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住宅楼通常是有土地使用证的，但具体形式可能因地区及房屋类型而异。以下是对此问题的详细分析：
1）不动产统一登记制度下的情况
1.在多数地区，现已实施不动产统一登记制度，将原本的房产证与土地证合并为不动产权证书。不动产权证书不仅包含了房屋的所有权信息，也详细记录了土地的使用情况，如坐落位置、面积、用途以及使用年限等。因此，在这些地区，虽然不再单独颁发土地使用证，但不动产权证书同样具有法律效力，全面保障了业主对房屋及土地的权益。
2）尚未实行不动产统一登记的情况
1. 商品房：在未实施不动产统一登记的地区，购买商品房后，业主通常会获得房产证和土地使用证两个证件。其中，土地使用证明确了业主对土地的使用权，土地性质多为国有出让，使用年限一般为70年（针对住宅用地）。
2. 其他类型住宅：如房改房、经济适用房等，同样拥有土地使用证，但土地性质可能有所不同，多为国有划拨。农村自建房则使用集体土地，因此会颁发集体土地使用证，确认农户对宅基地的合法使用权。
3）特殊情况说明
1. 历史遗留问题：部分老旧住宅楼可能因建设时间早，当时土地管理和产权登记制度不完善，导致未及时办理土地使用证。
2. 违规建设：未经合法审批、擅自占用土地建设的住宅楼，如小产权房，属于违规建筑，无法取得合法土地使用证。
法律分析：
真正的商品房是要有五证两书的，着五证是《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。
两书是：
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第五条 单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。
买住宅楼有土地使用证是有一定的风险的，但是是可以购买的。
因为只有土地使用证的房子，也就是意味着只有使用权，而没有房屋的所有产权。
未经审批同意，此类房屋不能上市交易，私下签定交易协议不受法律保护，因此在购买时一定要谨慎对待。
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文章来源参考：政府头条-住宅楼有土地使用证吗，楼房有土地使用证吗?土地使用证和房产证有哪些区
内容投稿：邵丹
内容审核：赵昀腾律师
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