拆迁房会计分录,房地产企业回迁安置房的会计处理,拆迁款的帐务处理

一、房地产企业回迁安置房的会计处理

房地产企业回迁安置房的会计处理需遵循相关会计准则，主要涉及资产确认、成本分配、收入确认及税务处理等方面。

1. 资产确认与初始计量：

- 自用回迁房：达到预定可使用状态时，依据评估价值或合同约定价值入账。会计分录为：借“固定资产——房屋”，贷“开发成本”或“专项应付款”。

- 销售用回迁房：房地产开发企业应将回迁房确认为存货。会计分录为：借“开发产品”，贷“开发成本”。

- 投资性房地产：若用于出租，可选择成本模式或公允价值模式计量。成本模式下，借“投资性房地产”，贷“开发成本”或“专项应付款”；公允价值模式下，还需根据公允价值变动调整账面价值。

2. 成本分配与后续计量：

- 拆迁房成本分配：若成本已明确并支付，应计入固定资产或在建工程。分期开发项目需按建筑面积比例分配拆迁房成本。会计分录为：借“开发成本——土地成本——拆迁补偿费”，贷“固定资产/在建工程”。

- 后续折旧或摊销：自用回迁房和投资性房地产（成本模式）需按规定计提折旧或摊销。会计分录为：借“管理费用/制造费用/其他业务成本”，贷“累计折旧/投资性房地产累计折旧”。

3. 收入确认与税务处理：

- 回迁房交付与收入确认：回迁房交付时，应视同以市场价出售给被拆迁人并确认收入。会计分录为：借“预收账款”，贷“营业收入——回迁房销售收入”。符合收入确认条件时，转应收账款并确认最终收入。

- 税费确认：需确认增值税、土地增值税等税费。会计分录为：借“税金及附加”，贷“应交税金——应交增值税/土地增值税”。

- 发票开具：根据税务规定，开具销售不动产发票给业主，并结转成本。会计分录为：借“主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费”，贷“开发产品”。

二、政府征收土地给的补偿款走什么科目

政府征收土地给的补偿款，其会计科目处理需根据具体用途、性质以及主体类型来确定。以下是对不同主体类型下，土地补偿款应走的会计科目的详细分析：

1. 作为政府补助核算：若企业因公共利益需要，土地被政府收回而取得的补偿款，且满足政府补助的定义，应计入“营业外收入”科目。会计分录为：收到补偿款时，借“银行存款”，贷“递延收益”；相关资产处置时，借“递延收益”，贷“营业外收入”。

2. 用于未来生产经营活动：若补偿款计划用于未来生产经营活动，如购买或开发新土地，应先计入“递延收益”科目，并在未来相关支出发生时分期转入对应损益科目。

3. 冲减土地账面价值：若补偿款是对土地使用权提前收回的补偿，可冲减土地使用权的账面价值，记入“无形资产”科目的减少。会计分录为：借“银行存款”，贷“无形资产”。

房地产开发企业为开发房地产项目而支付的土地补偿款，应计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。这部分成本最终会随开发产品的销售结转到“主营业务成本”中。会计分录为：支付土地补偿款时，借“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”，贷“银行存款”；开发产品销售时，借“主营业务成本”，贷“开发产品”。

行政事业单位因土地被依法征收等取得的补偿款，应计入“应缴财政款”科目，并及时上缴财政。会计分录为：收到补偿款时，借“银行存款”，贷“应缴财政款”；上缴财政时，借“应缴财政款”，贷“银行存款”。

三、房地产企业可以根据销售情况用土地进行销项税额抵减吗

房地产企业可以根据销售情况用土地进行销项税额抵减。具体分析如下：

一、法律依据

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条及第八条，房地产开发企业作为增值税纳税人，在销售自行开发的房地产项目时，需缴纳增值税。同时，税法允许企业将特定的进项税额（如土地出让金对应的部分）与销项税额相抵，从而减少应纳税额。

二、土地成本抵扣销项税额的具体规定

1. 可扣除的土地成本范围：包括向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，如征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

2. 抵扣条件：

- 必须为房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目。

- 支付的土地价款应取得合法有效的凭证，如财政票据、税务发票等。

3. 计算方法：

- 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率），其中适用税率一般为9%。

- 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

三、会计处理与税务申报

1. 会计处理：房地产企业需按上述公式计算销售额和销项税额，并在财务报表中进行记录和披露。同时，需确保土地价款的扣除符合税法规定，避免计算错误或违规操作引发的税务风险。

2. 税务申报：计算出应纳增值税额后，向主管国税机关申报纳税。土地价款抵减销项税额的部分需在增值税申报表中填列。

四、购买土地的契税和印花税入账购买土地使用权可以记入固定资产吗

购买土地时缴纳的契税和印花税，其会计处理方式不同，契税可记入无形资产，而印花税通常不计入固定资产成本。具体分析如下：

1. 契税性质：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。在企业购买土地并取得土地使用权时，契税是取得该土地使用权必须缴纳的税费。

2. 会计处理：契税应计入土地成本，通常记入“无形资产——土地使用权”或“开发成本”科目。若土地用于建造厂房等自用项目，会计分录为借“无形资产——土地使用权”，贷“银行存款”；若企业为房地产开发企业，土地用于开发商品房等项目，则会计分录为借“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”，贷“银行存款”。

1. 印花税性质：印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证所征收的一种税。购买土地时签订的土地使用权出让或转让合同，需按规定缴纳印花税。

2. 会计处理：印花税通常不计入相关资产成本，而是作为期间费用处理，计入“税金及附加”科目。会计分录为借“税金及附加”，贷“银行存款”。

- 虽然印花税一般不计入固定资产成本，但在自行建造固定资产过程中，签订的与建造工程紧密相关的合同所缴纳的印花税，可以计入固定资产成本，此时应通过“在建工程”科目核算，并最终转入“固定资产”科目。

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内容审核：孙志平律师