在一般情况下，动用房屋维修基金需要得到业主的同意。存在特定情况，维修基金可以在没有全体业主明确同意的情况下使用。
1）紧急情况下动用维修基金在物业存在安全隐患，可能危及公共利益及他人合法权益的紧急情况下，例如物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏，电梯故障或停运，消防系统故障，建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂，排水管道爆裂，以及其它可能造成人身安全事故的情形，可以不需要全体业主的同意，而由物业服务企业或相关业主提出使用建议，并经过一定比例的业主同意后动用维修基金进行紧急维修。
2）法律法规规定的其他情形根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共同决定的事项。在决定使用维修资金时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且必须经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这意味着，在达到法定比例的情况下，即使没有获得全体业主的同意，也可以动用维修基金。
虽然在大多数情况下，动用房屋维修基金需要得到业主的同意，但在紧急情况下或符合法律规定的特定条件下，可以在没有全体业主明确同意的情况下使用维修基金。
业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，本质上是一份能证明所有有利害关系业主一致同意的书面文件。具体分析如下：
1）核心法律依据根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。此规定为“住改商”行为设定了严格的法律前提。
2）有利害关系业主的界定1. 本栋建筑物内业主：通常认为，同一栋楼内的其他业主均属于有利害关系的业主，因住宅改为经营性用房可能直接影响其居住环境，如噪音、污染、人流增加等。
2. 建筑区划内其他业主：若小区内其他楼的业主能证明其房屋价值或生活质量受到或可能受到不利影响，例如房屋市场评估价值下降、居住安全感降低等，也视为有利害关系的业主。
3）一致同意的证明文件要求1. 书面形式：为确保法律效力的明确性和可追溯性，有利害关系的业主的同意应以书面形式表达，如签署同意书、承诺书等。
2. 全体一致：必须获得所有有利害关系业主的明确同意，而非多数同意。这是法律的硬性要求，旨在充分保障每位业主的合法权益。
3. 业主委员会的角色：业主委员会可协助组织征求意见、整理书面同意文件等工作，但其本身并非同意的主体，而是作为业主共同意志的传达和协调者。
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内容来源参考：头条-业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件是什么,
内容审核：刘畅律师
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