大礼堂拆迁赔偿，这两类房屋的性质不搞清楚，必吃亏！被拆迁人必读

一、房屋拆迁后土地交易迷雾：透明度与权益探讨

【易律师案例释法一百五十五】房屋被拆之后，这块土地交易多是一笔糊涂账 【案件背景】众所周知，很多的房屋拆迁工作，都是以拆完房子之后的土地进一步利用为目的的。甚至有相当部分的法律、行政规章规定已经为这个土地利用的目的进行了立法，例如2011年国务院的《国有土地房屋征收与补偿条例》第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。还有北京市2004年颁布的地方政府规章《北京市建设征地补偿安置办法》，授权市国土资源部门即可作出《决定》，占用或者使用村民的土地，而之后的是“直接补偿法”，包括各种农作物，还有土地收益的青苗补偿办法。还有河北省唐山市制订的《唐山市土地收储实施办法》，成立的唐山市国土资源收储交易中心，负责全市的土地收储工作，包含前期的拆迁。等等不再一一列举，上述做法包含着一个共同的相似点，那就是土地管理中，对于我们普通的被拆迁人来说，基本没有知悉并且同意的权力，也没有完全知道将来土地用途的监督权。前几年有一个北京市顺义区的案子，在办理的过程中，易腾飞律师曾经代表过委托人就他被拆房屋的那块土地向区规划委电话咨询过，将来要怎么用这块地，说起来，接听电话的人还是很热心的，说土地到底怎么用？一般市、区规划委会组织民意调查，接受群众来信或者来电，邮箱也可以，但是基本收效很小，不少来信来电也可能脱离了这个征集范围。所以，土地怎么用目前在前期要不就是不确定的，要不就是涉密事项，要不就是还没有到哪一步的流程。 【易律师的讲解】在所有的拆迁项目中，做的比较尊重民意的就是广东了，很多棚户区改造和旧改的过程中，会有问卷调查的环节，一般的是这样的，政府确定了要开发意向之后，会让当地的中标企业，去涉案的村庄里面，组织大家来一下附近的大礼堂，组织大家填一下《表格》，要不要拆迁？当然因为所有的工作都是有成本的，包括这个组织问卷，所以促成85%（假设的比例）以上的同意率，当然是志在必得，听说填完《问卷》，至少可以领一桶油和一袋米呃。即便是这样的情况之下，目前仍然是不够透明，曾经在广州市某区，我去市自然资源局和规划局，书面问起来这块地是要干什么用的？结果，他们把我们给推了，让我们去市不动产交易中心问问看，结果不言而喻，人家是公司性质的机构，谁会搭理你？土地可能卖给谁了，属于商业信息，也可能是商业机密。不过听说广州本地户籍人口，属于村民的那种性质的，听说每年分红都不少，不过仍然没有办法跟自己独占一块地盖房子收租得劲儿。目前为止，有一些地方已经做到了，相对比较公开透明，不过是在易腾飞律师的极力争取之下才获得的。像之前在华中地区某地，易腾飞律师在某案件的办理过程中，委托人与占地单位进行“殊死抵抗”，因为他们家补偿款没到位嘛，地就被占了施工起来了，这属于明显的强拆行为，忍无可忍了。后面我们就跟把他们带走拘留的公安局打起官司来了，完全没有道理，扬州2018年阻止强拆，致多人死亡案，后来的刑期很短也是有“自卫”的考虑。后来公安局在打官司的过程中，给了我们一个比较全面的信息，那块地共计不到100亩地，以工业用地，50年的期限出售（出让），共计8000万左右。且土地规划证、《出让协议》都有，就是差一个土地出让金的支付凭证。即便是在这样一个较为明确的案件当中，涉案的村庄，我和委托人一合计，全村的面积，共约400-500亩，仍然只是很小一部分，绝大部分土地都是被闲置着的。结合全案来看，我们仍然觉得，土地是可能很难在短时间以内被出让完成的。当然了，事关众多群众安身立命的土地，实践当中，仍然是以征收办或者政府部门的自我监督为主，因为无论如何，占用土地总是需要名正言顺的理由。2020年山东部分地方曾经实行过“合村并居”，还有最近鼓励“放弃宅基地并给予补偿”的放弃土地的政策明显是与上位法相背的，因此，在2011年的国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》，仅仅列举了几种可以合法先拆房再占地的理由，还需要上常委会讨论。对于众多的被拆迁人来说，除了自己自愿的领钱走人之外，对于不合法的占地理由也可以大胆拒绝，因为你不清楚土地将来的用途，即便要清楚，也需要相当的一段时间。#房屋拆迁补偿# #律师# #法律# #征地补偿法律实务# #征地补偿法律实务# #行政法# #律师咨询# #法律咨询#

