拆迁房抵押管理条例解读,房地产抵押估价指导意见2021年9月1日起施行,拆迁合同抵押

一、房地产抵押估价指导意见2021年9月1日起施行

《房地产抵押估价指导意见》自2021年9月1日起施行，该意见为房地产抵押估价提供了全面的指导和规范。以下是对该意见的详细解读：

一、估价目的与原则

1. 估价目的：房地产抵押估价旨在为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，确保评估的针对性和实用性。

2. 估价原则：估价过程需遵循合法原则，确保估价结果具有法律效力；同时考虑谨慎性原则，充分评估市场风险及不确定性因素，以防范贷款风险。

二、估价机构与人员要求

1. 资质要求：估价应由具备房地产价格评估资质的机构承担，估价人员需具备相应资格并熟悉抵押估价业务。

2. 独立性与客观性：估价机构和人员应与抵押当事人无利害关系，保持独立、客观、公正的态度进行估价，确保估价结果的公信力。

三、估价作业要求

1. 实地查勘：估价师必须对估价对象进行全面实地查勘，记录并拍摄反映其状况的照片，确保估价结果的准确性。

2. 估价方法选用：根据估价对象特点和市场状况，选择合适的方法（如市场比较法、成本法、收益法）进行评估，且通常应同时选用两种以上方法，以确保估价结果的全面性和准确性。

四、估价报告内容

1. 全面详细：报告应详细说明估价对象状况、权属情况、估价假设和限制条件等，确保使用者能够充分了解估价过程和结果。

2. 风险提示：报告应包含变现能力分析和风险提示，提醒使用者关注可能存在的市场风险、法定优先受偿款等风险因素，以便使用者做出合理决策。

五、金融机构等相关方要求

1. 提供资料与协助：金融机构应向估价机构提供所需资料，并协助实地查勘等工作，确保估价工作的顺利进行。

2. 不得干预估价：金融机构及其工作人员不得干预估价过程和结果，确保估价工作的独立性和客观性。

二、拆迁安置房拿到房产证后就可以做抵押贷款吗

拆迁安置房在拿到房产证后，一般是可以用来做抵押贷款的。

这也需要视具体情况而定。首先，拆迁安置房必须已经取得了完全的产权，即已经拥有了房屋产权证。其次，拆迁安置房没有被限制对外出售，或者限制对外转让的期限已过。满足这些条件的拆迁安置房，其产权已经明晰，不存在争议，因此可以进行正常的买卖和抵押。

在抵押贷款时，需要提供的资料通常包括权利人及配偶的身份证、户口本、房产证、土地证等。贷款的流程一般包括咨询申请、业务受理、调查审理批准、签受理相关合同、办理预告登记和抵押预告等步骤。

需要注意的是，虽然拆迁安置房在满足条件后可以用于抵押贷款，但贷款的利率可能会比较高，贷款的时间也可能相对较短。因此，在决定使用拆迁安置房进行抵押贷款前，应充分了解相关贷款条件和风险。

拆迁安置房在取得完全产权且没有其他限制条件的情况下，是可以用来做抵押贷款的。如有更多疑问，建议咨询专业的金融机构或律师。

三、拆迁安置房可以抵押给个人吗

拆迁安置房能否抵押给个人，主要取决于房屋是否已取得完全产权以及是否符合当地相关政策规定。以下是对此问题的详细分析：

一、可以抵押的情形

1. 已取得完全产权：若拆迁安置房已取得了房屋所有权证（房产证），且当地政策允许其上市交易，则该房屋在法律上与普通商品房具有同等地位。房主拥有对房屋的完整处分权，包括将其用于抵押。根据《民法典》的相关规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，房主需与抵押权人签订抵押合同，并共同前往不动产登记部门办理抵押登记手续，抵押行为即具备法律效力。

2. 金融机构接受：尽管有些银行或金融机构可能对拆迁安置房的价值和变现能力有所顾虑，但只要房屋产权明晰，无政策限制，且金融机构接受此类抵押物，即可进行抵押。

二、不可以抵押的情形

1. 未取得产权证书：若拆迁安置房尚未取得房产证，房主无法证明自己对房屋拥有合法的所有权，因此不具备完整的处分权。根据《民法典》规定，无产权证书则无法完成抵押登记手续，抵押行为无法产生法律效力。

2. 政策限制交易：部分地区为保障拆迁安置户的居住权益，会对拆迁安置房的交易和抵押作出限制，如规定在一定期限内不得上市交易或抵押。在限制期内，即使安置房已取得房产证，也无法办理抵押手续。

3. 其他特殊情况：如房屋为共有产权且共有人意见不一致、房屋被查封或存在其他法律纠纷等，也可能导致无法抵押。

四、征收安置住房 3年内不得转让 抵押 能不能以房屋补偿安置协议时间开始计算

征收安置住房3年内不得转让、抵押的起始计算时间，需根据当地具体政策及动迁协议来确定，一般有两种计算方式：

1. 以取得房地产权证（小产证）日期为准：

- 多数情况下，动迁安置房需取得小产证满3年后，方可上市交易或抵押。例如，若小产证发证日期为2023年1月1日，则到2026年1月1日满3年，满足上市交易或抵押条件。

2. 以动迁协议签署日期与大产证日期中较晚者为准：

- 部分地区规定，若动迁安置协议签订已满3年，并且同时取得了房地产权证（小产证），或大产证已满3年（即使小产证未取得），该房也可上市交易或抵押。大产证的日期以房地产登记部门核发日期为准，动迁协议的日期以协议签订日期为准。实际操作中，通常取这两个日期中较晚的一个作为起始点。

- 举例说明：若动迁协议签订于2020年3月1日，大产证核发日期为2022年1月1日，则应以2022年1月1日为起始点，满3年后即2025年1月1日后，该房产方可上市交易或抵押。

特殊情况：对于政府有另行规定的上市时间，或因家庭特殊情况需要出售房屋的，可能会允许提前上市交易，但需经过相关部门审批并满足一定条件。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房拿到房产证后就可以做抵押贷款吗,拆迁安置房可以抵押给个人吗

内容审核：杨在明律师