拆迁房为什么便宜卖,回迁房为什么比商品房便宜几十万,为什么拆迁房不能买卖

一、回迁房为什么比商品房便宜几十万

回迁房之所以比商品房便宜几十万，主要基于以下几个方面的原因：

1. 回迁房的土地性质往往是划拨土地，即国家为了公共利益或特定目的，将土地使用权无偿或低价提供给使用者。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，需要按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，并可能需要缴纳土地使用权出让金。由于回迁房的土地使用权取得成本较低，因此其房价也相应较低。

2. 商品房的土地则是通过出让方式取得的，即开发者需向政府支付土地出让金以获得土地使用权。出让土地的价格通常较高，因此商品房的房价也包含了较高的土地成本。

1. 回迁房往往享受国家政策的优惠，其价格相对低廉，且可能存在小产权的情况。根据相关政策，回迁房的价格由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定，并按照经济适用住房政策管理。这意味着回迁房的价格并不完全由市场决定，而是受到政府政策的调控。

2. 商品房则具有完整的产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权。其价格由市场供求关系决定，通常较高。商品房可以立即上市交易，且可以在银行做抵押进行贷款，这些权能都是回迁房所不具备的。

1. 回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中约定了相关内容。这种购买方式使得回迁房的交易受到了一定的限制，如可能需要等待一定的政策优惠期才能上市交易。

2. 商品房的购买基础则是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，其中约定了房屋的价款、交付时间等条款。商品房的交易更加灵活，不受政策优惠期的限制，可以随时上市交易。

回迁房之所以比商品房便宜几十万，主要是由于其土地性质和取得方式、房屋性质和产权以及买卖双方关系的差异所导致的。这些因素共同影响了回迁房和商品房的市场价格。

二、回迁房为什么比商品房便宜几十万

回迁房之所以比商品房便宜几十万，主要基于以下几个方面的原因：

1. 回迁房的土地性质往往是划拨土地，即国家为了公共利益或特定目的，将土地使用权无偿或低价提供给使用者。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，需要按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，并可能需要缴纳土地使用权出让金。由于回迁房的土地使用权取得成本较低，因此其房价也相应较低。

2. 商品房的土地则是通过出让方式取得的，即开发者需向政府支付土地出让金以获得土地使用权。出让土地的价格通常较高，因此商品房的房价也包含了较高的土地成本。

1. 回迁房往往享受国家政策的优惠，其价格相对低廉，且可能存在小产权的情况。根据相关政策，回迁房的价格由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定，并按照经济适用住房政策管理。这意味着回迁房的价格并不完全由市场决定，而是受到政府政策的调控。

2. 商品房则具有完整的产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权。其价格由市场供求关系决定，通常较高。商品房可以立即上市交易，且可以在银行做抵押进行贷款，这些权能都是回迁房所不具备的。

1. 回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中约定了相关内容。这种购买方式使得回迁房的交易受到了一定的限制，如可能需要等待一定的政策优惠期才能上市交易。

2. 商品房的购买基础则是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，其中约定了房屋的价款、交付时间等条款。商品房的交易更加灵活，不受政策优惠期的限制，可以随时上市交易。

回迁房之所以比商品房便宜几十万，主要是由于其土地性质和取得方式、房屋性质和产权以及买卖双方关系的差异所导致的。这些因素共同影响了回迁房和商品房的市场价格。

三、划拨的房子拆迁比商品房拆迁便宜多少

划拨的房子拆迁与商品房拆迁的补偿差异主要在于土地使用权的取得方式和相关费用。总体来说，商品房拆迁的补偿可能会高于划拨的房子拆迁，但具体差异取决于多种因素。

1. 划拨土地：是通过政府部门的准许，并交了补偿费用后获得使用的权利，或者是政府部门把使用权无偿交给使用者。这种方式通常用于建造经济房或公益建筑等。划拨土地没有规定使用年限，但会有一定的限制条件，如不能随意转租、转让或抵押。

