如何调整土地转让金，土地出让金太高了怎么办

一、土地出让金太高了怎么办

面对土地出让金过高的问题，可通过评估合理性、申请复核、协商调整及法律救济等途径解决。以下是对此问题的详细分析：

1）评估土地出让金的合理性

1. 了解构成与计算方式：土地出让金受土地市场价值、地区政策、土地用途及面积等多重因素影响。需详细了解其构成及计算方式，以评估其合理性。

2. 信息公开申请：依据《政府信息公开条例》，可申请公开出让金的计算依据和标准，以便进行合理性评估。

3. 专业咨询：聘请土地评估师或律师对出让金进行评估，从专业和法律角度审查其征收是否符合规定。

2）申请复核与协商调整

1. 复核申请：若发现出让金计算存在错误或不合理，可向土地管理部门提出复核申请，并提供相关证据支持。

2. 协商调整：以经济形势变化或企业经营困难为由，与土地管理部门协商，请求适当调整出让金数额。

3）法律救济途径

1. 行政复议：对土地管理部门的决定不服时，可在规定期限内向上一级行政机关申请行政复议。

2. 行政诉讼：若行政复议未能解决问题或对结果不满意，可向人民法院提起行政诉讼，要求法院对出让金的合法性、合理性进行裁决。

3. 法律依据：在法律程序中，若认为约定的土地出让金过分高于实际损失，可依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

二、土地转让金多少钱

法律分析：

1、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算;2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时按基准地价平均标准的40%计算;3、通过上上述方式计算的土地出让金数额，如果有异议，可以由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金;4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，需要将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

三、土地出让金的新调整有哪些内容

依据我国国有土地出让金的相关规定，对于个人在转让其所持有的房屋土地使用权时，应按照一定比例补交相应的土地出让金。

而在1990年5月19日（含当日）之后购买的房产，则应该按照同样的标注地价，按照60%的比例缴纳土地出让金。

然而若是在1990年5月19日后购置的土地，那么需要按照标的地价的50%来计算所需缴纳的土地出让金。

改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。

改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。

为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。

企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；

抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。

划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。

划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎宁夏大唐房地产开发有限公司、隆德县自然资源局等建设用地使用权出让合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权出让合同纠纷案件，大唐公司上诉请求：

1．撤销原判，依法发回西吉县人民法院重新审理；

2．本案受理费由隆德县自然资源局负担。

既然一审已经认定大唐公司按照出让合同的约定，按期支付第二期的土地出让金，只是在支付第三期土地出让金时才出现违约行为，且在该违约行为出现时隆德县自然资源局就已经采取措施，查封了大唐公司的房屋，根本没有给隆德县自然资源局实际造成损失，就不应当按照2倍计算违约金，应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费279370元，由宁夏大唐房地产开发有限公司负担。

✎何某某、钱某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，原告何某某向本院提出诉讼请求：

1.判令钱某某、顾某某返还购房款差价34300元，后变更为判令钱某某、顾某某返还购房款差价26105元。

2.判令钱某某、顾某某共同承担违约金104670.6元（按购房款523353元的20%进行计算）。

3.判令钱某某、顾某某共同承担逾期办理过户导致的土地出让金差价55986.6元（121.71平方米×460元/平方米）。

4.判令钱某某、顾某某返还垫付的个人所得税17160.9元。

5.判令钱某某、顾某某共同承担办理案涉房屋的权证费用1734.12元、工本费80元。

后何某某二次上门要求钱某某、顾某某办理房屋过户登记，2021年5月17日，无锡市住建局、财政局、国土局等单位联合出台了《关于公布2020年度无锡市区经济适用住房拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》，根据该通知，某家园小区土地出让金的标准将于2021年7月1日起由此前的2100元／平方米提高至2760元／平方米。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，钱某某于本判决发生法律效力之日起十日内支付何某某违约金5000元。

✎扎鲁特旗××局、扎鲁特旗××粮贸有限公司建设用地使用权出让合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起建设用地使用权出让合同纠纷案件，原告扎鲁特旗××局向本院提出如下诉讼请求：

1.要求被告按2020年12月16日双方签订的国有建设用地使用权出让合同约定，给付拖欠原告土地出让金675158元；

2.要求被告按2020年12月16日双方签订的国有建设用地使用权出让合同第30条约定，给付拖欠土地出让金675158元的违约金23724元（以675158元为基数，按年利率4.6%计算自2021年1月17日至2021年9月22日止，675158元×0.046÷12月÷30天×275天）；

3.要求被告按2020年12月16日双方签订的国有建设用地使用权出让合同第10条约定，给付拖欠土地出让金675158元的利息19805元（以675158元为基数，按中国人民银行公布的贷款利率0.32%计算自2021年1月17日至2021年9月22日止，675158元×0.0032÷30天×275天）；

4.由此引起的诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

扎鲁特旗××局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，被告单位竞得编号扎土挂字（2020）第12号地块的国有土地使用权，2020年12月16日，原告与被告签订了电子监管号15××××××09号国有建设用地使用权出让合同，按照合同第10条约定，被告应在2021年1月17日之前给付原告土地出让金675158元，经过催缴，被告未在约定时间将该笔土地出让金向原告交纳，违反了合同约定的义务，根据双方所签国有建设用地使用权出让合同第10条、第30条约定，被告应向原告支付拖欠出让金利息和承担违约金，据此原告向人民法院提出诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

被告扎鲁特旗××粮贸有限公司于本判决生效后立即给付原告扎鲁特旗××局国有建设用地使用权出让金675158元、违约金23724元（675158元×4.6%÷12月÷30天×275天，自2021年1月17日至2021年9月22日止）及逾期利息19805元（675158元×0.32%÷30天×275天，自2021年1月17日至2021年9月22日止），如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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文章来源参考：政府头条-如何调整土地转让金额，土地转让金新政策

内容投稿：梁诗可

内容审核：刘晓刚律师