拆迁房如何计算建筑面积,建筑拆除量是怎么算的,拆迁时候房屋面积按照什么算的

一、建筑拆除量是怎么算的

建筑拆除量，在拆迁语境下，主要关注的是建筑面积的计算，这直接关系到拆除工程的规模及补偿标准。以下是对建筑拆除量（即建筑面积）计算的详细解析：

一、计算依据与原则

1. 主要法规：建筑面积的计算主要遵循《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353 - 2013），该规范详细规定了建筑面积的计算方法，包括建筑物的整体面积、局部楼层、地下室、架空层等各部分的具体计算方法。

2. 基本原则：建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等部分，且需具备上盖、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

二、具体计算方法

1. 单层建筑物：按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，高度2.20m及以上者计算全面积，不足2.20m者计算1/2面积。

2. 多层或高层建筑物：首层按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，二层及以上楼层按外墙结构外围水平面积计算，层高2.20m及以上者计算全面积，不足2.20m者计算1/2面积。

3. 地下室、半地下室：按外墙上口（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算，层高2.20m及以上者计算全面积，不足2.20m者计算1/2面积。

4. 特殊结构：如坡屋顶、用深基础做架空层等，根据结构层高和具体规定计算面积。

三、特殊情况处理

1. 阳台：主体结构内的阳台计算全面积，主体结构外的阳台计算1/2面积。

2. 不规则建筑：采用专业测量工具和方法分割成规则几何形状后计算，再汇总得到建筑面积。

3. 争议处理：若对建筑面积计算结果有异议，可要求拆迁方提供详细计算依据和测量报告，必要时可聘请专业的测绘机构进行重新测量。

二、农村自建房不动产权登记时建筑面积计算

农村自建房不动产权登记时，建筑面积的计算需遵循严格的标准和规定。以下是对此问题的详细解答：

一、建筑面积的基本计算原则

1. 房屋建筑面积：通常指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，这包括阳台、挑廊等附属结构，且这些结构需具备上盖、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑特征。对于多层房屋，应逐层计算面积并累加。

2. 宅基地面积：包括建筑物、构筑物占地面积以及庭院、空闲地等。具体计算时，需考虑围墙、大门等界限标识，并按照实际占地面积进行核算。

二、特殊情况的处理

1. 坡屋顶房屋：对于坡屋顶房屋，其建筑面积的计算需根据净高来确定。净高超过2.10米的部位计算全面积；净高在1.20米至2.10米的部位计算1/2面积；净高不足1.20米的部位则不计入面积。

2. 阳台面积：阳台的面积计算也需根据其类型来确定。封闭式阳台按外围水平投影面积计算；挑阳台按其底板水平投影面积的一半计算；凹阳台则按净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算。

3. 共有建筑面积分摊：对于多户共有的走廊、楼梯等部分，需按照既定规则进行合理分摊，以确保每户的权益不受损害。

三、政策与法规的遵循

在进行农村自建房不动产权登记时，建筑面积的计算必须严格遵守国家和地方的相关政策与法规。特别是关于宅基地面积限制、房屋层数和高度要求等方面的规定，必须得到严格执行。不同地区可能根据本地实际情况制定具体的细则和补充规定，因此在计算过程中需参照当地自然资源部门或相关确权工作机构的测量和面积核算标准。

三、农村宅基地确权面积是按占地面积还按建筑面积算

农村宅基地确权面积并非单纯按占地面积或建筑面积计算，而是综合考量多种因素的结果。以下是对此问题的详细解答：

1. 占地面积与建筑面积之和：宅基地确权面积通常包括建筑物的占地面积和庭院等附属用地的面积。建筑物面积以建筑物外墙勒脚或基底的投影面积为准进行测量，而庭院等附属用地则以其实际使用范围为准。

2. 具体测量标准：对于多层建筑，需将各层建筑面积相加；对于单层建筑，其宅基地面积即为底层占地面积。同时，阳台、地下室、室外楼梯等具有永久性顶盖的部分也计入建筑物面积。

1. 有围墙的宅基地：围墙内的面积一般计入宅基地面积，但超出合法审批范围的除外。这确保了宅基地使用的合法性和合规性。

2. 没有围墙但有明确界限标识的：以界桩、田埂等界限标识所确定的范围来计算宅基地面积。这有助于明确宅基地的具体范围，避免纠纷。

3. 院子面积的特殊规定：院子面积是否计入需结合宅基地产权登记信息。若未登记，根据相关规定，院落可获得一定补偿，但院子面积不得大于房屋建设面积，否则不予确权登记。

1. 实际面积未超过标准：按实际测量面积确权登记。这确保了农户的合法权益得到保障。

2. 实际面积超过标准：根据超占的时间和具体情况进行处理。例如，1982年《村镇建房用地管理条例》实施前占用的宅基地，至今未扩大面积的，可按现有实际使用面积确权登记；而1987年后占用的宅基地，超过标准的部分需在土地登记簿和权利证书记事栏内注明，待未来分户建房或房屋拆迁、改建等时，按规定处理并重新确权登记。

四、农村建房办理房产证是按占地面积计算 还是按建筑面积计算

农村建房办理房产证面积计算方式

在农村建房办理房产证时，面积的计算是一个关键环节，它直接关系到产权的明确和权益的保护。农村建房办理房产证，其面积计算既非单纯按占地面积，也非单纯按建筑面积，而是需根据房屋实际情况，综合考量建筑面积与占地面积。具体分析如下：

一、建筑面积的计算

1. 定义与范围：建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积之和，这包括阳台、地下室、室外楼梯等具有永久性顶盖的部分。要求层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑才计入建筑面积。

2. 计算方法：单层房屋按一层计算建筑面积，即房屋外墙勒脚以上的外围水平面积；多层房屋则按各层建筑面积之和累加计算。

二、占地面积的计算

1. 一般规则：占地面积指建筑物基底及其周边直接使用的土地面积，这通常以宅基地审批文件和相关权属资料为准，包括房屋主体占地、附属用房及庭院等用地面积。

2. 特殊情况处理：对于共用院落等情况，占地面积应按相关使用协议进行合理分摊。

三、房产证面积的最终确定

在办理房产证时，面积的最终确定需由专业测绘机构进行实地测量，并依据当地不动产登记机构的要求提交相关材料。房产证上的面积可能同时包含建筑面积与占地面积的相关信息，具体以测绘结果和登记规定为准。

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内容审核：李如律师