现为北京在明律师事务所合伙人、首席团队督导律师，第十二届北京市律师协会城市更新与征收拆迁法律专业委员会副秘书长。 自2013年初加入在明律所以来，已专注深耕于行政诉讼、征地拆迁领域超过十二年，其带领的团队业务足迹遍及全国三十余个省、直辖市和自治区，累计主办各类征收拆迁案件千余件，在长期实践中形成了严谨的工作态度与丰富的实战经验，尤其以“逻辑清晰、条理分明、有理有据、收放自如”的庭审和谈判风格赢得认可。
土地出让金与过户费是两种不同的费用，10万左右的费用可能包含这两部分，具体分析如下：
1）土地出让金
1. 定义与性质：土地出让金是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者时，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。它本质上是土地所有权的经济体现，是购买土地使用权所需支付的费用。
2. 计算方式：土地出让金的计算方式因地区、土地类型、用途等因素而异。例如，已购公有住房上市交易时，需按国家和省、直辖市的规定缴纳土地出让金，且不得低于备案评估地价的10%。
2）过户费
过户费通常是指在房产交易过程中，因产权变更而产生的相关税费和手续费的总称，包括契税、个人所得税、增值税等，以及可能的手续费、登记费等。
1. 契税：根据《中华人民共和国契税法》，契税的税率通常为3%至5%。对于个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%或2%的税率征收契税。
2. 个人所得税：如果转让方不能提供完整、准确的房屋原值凭证，税务机关可能会实行核定征税，即按住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
3. 登记费与手续费：住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。手续费方面，虽然住房转让手续费已取消，但新建商品住房转让手续费仍由转让方承担。
3）综合计算
由于土地出让金和过户费均受多种因素影响，因此无法直接给出10万左右费用中两者各自的具体金额。在实际操作中，需根据当地政策、土地类型、房屋面积等因素综合计算。
法律分析：
并不是所有二手房都有土地出让金的，如果二手房土地是划拨取得的，没有土地出让金，例如：
国家机关用地和军事用地
城市基础设施用地和公益事业用地。如果二手房土地使用权到期的，续期时要交纳土地出让金。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得
但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
(一)国家机关用地和军事用地
(二)城市基础设施用地和公益事业用地
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
一、集体土地使用权过户多少钱
所交纳的相关土地证书过户所需费用中，包含了以下几个部分：
首先为契税1.5％，其次是印花税达到5‰；在购买房地产的过程中，如果是通过中介机构进行，则还需向其支付2.5％的代理费。
再者如果涉及到贷款事项，还需额外支付诸如律师费及评估费等各类银行贷款手续费用。 值得注意的是，待取得房产证之后方可进行土地证的办理步骤。 另外，如果该土地属于划拨性质，那么在进行土地证过户之时，还需另行支付地方政府规定的地价3％之土地转让金。反之，如果土地属于转让形式，则无需支付此项费用。
除此之外，便是一些零散的相关税务费用。
但须特别指出的是，若原土地证上的土地来源为转让类型，仅需支付少量的手续费用即可完成过户。
然而，如若土地源于划拨（例如单位福利分房后的房改房，以及所有公房转私房之后的房产），则在进行土地证过户时必须得考虑支付当地地价3％的土地出让金。这样的支出额度相对较大。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
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文章来源参考：政府头条-土地转让金就是过户费吗为什么，土地转让金费用
内容投稿：平子
内容审核：谢瑞青律师
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