卖房包括土地使用权吗，农村卖房子土地使用权也要一并转让吗

一、农村卖房子土地使用权也要一并转让吗

农村卖房子时，土地使用权必须随房屋一并转让。这一结论基于我国法律中的“房地一体”原则，具体分析如下：

1）房地一体原则

1. 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条，建筑物、构筑物及其附属设施转让时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条也明确，房地产转让时，房屋所有权和土地使用权同时转让。

2. 原则意义：房地一体原则确保了房屋和土地权利的统一，避免了因权利主体不一致而引发的矛盾和纠纷，保障了房地产交易的安全和有序进行。

2）农村房屋买卖中的具体应用

1. 宅基地使用权转让：农村宅基地使用权虽与特定身份关系相联系，但在房屋买卖中，宅基地使用权可随房一并转让给本集体经济组织内部成员，且需符合宅基地申请条件。

2. 过户登记：在办理房屋买卖过户登记时，不动产登记证变更产权人后，房屋所有权和土地使用权即同时完成过户，确保了房地权利的同步转移。

3）特殊情况说明

尽管房地一体原则是基本原则，但农村房屋买卖中仍需注意，宅基地使用权转让受严格限制，如不得转让给外村人或城镇居民。若房屋买卖合同中有特别约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，也可能出现例外情况，但这种情况较为罕见。

二、卖房没有土地使用权会造成什么后果

法律分析:

买房没有土地使用权的后果是：

1）难以知晓设定抵押权的情况

有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

2）难以发现开发商违规用地的事实

有些开发商一味追求经济利益，在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。

3）无法进行二手房交易

《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋权证和国有土地使用权证。

4）在拆迁补偿时会遭受损失

建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。

5）容易遭受意外损失

土地使用权依据用途可以分成住宅用地、工业用地、福利性项目用地及综合类性质用地等类别。

法律依据:

《城市房屋拆迁估价指导意见》 第三条 房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎刘某某与乌鲁木齐市公共交通集团有限公司、乌鲁木齐龙人房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，原告刘某某向本院提出诉讼请求：

1.判令两被告给原告办理土地证过户手续；

2.诉讼费由被告承担。

事实与理由：

2007年，我与被告乌鲁木齐公交公司签订了《房产转让合同书》，约定被告乌鲁木齐公交公司将其所有的位于乌鲁木齐市经济技术开发区阿勒泰路辅道360号的房产以320万元的价格转让给我，合同签订后，我向被告乌鲁木齐公交公司的子公司被告龙人房地产公司支付了购房款，2008年被告给我办理了《房屋所有权证》，但未办理土地证，我与被告多次协商未果，故诉至法院。

被告乌鲁木齐市公共交通集团有限公司于本判决生效之日起十日内将经济技术开发区阿勒泰路辅道360号调度站、商用房1-3层（建筑面积1517.87㎡）房屋占用的862.31㎡土地的土地使用权变更登记至原告刘某某名下，原告刘某某负有配合的义务，本案案件受理费减半收取计35元（原告已预交），由被告乌鲁木齐市公共交通集团有限公司负担。

✎陶某某、刘某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，原告陶某某向本院提出诉讼请求：

1.要求被告履行2009年8月以来与18户业主签订的《预售房买卖合同》，将公共《土地使用证》的面积分解过户给各户业主，办理转入《不动产权证》手续；

2.本案诉讼费由被告承担。

本院在庭审过程中，当庭向原告释明，需明确具体的诉讼请求，后原告陶某某将第一项诉讼请求变更为“要求被告按照2009年8月12日与原告签订《存量房买卖合同》的约定，将公共《土地使用证》的面积分解过户给原告，并办理土地使用权证手续”。

事实与理由：

2009年8月12日，原告与被告签订了《存量房买卖合同》，按照该合同第五条、第八条、第十一条规定，被告方在合同签字30日内给原告办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》过户手续。

被告刘某某、谭某某于本判决生效之日起三十日内协助原告陶某某办理神房权证木鱼字第××号《房屋所有权证》所涉土地使用权的分户手续，案件受理费40元，由被告刘某某、谭某某负担。

✎何某某、刘某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，原告何某某兴向本院提出诉讼请求：

1.要求被告履行2009年8月以来与18户业主签订的《预售房买卖合同》，将公共《土地使用证》的面积分解过户给各户业主，办理转入《不动产权证》手续；

2.本案诉讼费由被告承担。

本院在庭审过程中，当庭向原告释明，需明确具体的诉讼请求，后原告何某某兴将第一项诉讼请求变更为“要求被告按照2009年8月26日与原告签订《存量房买卖合同》的约定，将公共《土地使用证》的面积分解过户给原告，并办理土地使用权证手续”事实与理由：

2009年8月26日，原告与被告签订了《存量房买卖合同》，按照该合同第五条、第八条、第十一条规定，被告方在合同签字30日内给原告办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》过户手续。

被告刘某某、谭某某于本判决生效之日起三十日内协助原告何某某兴办理神房权证木鱼字第××号《房屋所有权证》所涉土地使用权的分户手续，案件受理费40元，由被告刘某某、谭某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第三百五十七条

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十二条

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

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文章来源参考：政府头条-卖房包括土地使用权吗为什么，卖房有土地转让费吗

内容投稿：汤阳

内容审核：侯森律师