2. 出让土地：是通过挂牌、招标或拍卖等有偿交易方式获得的，使用者需要支付土地出让金，并严格限制了使用年限。出让土地通常用于建造商品房等盈利性质建筑。

1. 由于划拨土地是无偿取得的，因此在拆迁时，政府可能会根据实际情况给予适当补偿，但这类补偿通常不会包括土地出让金的部分。

2. 而对于出让土地的商品房，拆迁补偿不仅需要包括房屋本身的补偿，还需要考虑已经支付的土地出让金、开发成本以及因拆迁导致的预期收益损失等因素，因此补偿金额可能会相对较高。

虽然划拨土地和出让土地在拆迁时都会得到相应的补偿，但由于土地使用权的取得方式和相关费用的差异，商品房（出让土地）的拆迁补偿可能会高于划拨土地的房子拆迁补偿。具体补偿金额还需根据实际情况和当地政策来确定。

四、为什么拆迁回迁房 普遍都质量差 难道就没有人管吗

拆迁回迁房普遍质量差的问题并非无人监管，其背后涉及多重因素，包括开发模式、资金投入、监管机制及法律执行等，以下从法律角度展开分析：

一、开发模式与资金投入的局限性

1. 开发主体与成本压力

拆迁回迁房通常由地方政府主导或委托开发商建设，其开发模式以“成本优先”为导向。相较于商品房，回迁房的利润空间较低，开发商可能通过压缩成本（如选用低价建材、简化施工流程）以维持盈利，导致房屋质量下降。

- 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》第六条，建设单位需对工程质量负责，但实际执行中，若开发主体未严格履行质量管控义务，可能引发质量问题。

2. 资金拨付与使用效率

回迁房建设资金多来源于政府财政拨款或土地出让收益，若资金拨付滞后或使用不规范，可能导致施工方因资金短缺而降低建设标准。例如，部分项目存在“边设计边施工”现象，进一步加剧质量风险。

- 法规要求：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，征收补偿费用应足额到位、专款专用，但实践中资金监管漏洞可能影响工程质量。

二、监管机制与法律执行的不足

1. 质量监管的流程漏洞

回迁房建设需经过规划审批、施工许可、竣工验收等环节，但部分项目存在监管流于形式的问题：

- 施工阶段：监理单位可能因利益关联或监管能力不足，未对施工材料、工艺进行严格把关；

- 验收阶段：根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，工程需经五方责任主体（建设、勘察、设计、施工、监理）验收合格，但实践中存在“走过场”现象，导致质量隐患未被及时发现。

2. 法律责任的模糊性

现行法律对回迁房质量问题的责任界定存在一定模糊性：

- 开发主体责任：若房屋出现质量问题，业主可依据《民法典》第八百零二条（因承包人原因致建设工程不合格，发包人有权请求修复或赔偿）追究施工方责任，但实践中开发商常以“政府主导项目”为由推诿；

- 政府监管责任：根据《行政诉讼法》，业主可起诉行政机关不履行法定职责（如未严格监管工程质量），但需证明行政机关存在明显过错，举证难度较高。

三、业主维权路径与法律保障

1. 质量鉴定与证据固定

业主发现房屋质量问题后，应首先委托具有资质的鉴定机构出具检测报告，明确质量问题（如裂缝、渗漏、主体结构偏差等）及其成因。鉴定结果可作为后续维权的核心证据。

2. 法律救济途径

- 行政投诉：依据《建设工程质量管理条例》第四十九条，业主可向当地建设行政主管部门投诉，要求对质量问题进行调查并责令整改；

- 民事诉讼：若质量问题严重影响居住安全，业主可依据《民法典》第五百七十七条（当事人一方不履行合同义务，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任）起诉开发商，要求修复房屋或赔偿损失；

- 刑事报案：若质量问题涉及重大安全隐患（如主体结构不合格），可能触犯《刑法》第一百三十七条（工程重大安全事故罪），业主可向公安机关报案。

四、改进方向与制度完善

1. 强化资金监管：建立回迁房建设专项资金账户，确保资金专款专用，并引入第三方审计机构对资金使用情况进行监督；

2. 完善质量追溯机制：推行工程质量终身责任制，明确建设、施工、监理等单位责任，并在房屋交付时向业主公开质量承诺书；

3. 拓宽业主参与渠道：在规划、施工、验收等环节引入业主代表监督机制，增强信息透明度。

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内容来源参考：头条-回迁房为什么比商品房便宜几十万,划拨的房子拆迁比商品房拆迁便宜多少

内容审核：刘晓蕾律师