拆迁协议可以转让吗怎么判决，拆迁协议征收部门已经向部分共有人履行 未签字的共有人可主张协议无效吗

一、拆迁协议征收部门已经向部分共有人履行 未签字的共有人可主张协议无效吗

未签字的共有人可主张拆迁协议无效，但需视具体情况而定。以下是对此问题的详细分析：

1）拆迁协议需全体共有人同意

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百九十九条及第三百零一条，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，处分共有的不动产需经全体共同共有人同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条也规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

2. 分析：在拆迁过程中，若拆迁协议涉及共有房产，则必须确保所有共有人均同意并签字，或通过合法授权委托他人代为签字。若仅部分共有人签署协议，且未获得其他共有人的同意或授权，则该协议对未签字的共有人不产生法律效力。

2）未签字共有人可主张无效的情形

1. 无授权且未追认：若部分共有人未经授权擅自签署拆迁协议，且其他共有人事后拒绝追认，则未签字的共有人可主张该协议无效。

2. 违反法律法规：即使部分共有人签署了协议，但若协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，如拆迁程序严重违法、补偿标准明显低于法定标准等，未签字的共有人同样可主张协议无效。

3）特殊情况下的协议效力

1. 获得授权或追认：若部分共有人获得了其他共有人的合法书面授权委托，或未签字的共有人事后追认了协议内容，则拆迁协议对全体共有人具有法律效力。

2. 表见代理：在极少数情况下，若拆迁方有合理理由相信签字人有代理权，且未签字的共有人未及时提出异议，可能构成表见代理，此时签订的协议也可能被认定有效。但这种情况较为罕见，且需法院综合多方面因素判断。

二、拆迁补偿协议的性质

法律分析：

房屋征收补偿协议的主体一方是政府，另一方是被征收人，所遵守的规划，不是民事法律规划，而是行政规则，故该协议的性质属于行政合同。被征收人反悔，所提起的诉讼应当是行政诉讼

被征收人拒不执行协议，政府可以依法申请强制执行。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、拆迁协议能否转让

拆迁协议一般不能随意转让。

拆迁协议是拆迁方与被拆迁人就拆迁补偿、安置等事项达成的协议，具有特定的人身属性，通常是基于被拆迁人对被拆迁房屋的所有权或其他权益签订的。

但在拆迁协议中，拆迁方往往对被拆迁人身份有严格要求，其目的在于保障拆迁工作针对特定对象有序进行。

若确实有转让需求，应先与拆迁方沟通，取得其书面同意，并按照相关规定办理转让手续，确保转让行为符合法律规定和协议约定，避免后续产生纠纷。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎覃某某、屈秋某某等确认合同无效纠纷民事一审民事判决书

本案为一起确认合同无效纠纷案件，原告覃某某、屈秋某某、屈玉某某、屈琴银向本院提出诉讼请求：

1、请求确认被告屈某某某与被告覃某某于2020年4月7日签订的《财产分割协议》中第二项条款无效；

2、诉讼费由被告承担。

同日，被1、被告2签订了《财产分割协议》，协议第二项约定：

位于张家界永定区××坊××组的房屋一栋（共3层，建筑面积约250平方米，附照片一张）及房屋前面的棚和塔由双方一人一半，若遇征收拆迁，征收补偿款均由两人一人一半平均分配（注：

覃某某分的补偿款的一半），在未征收拆迁前，甲方屈某某某居住1楼，乙方覃某某居住2楼，位于1楼的厨房、厕所、洗澡间和餐厅双方均有使用权。

案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告屈某某某、覃某某负担，确认被告屈某某某与被告覃某某于2020年4月7日签订的《财产分割协议》中第二项条款无效。

✎陈某某与何某某1等确认合同无效纠纷一审民事判决书

本案为一起确认合同无效纠纷案件，原告陈某某向本院提出诉讼请求：

1.依法确认二被告2019年11月28日签订的“北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书”无效。

2.诉讼费用由二被告承担。

其次，被告中建京东公司作为资质企业，应对拆迁安置对象家庭情况及房屋权利人进行全面核实，本案中被告中建京东公司明显存在故意，为了拆迁与被告何某某1隐瞒协议签订过程侵害原告合法权益。

案件受理费三十五元，由原告陈某某负担（已交纳），驳回原告陈某某的全部诉讼请求。

✎王某某与宣城市宣州区西林街道社区卫生服务中心确认合同无效纠纷一审民事判决书

本案为一起确认合同无效纠纷案件，王某某向本院提出诉讼请求：

1.确认被告与方某某安置区53户拆迁户的《协议书》无效；

2.本案诉讼费由被告承担。

原告认为该《协议书》系被告与西林街道办事处恶意串通的违法行为，在原告和张某某、张某某等当事人没有签名认可的情况下，骗取宣城市自然资源与规划局等政府职能部门而非法获取包括原告在内所有的一亩商业用地。

案件受理费100元，减半收取50元，由原告王某某负担，驳回原告王某某的诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第二百九十九条

共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

※中华人民共和国民法典:第三百零一条

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十八条

下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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文章来源参考：政府头条-拆迁协议可以转让吗怎么判决呢，拆迁补偿协议可以转让吗

内容投稿：贺泽

内容审核：梁红丽律师