共用宗地有土地使用权吗，房产证上共用宗地面积是属于业主还是属于开发商

一、房产证上共用宗地面积是属于业主还是属于开发商

房产证上共用宗地面积的归属问题，需根据具体情况及法律文件来综合判断，但通常情况下，其使用权归属于全体业主。以下是对此问题的详细分析：

1）属于全体业主的情况

1. 合法出让土地使用权：若小区土地通过合法出让等方式取得，并按照规划建设住宅及其配套设施，则小区建筑区划内的建设用地使用权（即共用宗地面积）应认定为业主共有。这包括小区内的道路、绿地、其他公共场所和公用设施所占用的土地。

2. 《民法典》的相关规定：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共用宗地面积作为共有部分，其使用权归属于全体业主。

2）不完全属于全体业主的情况

1. 存在独立产权的配套设施：若小区内存在有独立产权登记的配套设施，如独立对外经营的商业用房、会所等，这些部分对应的土地使用权通常不属于全体业主，而是归属于该独立产权的所有者。

2. 公共管理设施用地：若小区范围内包含属于城市公共设施用地性质的部分，如规划的城市公共道路，这部分土地虽然位于小区范围内，但属于城市公共用地，并不属于全体业主。

3. 特殊约定或产权划分：在土地出让合同或相关建设规划文件中，若有特殊约定或明确的产权划分情况，应按照约定执行。例如，开发商与政府之间可能约定在小区某块区域建设公共服务设施，并由政府保留一定的土地权益。

3）业主权益的保障

业主在购买房屋并办理产权登记后，应仔细审查相关的法律文件和合同条款，确保自身权益得到妥善保障。如有任何疑问或争议，应及时咨询专业律师以获取准确的法律意见。

二、宗地一经确定不能随意分割的法律法规

(1)对出让土地没能付全部出让金的，不得登记;

(2)对于经营性用地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记;

(3)对于协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;

(4)对违反规划改变土地用途的，不得登记;

(5)未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

2、国土资发【2008】70号《关于贯彻实施土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知》进一步明确十三种不得登记的情况：

土地权属争议未解决的;

土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

未按合同约定付清全部土地价款的;

按土地价款缴纳比例分割申请登记的;

申请登记的土地权利超过规定期限的;

无合法用地批准等土地登记申请要件的;

对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;

协议出让地价低于出让底价的;

违反规划改变土地用途的;

未办理土地使用权登记而设定抵押的;

异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的;

查封登记解除前申请办理抵押登记的;

其他不得登记的。

3、在此基础上，随着《民法典》的实施和2008年2月1日《土地登记办法》的施行，按照“五不登记”和“十三不登记”的要求，结合潍坊实际，市局以潍国土资发[2008]7号文下发了《关于进一步规范土地登记工作的通知》，明确需要严把土地登记关口的要求：

(1)对没有土地权属来源和权属来源不合法的用地，一律不得登记;

(2)权属不清的用地，在权属问题解决前，不得登记;

(3)出让土地没有支付全部土地使用权出让金和滞纳金的，不得登记;

(4)对于供地方式不符合国家有关规定的，不得登记;

(5)对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;

(6)对不符合登记程序要求的，不得登记;

(7)对未经批准擅自改变土地用途的，不得登记;

(8)未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记;

(9)按规定原划拨国有土地使用权，未缴有偿使用费的，不得登记;

(10)没有完税证明的，不得登记;

(11)出让合同按规定主要限制条件不完善的，不得登记;

(12)未解除查封及抵押的，不得登记;

(13)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

(14)土地转让达不到转让条件的，不得登记;

未经政府批准不得在土地登记环节擅自改变土地用途;单位名称未变申请法人代表变更的，按土地转让进行登记;以土地使用权进行抵押贷款的存续期限为主合同(借款合同)期限;对法院查封、解封土地的文书，统一由地籍科安排专人进行受理，并记录在案。

4、2012年部《关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012〕134号)进一步明确：

(1)严格划分宗地

土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。

宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。

(2)准确界定土地登记用途

土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途。

(3)规范土地出让年限起算时点

国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定;合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准;对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。

(4)规范土地抵押登记

依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。

以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。

(5)进一步明晰有关超面积宅基地登记政策

对1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。

在生活中我们经常会遇到一些土地使用权是共有的一些情况，买房子出现的公摊面积，农村分土地或者建房子的时候出现的共有使用权等这些都属于共有的土地使用权，下面小编就为大家分析下土地使用权共有的注意事项有哪些？

要想知道土地使用权共有的一些注意事项，那么我们必须要知道土地使用权的概念和特征，只有明白了这些我们才能更好的注意土地共有的事项。

三、土地使用权共有的概念和特征