刘德凤，女，1979年出生，2009年，通过司法考试，11年取得律师证，2011年至2016年，专注于民商事、房地产领域案件。2016年至今一直致力于土地征收、房屋等拆迁类案件。执业十余年在以上领域均取得了令人瞩目的成绩，刘德凤律师现在为北京在明律师事务所拆迁律师团督导律师、中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员。
老祖宗留下的宅基地是否合法，需从宅基地的权属、使用及继承等方面综合分析。
一、宅基地的权属与集体所有
1. 所有权归属：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。因此，宅基地的所有权归集体，个人仅享有使用权。
2. 使用权性质：宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于身份关系享有的权利，具有无偿性、福利性和身份限制性，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
二、宅基地使用权的继承与合法性
1. “地随房走”原则：虽然宅基地使用权不能单独继承，但根据《中华人民共和国民法典》继承编相关规定，宅基地上建造的房屋属于公民个人合法财产，可依法继承。继承房屋后，继承人自动获得宅基地使用权，直至房屋灭失。
2. 继承条件限制：继承人需为集体经济组织成员且符合宅基地申请条件（如未另批宅基地、未迁出村集体等）。若不符合条件，可能面临房屋无法翻建、改建或需变卖的情况，宅基地使用权由集体收回。
三、宅基地使用的合规性要求
1. 用途限制：宅基地仅用于建造住宅及其附属设施，不得擅自改变用途（如改为商业用途或转让给非集体成员）。
2. 审批程序：翻建、扩建房屋需依法办理审批手续，确保建设行为合法合规。未经审批的改造可能被认定为违法建设，面临拆除风险。
老一辈留下的宅基地确权问题，涉及农村集体土地所有权、使用权以及宅基地的特殊性质。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，宅基地属于农民集体所有，其使用权可以依法确定给个人使用，且需依法登记才能受法律保护。以下是确权步骤和要点的详细解析：
1）确权的基本前提1. 宅基地使用权人必须是集体成员且是房屋的所有权人。
2. 申请人需具备正规合法的身份证、户口本等身份证明。
3. 宅基地上的房屋需有合法的用地、规划批准文件或相关合同书，并确保权属来源证明真实、有效、合法。
2）确权流程1. 申报：向乡政府申领《农村宅基地使用权申报登记表》，提交相关申报材料，由土地管理部门审核权属。
2. 权属调查：国土部门实地调查宅基地上的房屋范围、界线等，并由相邻各方认定，填写地籍调查表。
3. 审核与公告：县级政府部门审核后，对符合登记要求的宗地进行公告，内容包括土地使用者信息、权属性质等。
4. 审批：公告期满无异议，签署同意登记发证的意见，由市政府领导签章，加盖土地登记专用章。
5. 登记注册：填写土地登记卡、归户卡及土地证书，由登记人员和土地行政主管部门主管领导签字。
3）特殊注意事项1. 一户多宅情况：根据一户一宅原则，多余宅基地将被集体回收，仅可确权一处。
2. 耕地建房：在耕地上建设的房屋属于违建，其下的宅基地不能确权。
3. 非集体成员购买：农村宅基地流转仅限集体内部，外部人员购买的宅基地不能确权。
4. 争议宅基地：存在权属纠纷的宅基地，需解决纠纷后方可进行确权。
老一辈留下的宅基地确权需遵循相关法律法规，完成申报、调查、审核、审批和登记等流程，同时注意一户一宅、耕地保护等特殊规定。
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