二、拆迁赔偿透明 公开 公正化

法律分析：

为确保土地利用方式规划的透明度和公开性，需要严格规范征地程序。

具体而言，征地应明确程序、合理划定范围、公正评估补偿标准、民主决策并及时公示、监督问责等，以便更好地保障土地权益。

法律依据：

1. 《宪法》第十二条：

国家保护土地的所有者的合法权益。

2. 《国土资源法》第四条：

土地是我国土地资源的重要组成部分，属于全民所有，应当得到合理的利用和保护。

3. 《征地拆迁条例》第四条：

征收土地必须是为了公共利益，必须严格控制征地范围，除特殊情况外，不得超过征收单位的规划用地范围，不得超过征收项目的建设用地。

4. 《城市房地产管理法》第六十二条：

因公共利益需要征收用于城市建设的土地时，应当依法依规进行评估，并按照合法程序给予补偿。

5. 《土地管理法》第六十一条：

征收土地的行政机关应当在征地前制定征地方案，依法组织公示，充分征求征地对象和社会各方面的意见。

以上是相关法律法规的部分内容，要规范征地程序，需要综合运用各项法律法规，确保征地公正、公开和透明。

三、这两类房屋的性质不搞清楚，必吃亏！被拆迁人必读

一、公房和公租房

公房，产生于我国20世纪计划经济体制时期，房屋产权不归私人所有，根据房屋产权人的不同又分为“直管公房”和“自管公房”，直管公房的产权人为国家，自管公房的产权人主要是单位，经过房改的公房产权归属于承租人。

公租房，近几年兴起，是由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的低收入人群出租的保障性住房，房屋产权人为政府或公共机构。

二、遇到拆迁，两者都有权要求补偿吗？

北京晏清律师事务所拆迁律师为您解答，先说公房，经过房改的公房自不必说，承租人已变为产权人，有权依据法律获得征收补偿。

重点是那些未经过房改的公房承租人是否也有权要求获得拆迁补偿呢？最新的《国有土地房屋征收与补偿条例》并没有对这个问题进行规定，但通过各地政府制定的规章，也可以认定，公房承租人在征收补偿中享有获得补偿的权利。

以《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》为例，其中第二十九条规定，征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：

评估价格×20%；

对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：

评估价格×80%+价格补贴，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

因此，如果遇到征收部门以公房承租人不是产权人为由，不给任何补偿安置，千万不要认为理所当然，更不要委曲求全！

再来看看公租房，这个在法律中同样没有明确的规定，只能根据各地不同的规章制度来参考，以《北京市城市房屋拆迁管理办法》为例，其中规定了三种方式对公租房承租人进行安置补偿：

1、公租房承租人按照房改政策购买承租房屋，以被拆迁人身份获得补偿。

2、被拆迁人以异地安置公租房承租人的方式，与公租房承租人解除原来的租赁关系(实物补偿)。

3、被拆迁人以协议方式收购公租房承租人的公房使用权(货币补偿)。

公租房拆迁补偿按住房面积确定，因而拆迁补偿款是按照各自的居住面积而不是按人头来进行分割的。

四、征地补偿标准的调整是否应当公开透明？

法律分析：

征地补偿标准的调整应当公开透明，但法律并未规定必须公开标准。

法律依据：

1.《征收与补偿条例》第十六条规定：

“补偿费用应当公开透明。

”

2.《物权法》第五十六条规定：

“国家对土地实行征收或者征用的，应当实行补偿制度。

”

3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：

“补偿费用的数额，应当参照市场价格，综合衡量房屋的实际用途、使用年限、建筑面积、建筑结构、位置、周边环境等因素确定。

”

因此，虽然法律未规定征地补偿标准必须公开，但是根据《征收与补偿条例》、《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，征地补偿标准的调整应当公开透明。

五、如何规范征地程序，确保土地利用方式规划的透明度和公开性？

法律分析：

为确保土地利用方式规划的透明度和公开性，需要严格规范征地程序。

具体而言，征地应明确程序、合理划定范围、公正评估补偿标准、民主决策并及时公示、监督问责等，以便更好地保障土地权益。

法律依据：

1. 《宪法》第十二条：

国家保护土地的所有者的合法权益。

2. 《国土资源法》第四条：

土地是我国土地资源的重要组成部分，属于全民所有，应当得到合理的利用和保护。

3. 《征地拆迁条例》第四条：

征收土地必须是为了公共利益，必须严格控制征地范围，除特殊情况外，不得超过征收单位的规划用地范围，不得超过征收项目的建设用地。

4. 《城市房地产管理法》第六十二条：

因公共利益需要征收用于城市建设的土地时，应当依法依规进行评估，并按照合法程序给予补偿。

5. 《土地管理法》第六十一条：

征收土地的行政机关应当在征地前制定征地方案，依法组织公示，充分征求征地对象和社会各方面的意见。

以上是相关法律法规的部分内容，要规范征地程序，需要综合运用各项法律法规，确保征地公正、公开和透明。

六、征地赔偿是否需要进行透明度评估？

拆迁赔偿透明公开公正化

1：

所有被拆迁人和拆迁人签的协议及内容应该可以供其他人查询。

最好是有合同编号可在网上查询。

(群众监督可防止当地某部分基层干部利用职务之便为自己及亲属多签赔偿款，损害群众利益)

2：

在征用土地时把赔付细则公布出来征求群众意见。

3：

拆迁单位应该把：

建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;拆迁计划和拆迁补偿安置方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件;房屋拆迁管理部门明文规定的其他文件的复印件都粘贴在拆迁地的醒目位子(避免证件不全就拆迁)

4：

拆迁单位应该把监督举报电话贴于醒目位子，避免群众发现问题投诉无门。

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文章来源参考：头条-大礼堂拆迁赔偿，如何规范征地程序，确保土地利用方式规划的透明度和公开性？

内容审核：熊世红律师