主要从事房屋征收补偿、土地征收补偿、强制拆除等征地拆迁方向业务。曾参与多起群体性征拆案件，熟悉房屋及土地征拆流程及相关行政复议、行政诉讼法律程序，办案能力强，具有丰富的征地拆迁从业经历。
购置拆迁房过户领取产证需缴纳的费用主要包括契税、公共维修基金、登记费、可能的印花税、测绘费及交易手续费等。以下是对各项费用的详细分析：
1）契税- 缴纳标准：契税的税率根据房屋面积和家庭购房情况而定。家庭唯一住房且面积在90平方米及以下的，税率为1%；面积在90平方米以上的，税率为1.5%。若为非家庭唯一住房或二套房，税率可能为3%。部分地区对拆迁补偿部分给予契税减免，仅对超出拆迁补偿价值的部分征收契税。
- 计算方式：契税应纳税额 = 房屋总价 × 适用税率。
2）公共维修基金- 缴纳标准：该基金用于小区公共设施设备的维护和修缮，缴纳标准因地区而异，通常按购房款的一定比例（如2%-3%）或每平方米固定金额（如50-200元）收取。
3）登记费（工本费）- 标准：住宅类房屋登记费一般为每件80元，非住宅类房屋登记费为每件550元。该费用包含了房屋所有权证和土地使用权证的登记费用。
4）印花税- 现状：目前，个人销售或购买住房暂免征收印花税。但对于非住宅类拆迁安置房，可能需要按照房屋总价的0.05%缴纳印花税。
5）测绘费- 标准：根据不同地区和房屋类型有所差异，一般按照建筑面积来收取，费用范围在每平方米0.3元至1.5元左右。
6）交易手续费- 标准：一般按照每平方米3-6元的标准来计算，由买卖双方分担。这一费用并非所有地区都收取，具体需根据当地政策确定。
棚户区改造安置房入住十年未办产证，可采取以下措施：
一、明确无法办证的原因
1. 政策限制：部分安置房存在政策限制期，如规定在一定年限内不得办理房产证。需确认是否已过限制期，并咨询当地不动产登记部门或拆迁管理部门了解后续办证流程。
2. 开发商或政府部门原因：可能涉及开发商手续不全、建设工程质量问题、违规操作或资金链断裂，或政府部门政策调整、规划变更、行政效率低下等。需与开发商、物业及相关政府部门沟通，明确具体原因。
3. 业主自身原因：如资料不全、未按时提交或税费未缴纳等。需核实并补齐所需资料，及时缴纳相关税费。
二、根据原因采取相应措施
1. 政策限制期满：等待限制期满，期间妥善保管与安置房相关的所有资料，如拆迁安置协议、购房合同等。
2. 开发商或政府部门责任：
- 协商与催告：与开发商或政府部门协商，要求其承担违约责任并尽快办理房产证。可通过书面催告函等方式明确表达诉求。
- 寻求政府帮助：向住房和城乡建设局、房地产管理部门反映情况，请求介入调查和协调。
- 法律途径：若协商和政府协调无果，可收集证据（如购房合同、付款凭证、催告函等）向人民法院提起诉讼，要求履行合同义务并赔偿损失。
3. 业主自身责任：补齐资料并缴纳税费，确保办证流程顺利进行。
三、综合建议
- 保留证据：在处理过程中，务必保留好所有相关证据和文件，以备不时之需。
- 专业咨询：如遇复杂情况或担心处理不当，可寻求专业律师的咨询和代理服务。
动迁房的五联单上有两个人的名字，办理产证时并不必须也是这两个人，但需满足一定条件并遵循相关流程。以下是对此问题的详细解答：
1）双方协商一致并明确放弃- 如果五联单上的两个人经过协商，一致同意在办理房产证时只登记其中一个人的名字，并且另一方签署书面声明放弃其产权份额，那么这种操作是可行的。此时，需向不动产登记机构提交双方的书面同意材料和放弃声明，以确保变更登记的合法性。
2）继承情况下的特殊规定- 若五联单上的一方已经去世，且其遗产（包括动迁所得的房产）已经通过法定继承或遗嘱继承的方式全部转移给另一方，那么在提供必要的继承证明材料（如死亡证明、亲属关系公证、遗嘱等）后，可以在办理房产证时只登记在世一方的名字。
3）办理产权登记的具体流程- 提交申请：到房产所在地的不动产登记中心提交产权登记申请，并说明只登记一人的原因及提供相关证明材料。
- 缴纳费用：根据当地规定缴纳登记费，住宅通常为80元/件，非住宅为550元/件。
- 审核与领证：不动产登记机构会对提交的材料进行审核，审核通过后，会发放新的房产证，上面将只登记一个人的名字。
注意事项：
- 在处理此类问题时，应确保双方已经达成一致意见，并且不会侵犯到任何一方的合法权益。
- 建议咨询当地房地产管理部门或专业律师的意见，了解具体的法律法规和操作程序，以确保整个过程的合法性和有效性。
拆迁房没有产证是否可以抵押贷款，这个问题需要分情况讨论。
1）如果拆迁房没有房产证，仅有拆迁协议，那么一般来说是不能用于抵押贷款的。因为《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。拆迁协议并不能证明房屋的所有权，因此，仅凭拆迁协议是无法设定抵押的。2）如果拆迁房已经取得了房产证，那么就可以根据《中华人民共和国民法典》的相关规定进行抵押贷款。具体来说，根据第三百九十五条，建筑物和其他土地附着物是可以抵押的财产。同时，根据第四百零二条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，只要拆迁房有房产证并办理了抵押登记，就可以设定抵押权，进而进行抵押贷款。拆迁房没有产证是否可以抵押贷款，关键在于拆迁房是否具有明确的产权证明。如果有房产证，那么就可以进行抵押贷款；如果没有房产证，仅有拆迁协议，那么一般来说是无法进行抵押贷款的。
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内容来源参考：头条-棚户区改造安置房 政府部门安排居民已经入住10年多了 但是产证没有办下来 原,动迁房的五联单上面有两个人的名字 办产证的时候必须也是这两人吗
内容审核：杨国雷律师
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