，而农村房屋买卖涉及的是宅基地，宅基地本身即为建设用地，使用主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该规定显然不能调整宅基地使用权的流转问题。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费18300元，由上诉人陈某某飞负担。

✎扬州市新海食品机械有限公司、江苏新曙光电力器材有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，原告新海公司向本院提出诉讼请求：

1.判令被告立即办理土地使用权转让过户手续；

2.判令被告承担本案诉讼费用。

协议签订后原告按约履行了付款义务，但被告至今未办理土地使用权过户手续。

案件受理费80元，由原告扬州市新海食品机械有限公司自行负担，驳回原告扬州市新海食品机械有限公司的诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十九条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

※中华人民共和国土地管理法:第六十三条

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第四十条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

※中华人民共和国土地管理法:第五十六条

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权如何转卖出去，土地使用权转让流程

内容投稿：孙雨文

内容审核：卢恩光律师