集体土地出让金返还政策,国土资源部关于土地返款的规定文件有哪些,集体产权交土地出让金

一、国土资源部关于土地返款的规定文件有哪些

国土资源部关于土地返款的规定主要涉及土地出让金返还、闲置土地处理及土地使用权收回等方面，以下为具体规定：

1. 返还原则与标准：土地出让金返还通常基于企业全额缴纳土地出让金并取得出让票据后，地方政府按比例进行返还或奖励。返还标准因地区而异，一般在实际成交价不低于基准地价平均标准时，按一定比例计算出让金返还。

2. 返还款项用途：返还资金主要用于城市基础设施建设、公共配套设施建设及被征收土地农民的安置补偿等，严禁用于无关行政经费或一般性办公支出。

1. 闲置土地定义：根据《闲置土地处置办法（2012年修订本）》第二条，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过约定动工开发日期满一年未动工开发的土地，或已动工但开发建设用地面积不足三分之一且已投资额不足百分之二十五的土地。

2. 处理方式：未动工开发满一年的，征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。具体依据《闲置土地处置办法（2012年修订本）》第十四条执行。

1. 出让方式取得土地使用权的收回：使用年限届满未申请续期或续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条。

2. 划拨方式取得土地使用权的收回：划拨土地使用权转让时，需按规定办理出让手续或上缴土地收益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条。

3. 农村集体土地使用权的收回：农村集体经济组织在特定情形下可收回土地使用权，并视情况给予适当补偿，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十六条。

二、集体转国有 补缴税费和土地出让金

集体土地转为国有土地，涉及补缴税费和土地出让金的问题，主要依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定来处理。以下是详细分析：

1. 集体土地转国有土地的费用构成

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗等的补偿费用。这意味着，集体土地转为国有土地时，原土地使用者或所有者有权获得这些补偿。

- 土地补偿费：为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

- 安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算，标准为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

- 地上附着物和青苗补偿费：根据实际情况补偿，包括青苗补偿标准和其他附着物的补偿标准。

2. 补缴土地出让金

- 当集体土地转变为国有土地，并用于建设等目的时，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，需要缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费。

- 土地使用权出让金的缴纳标准由国务院规定的标准和办法确定，通常按照标定地价的一定比例收取，具体比例可能因地区和土地用途而异。

3. 税费缴纳

- 集体土地转为国有土地涉及的税费，主要包括土地出让金和其他可能产生的税费，如契税、印花税等。这些税费的缴纳是基于土地转让、使用权变更等法律行为而发生的。

- 具体税费金额和比例，可能根据地方政策、土地类型、用途以及标定地价等因素有所不同。例如，个人住房按照签订出让合同之日的标定地价的30%或者60%收取；已购公有住房（含集资建房）以及经济适用房按照签订出让合同之日的标定地价的10%收取。

集体土地转为国有土地时，需要依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，并补缴土地使用权出让金及其他相关税费。这些费用的具体金额和比例，需根据当地政策和土地具体情况来确定。

三、土地出让金在什么情况需要缴纳

土地出让金在以下情况需要缴纳：

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，当土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让方式交由单位或者个人使用。在此情况下，土地使用者需缴纳土地出让金。

依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，符合特定条件的划拨土地使用权可以转让，但转让时需向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。这些条件包括土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，领有国有土地使用证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，并依照规定签订土地使用权出让合同。

除了上述两种情况外，还有一些其他情况也可能需要缴纳土地出让金。例如，当土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准，而政府决定收回国有土地使用权时，如果原土地使用者希望继续使用该土地，可能需要重新缴纳土地出让金。房改房、经济适用房以及70年产权到期的房子在交易或续期时，也可能需要缴纳土地出让金。

土地出让金的缴纳情况主要包括集体经营性建设用地使用权出让、划拨土地使用权转让以及其他特定情况。在每种情况下，土地使用者都需按照相关法律法规的规定缴纳土地出让金。

四、小产权房土地出让金需交多少

小产权房土地出让金需交多少，这个问题涉及土地出让金的计算标准和依据。具体而言：

1. 土地出让金的计算标准：

- 根据通常的土地出让金计算规则，有实际成交价且该成交价不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金。若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%的标准计算。

- 对于发生转让的划拨土地使用权补办出让的情况，按基准地价平均标准的40%计算。

- 如果土地使用权受让人对通过上述方式计算的土地出让金数额有异议，可以由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，然后按评估价的40%计算土地出让金。

- 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算。

2. 小产权房的特殊情况：

- 小产权房通常指的是在未经官方批准或未按照法定程序进行土地转让的情况下建设的房屋。这类房屋的土地使用权可能存在问题，因此在计算土地出让金时可能需要特别考虑。

- 由于小产权房的土地使用权可能不合法或不明确，因此在计算土地出让金时可能需要参考当地政府的特殊规定或政策。

3. 法律依据的缺失：

- 需要指出的是，《中华人民共和国土地管理法》第五十五条和第五十六条主要规定了国有土地使用权的有偿使用和相关管理要求，但并未直接涉及小产权房土地出让金的具体计算标准。

- 小产权房土地出让金的具体计算可能需要根据当地政府的实际政策和规定来确定，因此建议咨询当地自然资源主管部门或相关律师以获取准确信息。

小产权房土地出让金的计算并非一个简单的过程，而是需要根据具体情况和当地政策来确定的。在计算过程中，应充分考虑土地的实际成交价、基准地价、评估价以及划拨土地使用权成本价格等因素，并遵循相关法律法规和政策的要求。

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内容审核：李杨杨律师